קובי, הלומד באוניברסיטת בר אילן, הגיע לדירת חדר וחצי בגבעת שמואל במטרה לשכור אותה, אך המפגש עם הדירה ובעל הבית העלה במוחו רעיון חדש, והוא החל לבדוק את האפשרות לרכישתה. בשבועות שלאחר מכן הביא קובי לדירה בעלי מקצוע על מנת להבין את העלויות המשוערות של שיפוץ הדירה, וכשראה כי המספרים אכן משתלמים, התקדם לביצוע העסקה. ואולם העסקה התפוצצה ברגע האחרון כשגילה כי הדירה אינה רשומה בטאבו, אף שהיא בבעלות הבעלים כבר יותר מ-30 שנה.
על פי הערכות של גורמים בשוק הנדל"ן קיימות בישראל מאות אלפי דירות שאינן רשומות בטאבו. מדובר בפרט טכני אמנם, אך בעל חשיבות גדולה בעסקת מכר דירה. במקרים רבים, גילויו על ידי הרוכש הפוטנציאלי, אפילו אם המוכר מצהיר על כך מראש, יכול להביא לביטול העסקה כולה.
ולא בכדי. נסח הטאבו מהווה את האישור הרשמי על אופי הנכס, לרבות הבעלות והחובות הרובצים עליו. חשיבותו של נסח הטאבו היא במידע המקיף והמהימן שהוא מספק לרוכש שבמקרים רבים לא מכיר את האזור, השכונה ואת גלגוליו השונים של הנכס בפרטי. הנסח מספק בין היתר מידע על מיקומו המדויק של הנכס, גודלו ובעלי עניין בשטח, לרבות בנקים וכן בעלי חוב במידה שישנם כאלה.
גם אם המוכר הוא האדם האמין ביותר בעולם בעיניכם, אי רישום הנכס בטאבו צריך להדליק נורת אזהרה שתחייב אתכם בבדיקות מדוקדקות של הנכס. במקרים רבים עורך הדין המייצג את הקונים, כמו גם חברים ובני משפחה, ממליצים לוותר על העסקה. אלה שמחליטים להמשיך בעסקה דורשים על פי רוב להוריד את מחיר הנכס ב-20%-30%. מדובר בקונים שאינם נרתעים מאחר שהם מעריכים כי יצליחו להביא לרישום הנכס בטאבו או למכור את הדירה בעתיד גם במצבה הרישומי הנוכחי.
הדירה בגבעת שמואל ממוקמת במתחם ישן בשיפולי העיר. בשכונה, שנבנתה עם קום המדינה, הוקמו דירות שיכון שמעולם לא נרשמו בצורה מסודרת בטאבו. במהלך הבדיקות שביצע קובי, הוא פגש כמה שכנים במתחם, חלקם הדיירים המקוריים של הדירות שסיפרו כי הם התייאשו מלנסות למכור את הנכסים שלהם בגלל בעיית הטאבו.
עו"ד אילנה בראף שניר מספרת כי לצערה נתקלה במהלך השנים במקרים דומים רבים. "מכיוון שאני עובדת עם כמה רשויות מקומיות, אני נתקלת בנושא מהכיוון של אנשים שבאים עם הבעיה לעירייה ומבקשים עזרה להעביר את הנכס בטאבו, שנים רבות אחרי שהבנייה הושלמה".
יו"ר ועדת הקניין בלשכת עורכי הדין, עו"ד אילן שרקון, מתאר מצבים נוספים בהם נתקלים בחסרונו של רישום בטאבו: "מצב ראשון הוא רישום של הנכס במינהל מקרקעי ישראל. אם נכס אינו רשום בלשכת המקרקעין, יש לפנות למינהל מקרקעי ישראל על מנת לרשום אותו, וכך מוצאים נכסים כאלה ואחרים שרשומים במינהל.
"דוגמה נוספת ונפוצה לא פחות היא של חברות משכנות. בעבר היה משרד הבינוי והשיכון נותן מעמד של חברה משכנת לקבלנים גדולים, למרות שלמונח עצמו של 'חברה משכנת' אין הרבה משמעות בפועל.
"מה שקרה הוא שאותם קבלנים נהפכו לתחליף לטאבו, כאשר במשך שנים רבות העברות קרקע באותו מתחם, צווי ירושה, עיקולים שונים ועוד - היו מטופלים אצל עורך הדין של אותו קבלן שהיה מעין טאבו קטן. במשך השנים, מתחמים כאלה נרשמו בצורה מסודרת בלשכת המקרקעין, אך עד היום ישנם עדיין מתחמים שנותרו ללא רישום מסודר".
לדברי שרקון, אין להאשים באופן גורף את הקבלנים באי רישום מסודר בטאבו: "לפעמים הרישום לא נובע ממחדל של הקבלן, אלא מעיכובים שגורמים צדדים שלישיים כמו גופי תכנון גדולים או חברות (למשל, רכבת ישראל). במקרים כאלה, גם אם קבלן רוצה, הוא מנוע מלבצע את הרישום".
שרקון המייצג את מינהל מקרקעי ישראל, מציין כי בשלושת החודשים האחרונים הגיש המינהל כ-20 תביעות שונות נגד קבלנים בגין אי רישום דיירים בטאבו, חלקן נגד חברות בנייה גדולות.
לדבריו, אם נתקל הקונה במצב בו הדירה אינה רשומה בלשכת המקרקעין אך רשומה אצל הקבלן המשכן או במנהל, מדובר בחיסרון, אך אין זה אומר שצריך לסגת מהעסקה: "רישום בלשכת המקרקעין הוא הדבר הקובע. עם זאת, רישום אצל קבלן ובמינהל הוא רישום מספיק משמעותי על מנת להוכיח זיקה חוקית לנכס. ההבדל המשמעותי בין שני הרישומים מתבטא בסיכון גבוה יותר וברמת ודאות נמוכה יותר של נכס שאינו רשום בלשכת המקרקעין".
לדברי בראף שניר, עסקת מכירת דירה לאנשים פרטיים היא נושא מורכב, ולכן יש לעמוד בצורה זהירה על כל סעיף וסעיף שבה, ובראש ובראשונה הרישום בטאבו: "על מחיר אפשר להתמקח. לעומת זאת, ברגע שקיימת אי התאמה בין מה שרשום בטאבו לבין מה שקורה בפועל - אז מתחילות הבעיות האמיתיות. אי רישום בטאבו יכול להסתיר מאחוריו היטלי פיתוח והיטלי השבחה שלא שולמו מעולם לרשות המקומית ויכולים ליהפך לבעיה של הרוכש החדש. בנוסף, הנכס יכול להיות קשור בעיקולים שונים שתלויים נגד בעל הנכס. גם במקרה הזה הבעיה תרדוף את בעל הנכס".
50 אלף שקל פיצוי
באחרונה חייב בית המשפט המחוזי קבלן שבנה בניין מגורים ברחובות ב-98' לפצות ב-50 אלף שקל כל אחד מעשרת מהדיירים בבניין לאחר שסירב לרשמם בטאבו. לטענת הקבלן, הוא מבקש לבנות דירה נוספת בקומת הקרקע ורישום הבניין המשותף בטאבו יפקיע ממנו את הזכויות במקרקעין.
"רצונה של החברה לבנות ולמכור דירה נוספת בבניין אינו מהווה צידוק לעיכוב רישום הבית המשותף והזכויות על שם התובעים. כמו כן הוכח כי בלא כל קשר לעמדת התובעים, אין החברה יכולה לבנות דירה נוספת בהעדר אישור לכך מרשויות התכנון. איני סבור שלחברה עמדה מלכתחילה זכות לבנות דירה נוספת בקומת הקרקע", קבע השופט ד"ר עמירם בנימיני, שאף חייב את החברה להשלים את תהליך הרישום בתוך 60 יום.
מי שסובלים מבעיה דומה הם אורה הרצוג, אלמנתו של נשיא המדינה המנוח חיים הרצוג, ו-35 משכניה בבניין ברחוב מדינת היהודים בהרצליה פיתוח. אלה הגישו לאחרונה תביעה בבית המשפט המחוזי נגד "פרויקט אורנים בניה (1992) בע"מ", שבנתה את הבניין שבו 44 דיירים בשנת 98'. עד היום לא רשמה החברה את הבניין בטאבו לקבלת צו עשה לרישום הבית.
מכתב התביעה שהגיש לבית המשפט עו"ד יגאל קלדרון, המייצג את הדיירים, עולה כי החברה מאחרת ברישום הבניין כבית משותף בטאבו כבר יותר משש שנים בהשוואה לתאריך בו התחייבה לעשות כן בחוזה המכר שנחתם עם הדיירים. החברה הקבלנית גם קיבלה מכל דייר בעת החתימה על חוזי המכר 2% מסך כל עסקה עבור רישום הבית המשותף, סכום שלהערכת הדיירים מגיע למאות אלפי דולרים.
עו"ד קלדרון מציין בתביעה שהגיש כי ישנם דיירים בבניין שאינם מצליחים למכור את דירתם מכיוון שזו אינה רשומה בטאבו על שמם: "לדיירים נגרם נזק מתמשך והם מוצאים עצמם כבולים לנתבעת, ואינם יכולים לעשות בדירות שרכשו מהחברה בסכומי עתק, שכן כל רוכש פוטנציאלי חושש לרכוש דירה כה יקרה שאינה רשומה על שם המוכר ומצויה בבניין שאינו רשום כבית משותף. ואכן לכמה תובעים היו קונים פוטנציאליים שרצו לקנות את דירתם, אך אלה חזרו בהם לאחר שהתברר להם כי הבניין לא נרשם כבית משותף וכי עדיין לא ידוע מתי יסתיים נושא זה".
באשדוד שילמו דיירים בשכונה י' פעמיים ב-16 השנים האחרונות עבור רישום דירותיהם בטאבו, ועדיין לא תמצאו את שמם מצורף לדירותיהם אם תוציאו נסח טאבו לדירתם. מדובר בפרויקט שבנתה בשנת 1991 חברת ברנוביץ', שפשטה רגל והותירה בעיות לא פשוטות ליותר מ-400 הדיירים בשכונה, מרביתם עולים חדשים ממדינות חבר העמים, ובין היתר בעיה גדולה של אי רישום שמם בטאבו. כחלק מחוזי המכר עם החברה שילמו הדיירים לחברה סכומי כסף ייעודיים עבור הרישום, אך זה כאמור לא בוצע.
בשנת 2004, לאחר שבית המשפט הכריז על החברה כחדלת פירעון, מונה עו"ד אבי שץ על ידי בית המשפט להסדיר את נושא הבעלויות במתחם, כאשר כל דייר נתבקש לשלם לו סכום של 1,170 שקל. שץ שנתקל במרמור רב מצד הדיירים מספר כי עברו עוד שנה וחצי עד שהוא הצליח לפתוח בתהליך הרישום בפועל: "אחד מהתנאים לעבודתי היה להשיג תמיכה של 50% מסך הדיירים במתחם על מנת להניע את התהליך שנתקע שנים ארוכות. רק לאחר שנה וחצי הושג מספר החתימות הנדרש, מה שאיפשר לי להתחיל בעבודה".
שץ מספר כי בתוך חצי שנה מהיום אמורה פרשת הבעלויות במתחם להגיע לסיומה, ומודה כי "מבחינת הדיירים מדובר אמנם בפרק זמן ארוך, אך במגבלות הביורוקרטיה הישראלית זה הקצב המהיר ביותר בו ניתן היה לבצע רישום כה מסובך".
אף שחלק מהמקרים שצוינו מלמדים כי לא ניתן למנוע מצב בו הקבלן לא ירשום את שמנו בטאבו, אומרת עו"ד בראף שניר כי ניתן להתגונן באמצעות כמה צעדים: "ראשית יש לדאוג לכך שמועד הרישום בטאבו יירשם בצורה ברורה ומדויקת בחוזה המכר עם תאריך ספציפי. בהמשך לכך ניתן לקבוע כי חלק מהתשלום שמיועד לנושא זה יועבר לחשבונו של הקבלן רק לאחר שהוא ירשום את הדירות בטאבו. צעד נוסף שניתן לעשות הוא לקבוע קנסות על איחורים על רישום בטאבו".
לדברי בראף שניר, בכל מקרה אסור להזניח את הנושא: "אם נתקלת במצב בו הקבלן שמכר לך את הדירה לא רשם את הנכס שלך כמתבקש בטאבו אסור לסחוב את זה - מרגע שמתחילה סחבת, אני מציעה לרוץ כמה שיותר מהר להליכים משפטיים".
פרט טכני קטן אך בעל חשיבות: על מחיר אפשר להתמקח, אך רישום בטאבו זה כבר סיפור אחר
גיא ליברמן
4.1.2008 / 10:14