המגמה החדשה ברובע היהודי בירושלים: יהודים תושבי חוץ המידפקים על הדלתות בבקשה לרכוש דירות

תושבי העיר העתיקה בירושלים מנהלים מגעים בשפה מקורית שפיתחו - שפת האצבעות: אצבע אחת פירושה מיליון דולר, אצבע וקמיצה פירושן מיליון וחצי ושתי אצבעות פירושן 2 מיליון. מסביבם, בסמטאות העתיקות, מסתובבים תיירים בלי סוף, בהם קבוצות משיחיות, וכולם חוזרים על השאלה: "כמה"?



זהו רק אחד מהמאפיינים הייחודיים של העיר העתיקה בכלל והרובע היהודי בפרט. מהרבה בחינות הם מתנהלים כמו במערב הפרוע. נהגים מתעלמים משלטי אין כניסה, רוכבי אופנועים נוסעים בניגוד לחוק בסמטאות הצרות, והתאורה במקום נדלקת רק לאחר שהתיירים כבר נטשו. התנהלות הסחר מכר בדירות הרובע היא תזזיתית ולא צפויה בהתאם.



תושבי הרובע יודעים כמה שוות הדירות במקום ואינם ממהרים למכור. ההערכות הן שהביקוש יגבר והמחירים יעלו גם הם. "בשלוש השנים האחרונות האמירו המחירים ב-75%, עלייה של כ-25% בכל שנה", אומר קובי ביר, שמאי מקרקעין ירושלמי.



עם זאת, ביר סבור שיש להסתכל על הדברים בפרופורציה: "קיימת קורלציה ישירה בין מה שקורה בשכונות בעיר לבין הרובע. כל השוק מתייקר ועלה בעשרות אחוזים. זה לא אומר שפריחת הרובע אינה קיימת, אבל יש להסתכל על הדברים בפרספקטיווה כלל עירונית. הרובע אינו שונה מיתר השכונות בירושלים", הוא אומר.



ואולי בכל זאת יש הבדל. סיור קצר ברובע מפגיש אותנו עם תושבים המתגוררים במבנים המשמשים מחסנים, ללא חלונות, שגודלם אינו עולה על 10 מ"ר. דברים כאלה קשה למצוא בשאר חלקי העיר. הנוסחה הנדל"נית הוותיקה גורסת "מיקום, מיקום, מיקום". אבל אם תשאלו את תושביה המוסלמים של העיר העתיקה, הם ישללו אותה. עליית המחירים ברובע היהודי אינה מאפיינת את הרובע המוסלמי. שם ובאזור עיר דוד-סילוואן ניתן למצוא דירה בת ארבעה חדרים ברבע מיליון שקל בלבד. יחי ההבדל הגדול.



יהודים תושבי חוץ המידפקים על הדלת בבקשה לרכוש דירות אינם מחזה חדש ברובע היהודי, אבל המגמה התחזקה בקיץ האחרון. תושבי המקום הבינו את המסר: הם המתווכים, הם השמאים והם גם סוגרים את העסקות שלפעמים נפתחות באמצעות שפת האצבעות, ולעתים מסתיימות בשיחת טלפון קצרה.



"ידידה שלי החזיקה דירה של 120 מ"ר. לפני כשלוש שנים היא ניסתה למכור אותה במחיר של 640 אלף דולר, אך ללא הצלחה. יום אחד היא קיבלה צלצול טלפון של תושב חו"ל שביקש לרכוש את הדירה. היא לא היססה והשיבה: 'אם יש לך מיליון דולר, זה שלך'. וכך היה", מספר דודו הרנפלד, תושב הרובע שהיה עד לשיחה.







במקרה אחר הצליח תושב המקום למכור את דירתו, בת 90 מ"ר, ב-600 אלף דולר. "זו היתה דירה חשוכה, מבוך ממש, חדר בתוך חדר, כמו מערה. לא הייתי מוציא על זה את מיטב כספי, אבל בכל הקשור לרובע, אין חוקים ואין כללים", מוסיף הרנפלד.



ואכן, אתם יכולים לשכוח את כל נוסחאות הנדל"ן המוכרות מהשוקים הרגילים, כולל אלו הירושלמיים. רוכשי הנכסים בעיר העתיקה אינם מתעניינים בנוף, או בקירבה לחומות - הם הרי נמצאים בתוכן. הם גם לא נרתעים מדירות קטנות, שרחוקות מהסטנדרטים הגבוהים שמובטחים בפרויקטים היוקרתיים החדשים שמוקמים מחוץ לחומה. דבר אחד מעניין אותם והוא גם הפרמטר המשפיע ביותר על המחיר: הקירבה לכותל. והכותל שווה זהב.



מחירי הדירות ברובע נעים בין 6,000 ל-7,000 דולר למ"ר בנוי ברוטו, והם הולכים ומטפסים ככל שמתקרבים לכותל, ומגיעים אף לרמות-על בקנה מידה ישראלי, של יותר מ-20 אלף דולר למ"ר.



כך, למשל, לפני כחצי שנה נסגרה עסקה של 7 מיליון דולר לדירה ברחוב התמיד, הנמצא במרחק נגיעה מהכותל. ברחוב משגב לדך ברובע היהודי מוצעת כיום דירה למכירה ב-10 מיליון דולר. רק לפני שבועיים הציע המוכר את הדירה בכ-5.5 מיליון דולר, ובן רגע החליט להקפיץ. מה קרה? ככל הנראה חש שאווירת הקודש שמרחפת מעל לאזור, מאפשרת לו להעלות את המחיר.







מתווכים עמם שוחחנו מאמינים כי מכיוון שכרגע מדובר בדירה היחידה שמציעה נוף במרחק נגיעה לכותל, המוכר יצליח, ככל הנראה, לבצע את העסקה מוקדם יותר משנראה לאדם מבחוץ.



"הבתים ברובע שונים זה מזה, ויש הרבה גורמים המשפיעים על גובה המחיר: גיל הבנייה, קרבה לחניה, קרבה לאוכלוסיה ערבית - אבל מעל הכל הנוף הכותל הוא הגורם המשפיע ביותר. מדובר בערך סנטימנטלי שלא נאמד בכסף. המחירים נקבעים באופן שרירותי לחלוטין. בעל הבית יכול לבקש כמה שנראה לו, ובסוף יגיע המטורף שישים את הכסף", אומר הרנפלד.



תושב המקום מחזיק בדירה בת ארבעה חדרים הקרובה לשירותים ציבוריים, ובעלת נגישות בעייתית מאוד. בכל זאת התברכה הדירה במעלה אחת: הדירה מוצפת אור עם נוף לכותל. לפני שנה הוא ביקש עליה מיליון דולר. כששואלים אותו היום "כמה?" הוא כבר מסמן בשתי אצבעות.



אבל בסופו של דבר, גם אם ההיגיון אינו תמיד מובן לזר מבחוץ, יש בו פן כלכלי ברור: בכל העיר העתיקה מוקצות רק 524 דירות ליהודים. זה היצע דל מאוד, שגורם להתנפלות הגדולה של רוכשים ושוכרים פוטנציאליים. הכל מושכר ונקנה בן רגע.



בבעלות משפחת ספיריה, למשל, בית המתפרס על פני 200 מ"ר ברחוב שוני הלכות. בבית שלוש קומות, והוא נמצא במרחק 100 מטר מרחבת הכותל, עם נוף לים המלח, הר הצופים והר הבית. בני המשפחה דורשים עבור הנכס מיליון ורבע דולר בלבד, כלומר 6,250 דולר למ"ר.



"מי שיקנה את הבית יכול לעשות ממנו ארמון. על אף שמדובר באחד הרחובות היפים ביותר ברובע, אנחנו מוכרים את הנכס במחיר נמוך יחסית. מדובר בבית מודרני שאינו מעוטר בקשתות. כיום, רוב הרוכשים שהם בעיקר תושבי חוץ מבקשים נוף לכותל. אם הדירה היתה משקיפה לכותל, המחיר היה קופץ ל-2 מיליון דולר", מסביר חיים ספיריה.



בתי רפאים



רוב הדירות ברובע היהודי מאוישות. כ-60% מהן מושכרות, אך בשנה האחרונה נוצרו גם כמה בתי רפאים שכן בעליהן תושבי החוץ לא מתגוררים בהן ברוב ימות השנה. תופעה זאת מוכרת גם בשכונות אחרות בעיר כגון רחביה, קטמון, המושבה הגרמנית וימין משה. תושבי המקום הוותיקים חוששים שההווי החברתי המיוחד שנשמר במשך שנים יתפוגג, משום שרוכשי הדירות החדשים אינם דומים לתושביו הוותיקים של הרובע.



"לפני כ-37 שנים הגענו לשכונה שהיתה כמו קרית אמנים ממש. אקסלוסיווית, נחמדה. חיו כאן חילונים לצד דתיים. 15 שנה היה טוב ויפה, אך עם השנים השתנתה האוכלוסייה שהלכה והתחרדה. היה קונה שהציע לי 800 אלף דולר על הדירה. כיום אם יציעו לי מיליון דולר אני הולך", אומר הרנפלד שבבעלותו דירה בת חמישה חדרים ברחוב בוני החומה, במרכז הרובע.



שמעון הויזמן המתגורר ברחוב המשוררים זה 37 שנה מוסיף: "מה שהכי כואב לי זה שיש כאן דירות ריקות, פשוט נעולות. אנשים קונים ברובע כדי להשקיע, חלקם מגיעים רק לחגים וחלקם משכירים. מה שקורה הוא שקונים כניסה שלמה, ואז מחברים את כל הדירות ליחידה אחת גדולה. ברור לכולם שהישראלי הממוצע לא יכול לחשוב על דירה כאן", הוא אומר.



הויזמן, שבעה דורות בארץ, בן למשפחה ותיקה בחברון וירושלים, חשב בעקבות הפצרות של רעייתו למכור את דירתו שברחוב המשוררים, אך התעשת מיד. "את הדירה שלי, בת 4.5 וחצי חדרים ו-115 מ"ר, אני יכול למכור ב-800 אלף עד מיליון דולר. אין פרופורציות למחירים כאן, כל משוגע בא וקונה. אשתי נשברה כי קיימות בעיות רציניות של נגישות ברובע, שלא לדבר על דור שלם שהולך ונעלם, אבל אני נשאר. מי שקשור לרובע לא יכול לעזוב", הוא אומר.



ברובע מוכרת תופעה של זוגות צעירים ששוכרים בתים, אך משכירים את המקום בסופי שבוע. שכירות של חדר סטודיו עשויה להגיע לכ-1,000 דולר, ורווקים צעירים מוצאים פתרון בשכירת חדר עם משפחה זרה במחיר של 150 דולר.



מנכ"ל החברה לפיתוח הרובע נסים ארזי אומר על השוק במקום: "החברה לא יכולה להתערב בנושא קביעת מחירים והעברת זכויות של נכס מגורם אחד לאחר. תפקידנו לשמור על איזונים נכונים בין ייעוד המבנים כתיירות, אכסניה, מגורים או ישיבות.



"בנושא השכירות, הכללים שלנו ברורים: מי שרוצה להשכיר את הנכס שלו חייב לקבל את אישור החברה. קשה לעקוב אחר הנושא הזה, אך יש לנו שליטה כמעט מלאה. עם זאת איננו יכולים לעקוב אחר כל אדם שהחליט להשכיר את הנכס לסופי שבוע".



חיים נוחים יותר



הרוכשים החדשים מרוצים מאוד מהשקט הביטחוני שנשמר בשנים האחרונות, התקרבות של שכונות חדשות לעיר העתיקה ופתיחת קניון חדש בסמוך. כל אלה מעניקים למתחם העיר העתיקה אופי נגיש יותר מבעבר, ומקל על יהודים דתיים מחו"ל את המעבר.



אחת התלונות העיקריות של תושבי הרובע היא, שעל אף שהם נהנים מקרבה למקום הקדוש ביותר, זה שקובע את סדר היום החברתי-מדיני באזור, הם סובלים מרמת חיים נמוכה. הרובע סובל ממצוקת חניה קשה, בעיית נגישות, היעדר תאורה מספקת ועל כל זאת מיתוספת הפסולת המצטברת שמלווה את העיר העתיקה בכל פינה ומעבר.



אבל כל אלה לא מרתיעים את הקונים הרבים, שימשיכו כנראה להעלות את המחירים באזור.