האם זה הזמן לרכוש דירה, או אולי כדאי להמשיך לשכור? המומחים והציבור מתלבטים

"כדאי לקנות וכדאי למכור. השאלה היכן"



חיים לוי, איש נדל"ן מניב ומחבר הספר "נדל"ן בג'ינס", שדן בעקרונות ההשקעה בנדל"ן, אומר: "כדאי למכור וכדאי לקנות. בשבוע האחרון אני עצמי, כמשקיע נדל"ן, גם מכרתי וגם קניתי דירה.



"הדירה שמכרתי נמצאת בבת ים. מחירי הדירות שם עלו בשנה האחרונה ב-20%-25%. מכרתי שם דירת 3 חדרים ב-175 אלף דולר. באותו מחיר רכשתי בית צמוד-קרקע של 3 קומות, באור יהודה. למה? משום שמחירי הדירות באור יהודה לא זזו בזמן האחרון, מסיבות שונות, אבל עדיין מדובר במרכז הארץ.



"זה לא שאני חושב שמחירי הדירות בבת ים מיצו את עצמם, אבל היא נהפכה לעיר מבוקשת עם מחירים שקופצים, וזה הזמן שלי כמשקיע לנסות ולחפש אפיקי השקעה אחרים.



"כשמדובר בתל אביב, מי שרכש באזור הבימה, למשל, דירת 3 חדרים ב-230-240 אלף דולר לפני שנתיים, כיום מחיר הדירה שלו כבר נושק ל-400 אלף דולר. אני מציע לו למכור את הנכס ולהשקיע במקומות אחרים. את ההשקעה שלו הוא כבר החזיר.



"היכן כדאי היום להשקיע? כל אחד צריך לערוך את הבדיקות שלו, וכדאי לבדוק גם במקומות שאינם מוכרים לכולם. אני יכול לציין את רמלה, לדוגמה, שבזמן האחרון החלו בה עליות מחירים, ואת חיפה, שם בקו ראשון לים בשכונת בת גלים אפשר למצוא דירות זולות להדהים.



"כשמדובר על דירות לשימוש עצמי, השיקולים שונים. כשאני קונה דירה להשקעה, השיקול שלי קר, כלכלי, רציונלי ורק לפיו אני חותך. אבל אפשר גם לתת לדוגמה את אחד החברים שלי, שהגיע אלי עם הסיפור הבא: לפני שנתיים הוא קנה בית צמוד-קרקע ברמת השרון ב-525 אלף דולר. המציאות הנדל"נית ברמת השרון כיום מאוד לחוצה, ומתווכים פונים לבעלי דירות ומציעים להם למכור אותן. וכך קיבל החבר שלי פנייה למכור את הבית שלו ב-1.2 מיליון דולר.







"בשמחה הוא בא אלי ושאל 'נו, מה עושים?' אמרתי לו שאם הוא רוצה לשדרג את המגורים שלו ברמת השרון - אין לו סיכוי במחיר הזה, כי אלו רמות המחירים בעיר. אבל אם הוא מוכן לוותר על הנוחיות של רמת השרון, ולקנות לעצמו בית צמוד-קרקע במקום זול יותר, כמו הוד השרון, למשל, הוא יוכל להישאר עם הרבה כסף בכיס.



"בסופו של דבר הוא החליט לוותר על העסקה. 'הרווחתי כמעט 700 אלף דולר', הוא אמר לי, אבל אני אמרתי לו: 'לא ביצעת את העסקה - הרווחת רק על הנייר'".



"בתל אביב ובפריפריה לקנות עכשיו, אבל לא למהר למכור שם"



תמיר בן שחר, שותף בחברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר, אומר: "בראייה מאקרו כלכלית, יש אי ודאות גדולה לגבי ההתפתחויות במשק בתקופה הקרובה, לנוכח המשברים בשוק העולמי והמיתון במשק האמריקאי. האם המשברים יגיעו גם לישראל? לדעתי במחצית השנייה של 2008 נקבל את התשובה לזה.







"אם התסריט הפסימי יתגשם, הייתי ממליץ לכל מי שיכול להמתין עם הקנייה - שימתין. נוסיף לזה את העיקרון, שכל שוק פועל במחזורים של עליות וירידות, ונזכור ששוק הנדל"ן נמצא זה כשנתיים-שלוש בעלייה. זה מעלה את החשש שאנחנו הולכים ומתקרבים לתקופת הירידות.



"עד כאן דיברתי על גורמים מאיימים על השוק, אבל יש כמובן תסריט לפיו מה שהיה הוא שיהיה. אם אכן יהיה כך, אני ממליץ למי שמחפש דירות מחוץ למרחב תל אביב, שירכוש עכשיו. זו העת לקנות דירות בפריפריה, בגלל המחירים הנמוכים, שער הדולר הנמוך ושיעורי הריבית הנמוכים. ניתן למצוא כיום הרבה מציאות בפריפריה, שיילכו ויתמעטו עם הזמן, עקב הקטנת ההיצע.



"גם לגבי מחפשי הדירות בתל אביב ובערים הסמוכות לה, רמת גן וגבעתיים, אני ממליץ לרכוש דירה, ועכשיו. מלאי הדירות באזורים הללו הולך וקטן, ואם המצב יימשך כפי שהוא כיום, והמשק יתנהל כמו בשנתיים האחרונות - עדיין לא הגענו לשיאי המחירים.



"כשמדובר בערים שנמצאות במעגל השני והשלישי מחוץ לתל אביב, כמו רחובות, פתח תקוה, יבנה ואחרות, הייתי ממליץ להמתין מעט ולראות להיכן הדברים מתפתחים בשוק המאקרו. זאת, משום שהמחירים במקומות הללו, שאינם בדיוק תל אביב, ושהיצע הדירות בהם גדול יחסית, יהיו רגישים יותר להתפתחויות הללו.



"לגבי השאלה מתי למכור דירה, התשובה פשוטה. לקחת את תשובותי לגבי הקונים, ולהפוך אותן".



"למכור בתל אביב עכשיו"



הכלכלן פרופ' דניאל גת, מהמרכז לחקר עיר ואזור בטכניון: "זו תקופה עם המון חוסר ודאות. המצב הכלכלי העולמי לא ברור, ויש בעיות ביטחוניות. מספיק שייכנסו מחר לעזה כדי שדברים ישתנו. מצד שני, אם אתה לא מסתכן - לא תרוויח. אין תעודת ביטוח והפתעות תמיד ממתינות בדרך.







"ובכל זאת, דבר אחד די בטוח: אם מישהו רוצה לעשות עסקה טובה, שימכור דירה בתל אביב. בדקתי עבור חבר אפשרות לרכישת קרקע להשקעה שם, ומהר מאוד החלטנו לרדת מזה. העיר הזו נהפכה לעיר למיליונרים ומיליארדרים. המחירים שם התנפחו מאוד, ולא בטוח שהם יישארו ברמות הללו בעתיד. לכן, בוודאות אני אומר - לא לקנות שם.



"לדעתי, חיפה לא עושה רושם שהיא זזה לאן שהוא עם שוק הדירות שלה. אולי תדמית של עיר עם זיהום אוויר מרתיעה קונים מלהגיע לשם, ולכן אני לא בטוח שכדאי לקנות שם.



"מצד שני, בבאר שבע יש דירות חדשות במחירים מאוד נמוכים. להערכתי, עם התקדמות עיר הבה"דים, הדרום בכלל ובאר שבע בפרט יתקדמו. לכן, השקעה שם יכולה להתגלות כהשקעה נבונה.



"כדאי לאתר גם יישובים שנמצאים ליד תחנות רכבת. כך למשל, באחרונה נפתחה תחנת רכבת בלהבים, שהביאה לעלייה מסוימת במחירי הבתים שם".



"העליות במרכז מתקרבות למיצוי"



ד"ר יאיר דוכין, כלכלן, יועץ ומרצה באוניברסיטה העברית: "בחלק גדול מאזורי הביקוש, שיעור ניכר של פוטנציאל עליות המחירים כבר מומש. אני מכוון לאזור תל אביב, ולשכונות הטובות בירושלים, כמו רחביה, בית הכרם, רמת בית הכרם והמושבה הגרמנית. אם תימשך הצמיחה הכלכלית, המחירים במקומות הללו עשויים להמשיך לעלות, אבל לא בשיעורים המטורפים שראינו בשנים האחרונות.



"מצד שני כדאי להביא בחשבון את אזורי הפריפריה בצפון ובדרום, שאליהם הצמיחה בשוק לא חילחלה, ולא ברור בכלל אם תחלחל, משום שאנו עדים למגמה מתמשכת של התרכזות האוכלוסייה באזור תל אביב והמרכז.



"אם מסתכלים על הדברים בצורה כזו, זה הזמן לממש נכסים במקומות של שיא הביקוש, אבל לא בטוח שכדאי לרכוש במקומם נכסים בפריפריה.



"לעומת זאת, אני מעריך שהרחבות רבות של קיבוצים ומושבים שבין חדרה, גדרה וירושלים, עדיין לא מימשו את פוטנציאל עליית המחירים שלהן. אמנם נרשמו שם עליות מחירים, אבל להערכתי יש מקום לעליות נוספות. שם, לדעתי, כדאי לחפש קרקע לצמוד-קרקע, או בית צמוד-קרקע.



"לדעתי, כדאי לשים לב גם למודיעין. פוטנציאל עליות המחירים בעיר הזו מומש רק בחלקו הקטן, וככל שהעיר מתפתחת, הפוטנציאל רק גדל, רק שהיום הוא נבלם זמנית על ידי היצע גדול של דירות.



"מקום נוסף שכדאי 'לשים עליו עין' הוא אזור בנימינה-זכרון יעקב, וזאת בהקשר של החיבור העתידי של קטע 18 של הכביש עם כביש ואדי מילק. האזור הזה צמח מאוד, בזכות תחנת הרכבת, ולדעתי הוא יזכה לשדרוג נוסף בעתיד".



יושבים על הגדר - דבר הציבור



עידן כהן, סטארט-אפיסט בן 29, גר בתל אביב בשכירות זה חמש שנים ובינתיים אינו מתכוון לקנות דירה. "יש לי לבטים תמידיים האם כדאי לקנות דירה לטווח הארוך. מבחינה רציונלית אתה צריך שיהיה לך יותר כסף מעלות הדירה. לשים את כל הכסף על דירה אחת נשמע לי לא הגיוני בעליל".







כהן הוא צרכן רציונלי, ומתייחס לדירה כאל השקעה. אבל הוא מודע לצורך הפסיכולוגי של אנשים להיות בעלי דירות. "אנשים מרגישים שהם שורפים את הכסף על שכר דירה ולכן הם מעדיפים לקנות, אבל גם המשכנתא עולה כסף. אין היגיון אמיתי ברכישת דירת מגורים, בוודאי לא בשוק יקר כמו היום".



כהן סבור כמו כלכלנים רבים שאנשים מטבעם אינם רציונליים: "רבים מאתנו עושים את ההחלטה החשובה ביותר שלנו בצורה אמוציונלית. כשהם קונים דירה הם מוציאים 250 אלף דולר בלי למצמץ, למרות שא שאין להם מושג מה יקרה לשוק, למשכנתא ולריבית. בקושי עורכים השוואות מחיר בין הצעות למשכנתא, בעוד שהם לא מהססים להחליף עבודה בגלל 1,000 שקל".



כהן עובד בתחום ההיי-טק, אבל עוקב אחרי מחירי הנדל"ן בתל אביב במשך שנים. הוא מכיר את השינויים באופנות הנדל"ן. "אני עוקב אחרי מחירי הדירות משנת 2001, כשהמחירים התחילו לרדת אחרי משבר ההיי-טק. במשך הזמן הזה ראיתי עשרות דירות. אני זוכר דירות של שני חדרים במחיר 400 דולר לחודש שעמדו ריקות ולא נמצאו להן שוכרים. אנשים חזרו לגור אצל ההורים ולא גרו בעיר. לא היו דירות שני חדרים במחיר של יותר מ-500 דולר, אבל צריך לזכור שהדולר היה אז גבוה יותר".



כהן זוכר ימים שבהם איש לא רצה לגור ברחוב רוטשילד ובתי הבאוהאוס נחשבו לחורבות מיושנות. הוא גם מכיר את תופעת הזדחלות העיר דרומה וההתחדשות של לב העיר. לדעתו, מתחם הרחובות החשמונאים-קרליבך, שם הוא עובד, יהיה הבא בתור להמריא. "במתחם השוק הסיטונאי יקום מתחם מגורים ואת החניון ברחוב הארבעה רוצים להפוך לכיכר ציבורית. הסנונית הראשונה שמעידה על התפתחות האזור היא חנות שפתח המעצב יוסף ברחוב החשמונאים, בין חנות האופניים לסטקייה".



מבחינה כלכלית כהן לא מוצא סיבה מספיק טובה לקנות דירה, אבל אחרי הניתוח הקר הוא מודה שהיה רוצה דירה משלו. "הייתי רוצה לקנות דירה כדי לשפץ אותה כמו שאני אוהב. הבעיה בארץ היא משני כיוונים: של השוכרים והמשכירים. אם השכירויות היו לטווח ארוך, המצב היה משתנה. לשני הצדדים היה שקט. המשכירים חושבים שכל שנה הם יוכלו לקבל עוד מאה דולר ולכן הם לא מוכנים לסגור חוזים ארוכי טווח. בחו"ל אנשים שוכרים דירות לעשרות שנים ולכן הם משפצים אותן. בדירה הקודמת ששכרתי סיכמתי חוזה לשנתיים, בעל הדירה הוריד בשכר הדירה ואני השקעתי בשיפוץ, אבל אחרי שנתיים הוא פינה אותי".







בצד השני ניצבים לדבריו שוכרי הדירות: "בישראל השוכרים הם אנשים צעירים שלא יודעים מה יהיה מחר. בצורה פרדוקסלית, אנשים עם משפחות קונים דירות למרות שעדיף להם לשכור, כך שהם יכולים להחליף דירה לפי קצב התרחבות המשפחה. אחרי שקונים דירה ההחלפה הרבה יותר מסובכת".



במדינה שאין בה תרבות של השכרת דירות ואין בה מנטליות של שכירת דירות לטווח ארוך האם באמת עדיף לגור בשכירות? "אני מרוצה מהמגורים בשכירות, ואמשיך לגור כך. אני אקנה דירה אם יהיה לי יותר כסף מעלות הדירה או כאשר המחירים יהיו נמוכים מספיק ויצדיקו את ההשקעה.



"אם הדירה תניב תשואה טובה יכול להיות שאני אקנה אותה. כך תיכננתי לעשות לפני שנתיים, אז ראיתי דירה בשדרות בן גוריון בתל אביב ליד הים בשטח 120 מ"ר, שעלתה אז 210 אלף דולר".



מה לגבי יציאה מהעיר לאזורים זולים יותר? "אני נשאר בתל אביב. אני לא חושב שהשכירויות גבוהות בהתחשב בעובדה שהדולר ירד ב-20%. מחירי הדירות לא עלו כל כך הרבה להוציא דירות שהפכו להיות מאוד יוקרתיות. זה אולי נשמע סנובי להגיד, אבל זו המציאות - לא כולם יכולים להרשות לעצמם לגור בתל אביב, בדיוק כמו שקורה בכל מטרופולין בעולם. אני, למשל, החלטתי לוותר על האוטו, ומעדיף לנסוע במוניות, שזו אופציה זולה יותר".



עלייה של 20% תוך חצי שנה



מבחינת ענבל, דירת שלושת החדרים (85 מ"ר) ברחוב באזל בתל אביב שבבעלותה, היא בסך הכל מוצר. היא רכשה את הדירה לפני כחצי שנה, שיפצה אותה וכעת הדירה חוזרת לשוק במחיר של כ-1.96 מיליון שקל (כ-490 אלף דולר): "השוק נמצא עכשיו במצב מעולה למכירת הנכס הזה", היא טוענת.



לשאלה האם לפני כחצי שנה, כשרכשה את הדירה, השוק לא היה באותו מצב, של מחירים גבוהים מאוד במרכז תל אביב, היא עונה: "תתפלאו. המחירים עולים כל הזמן. אני מעריכה כי ההבדל בין המחיר כיום לבין המחיר בתקופה שבה קניתי את הדירה הוא של 20%.



לדבריה, ההתעניינות בדירה גדולה מאוד, ובכלל זה מצד "המון תושבי חוץ".



נשארו לבד בדירה הגדולה



לשלמה ורחל מצ'ולסקי בני ה-50 פלוס יש דירה גדולה בשכונת רמת ורבר בפתח תקוה, שם הם מתגוררים בתשע השנים האחרונות. באחרונה החליטו השניים למכור אותה ולשם כך פירסמו מודעות בכמה לוחות.



"נשארנו בדירה הגדולה - אני, אשתי והכלב הקשיש", מסביר שלמה שמתכנן למכור את הדירה ולשכור אחרת תחתיה. השניים מבקשים תמורת הדירה בת ששת החדרים בגודל 220 מ"ר 1.5 מיליון שקל: "הגענו למסקנה שנכון לעכשיו אין לנו צורך בדירה משלנו, מה גם שמחירי הדירות בגוש דן כיום גבוהים מאוד".



שלמה מוסיף כי הוא ואשתו מתלבטים מאוד לגבי עיתוי המכירה: "מחירי הדירות רק עולים, ואני לא בטוח שהם לא ימשיכו לעלות. יכול להיות שהמחירים בפתח תקוה יהיו גבוהים יותר בעוד שנתיים כי העיר מתפתחת מאוד, אבל מצד שני זה לא ודאי".



אין כמו רעננה



לג'ודי קיי מרעננה יש שני בתים אותם היא מעמידה כיום למכירה. שניהם מרווחים וגדולים ולשניהם תגי מחיר גבוהים במיוחד. האחד, קוטג' בן 7 חדרים בגודל 425 מ"ר ברחוב עקיבא שמוצע למכירה ב-1.6 מיליון דולר; השני, קוטג' בן 8 חדרים בגודל 509 מ"ר שמוצע למכירה ב-2.15 מיליון דולר.







לדברי קיי, היא לא מוכרת את הבתים בגלל מצב השוק, אלא בשל צורך של משפחתה: "האמת היא שאני בונה בית אחר ברעננה עם יחידת הורים, כדי שכולנו נעבור לגור יחד. אני לא בטוחה שמבחינה כלכלית זה הזמן הכי טוב שיכול להיות לבצע את המהלך הזה, אבל כרגע זה נחוץ מבחינתי".



קיי החיה ברעננה זה עשור נהנית מהמגורים בעיר וצופה כי היא תמשיך להתפתח בכיוונים חיוביים: "רמת החיים הגבוהה ברעננה וההשקעה של העירייה גורמים לכך שזו אחת הערים שהכי טוב לחיות בהן בישראל. אני מעריכה שההשקעה בחינוך ובעיר כולה תיתן את פירותיה גם בעתיד, ותביא לכך שהביקוש לגור בה ימשיך להיות גבוה וכך גם מחיר הדיור".



הצעה שאי אפשר לסרב לה



ליאון בכלל לא רצה למכור את הדירה שקנה לפני כחצי שנה בפתח תקוה, אבל מה לעשות: "כשמקבלים הצעות טובות לא אומרים לא", הוא אומר. ליאון קנה לפני כחצי שנה דירה בפתח תקוה והחל לשפץ אותה: "היה בידי סכום כסף שהתאים לקניית דירה במחיר טוב שמצאתי בפתח תקוה. זו היתה דירה שעמדה ריקה במשך כמה שנים והיתה זקוקה לשיפוץ רציני".



בתום השיפוץ הציע ליאון את דירת שלושת החדרים שגודלה 86 מ"ר לשכירות, ולהפתעתו קיבל סכום גבוה משציפה: "מישהו הציע לי 800 דולר תמורתה".



"באותו שלב חבר הציע לי לנסות למכור אותה, ובדקתי את האופציה הזו", מספר ליאון שלדבריו, הופתע בשנית: "זמן קצר לאחר שפירסמתי מודעה למכירת הדירה הגיע אלי זוג שהתלהב מהדירה. הם נתנו לי בדיוק את הסכום שביקשתי, וכך יצא שמכרתי את הדירה בלי שתיכננתי. כל המהלך בעצם שידרג אותי בכמה עשרות אלפי דולרים, ועכשיו אני מחפש להשקיע בדירה אחרת".



"תמיד יש מציאות - רק צריך זה סבלנות"



לארז היתה דירת 4 חדרים ברמת גן אותה מכר לפני כמה חודשים. כעת הוא מתגורר בשכירות קרוב לדירתו לשעבר. לדבריו, הוא רוצה לקנות דירה, אבל אין לו סיבה למהר: "את הדירה שלי מכרתי ב-300 אלף שקל מעל הסכום בו קניתי אותה רק לפני חמש שנים, כך שעשיתי רווח די נאה מעליית המחירים.







זה לא אומר שאני צריך לקנות דירה עכשיו כשהכל יקר - בינתיים אני שוכר דירה במחיר סביר ונראה לי שאמתין מעט עם קנייה של דירה חדשה עד שהמחירים יירדו.



"אני מחפש דירות זולות ממחיר השוק. כל מי שאני מדבר אתו אומר שאני לא אצליח למצוא, אבל תמיד יש מציאות - כל מה שצריך זה סבלנות".



מוכרים דירה בגלל הפקקים



אמיר ולאה כהן מוכרים את הדירה בחולון בגלל הפקקים. "אני עצמאי ואשתי עובדת בבנק באזור נתניה. לכן אנחנו מחפשים כיום דירה מעט צפונה מכאן, אולי אפילו בנתניה עצמה", מספר אמיר, שרק לפני שנתיים הגיע לשכונת ח-300 בחולון.



על השכונה והדירה יש לו רק דברים טובים להגיד: "הדירה שמורה היטב והיא גדולה מאוד, עם מרפסת גדולה מאוד. לצערי, אנחנו מרגישים שרוב הזמן שלנו מתבזבז על הפקקים, ולכן למרות שקנינו את הדירה מקבלן רק לפני שנתיים ואנחנו אוהבים אותה, הגענו למסקנה שכדאי למכור אותה".



את הדירה מציעים בני הזוג למכירה ב-1.3 מיליון שקל: "זה סכום שלא גבוה בהרבה מהמחיר בו קנינו את הדירה, ואנחנו דורשים אותו לאור העובדה שבאזור שלנו היו עליות מחירים".



בסוף יבוא איזה צרפתי



לאמי מנתניה אין כדבריו הכנסה גדולה: "אבל יש ברשותי דירה ששווה הרבה ולכן אני רוצה למכור אותה".



עמי מתגורר מזה חמש שנים עם אשתו בדירה אותה רכשו הוריה לפני 30 שנה. מדובר בדירה הנמצאת בקומה השמינית מתוך שמונה בשדרות ניצה בנתניה עם נוף לים. המחיר שמבקשים בני הזוג הוא 450 אלף דולר.



הדירה מוצעת למכירה מזה חמישה חודשים, ועד כה הסכום הגבוה ביותר שהוצע להם היה 380 אלף דולר. למרות הפערים הגדולים, טוען אמי כי הם לא מתייאשים וממשיכים לנסות למכור במחיר שלהם: "יש הרבה מאוד צרפתים שאוהבים את העיר ומחפשים כאן דירות, ואני מקווה שיהיה מי שירצה את הדירה".