מעלות: "השינויים בהנהלת אפריקה ישראל מגדילים את אי הוודאות ואת התלות בלב לבייב"

, שבשליטת לב לבייב, השלימה לפני כשבוע וחצי הנפקה של איגרות חוב בהיקף של 750 מיליון שקל - פי שלושה מהיקף הגיוס המתוכנן. ההנפקה, שאותה הובילו חברות החיתום אפריקה ישראל הנפקות, פסגות לאומי חיתום, לידר הנפקות, כלל חיתום ויורוקום חיתום, התבצעה באמצעות הרחבת סדרת אג"ח כ"א שבמחזור.



בחברת הדירוג מעלות העניקו לסדרה זו דירוג ראשוני של AA יציב (אשראי בסיכון נמוך).



אפריקה עוברת בימים אלה תמורות ניהוליות, כשבסוף דצמבר עזב לבייב ללונדון, ומנכ"ל החברה, ארז מלצר, סיים את תפקידו לאחר 16 חודשים בלבד, על רקע הבדלי גישות עם לבייב באשר לאסטרטגיה העסקית של החברה.



זאת בנוסף לשרשרת העזיבות של בכירים נוספים במהלך 2007 שכללה, מלבד מלצר, את יעקב בן משה, מנכ"ל אפריקה ישראל פסיפיק והאחראי על פעילות החברה במזרח הרחוק; אבי נוטה, מנהל חטיבת הנכסים באירופה; שאול גליקסברג, סמנכ"ל הכספים, ומוטי לייבוביץ, מנכ"ל בית ההשקעות אפריקה ישראל.



בינתיים מינה לבייב את נדב גרינשפון לממלא מקום המנכ"ל, כשבאפריקה דואגים לציין כי מדובר במינוי זמני, ונמשכים החיפושים אחר מועמד פוטנציאלי לתפקיד המנכ"ל. כלכלני מעלות מעריכים כי "השינויים התכופים שבוצעו בצוות ההנהלה הבכיר של אפריקה ישראל מגדילים את אי הוודאות וכן את התלות של החברה בלבייב".



אפריקה ממשיכה ביישום האסטרטגיה העסקית שלה, הדוגלת בהתרחבות ברחבי העולם ובכניסה למגה פרויקטים. בתוך כך, החברה בוחנת כיום, בין היתר, עסקות שונות בסין, אוקראינה, קזחסטאן והודו.



במעלות סבורים כי מדובר באסטרטגיה אגרסיווית למדי, שכן ההתמקדות בפרויקטים גדולים דורשת השקעה כספית גבוהה ומגדילה את החשיפה של החברה ברמה של כל פרויקט. בנוסף לכך, להערכתם, ההתמקדות בתחום היזמות לנדל"ן במדינות רבות שבהן יש סיכונים עסקיים גבוהים מהממוצע טומנת בחובה אתגרים לא מבוטלים לאפריקה. עם זאת, כלכלני מעלות מסייגים את קביעתם ומציינים כי הגדלת הפיזור הגיאוגרפי והרחבת זרועות הפעילות צפויות לתרום להפחתת הסיכונים של החברה בעתיד.



הפעילות העיקרית של אפריקה מתמקדת כיום בנדל"ן יזמי בארה"ב (בעיקר בניו יורק, מיאמי ולאס וגאס), ברוסיה (בעיקר במוסקווה) ובמזרח ובמרכז אירופה. כלכלני מעלות סבורים כי שוק הנדל"ן ברוסיה לא נפגע בצורה מהותית ממשבר הסאבפריים (מתן משכנתאות ללווים בעייתיים). במעלות מבססים הערכה זו על העובדה ששיעור נטילת המשכנתאות ברוסיה נמוך בהשוואה למדינות מערביות. בנוסף לכך, מציינים במעלות כי במרכז מוסקווה נמשך המחסור בבנייני משרדים ובעקבות זאת נרשם גידול בדמי השכירות. זאת לצד המשך השיפור באינדיקטורים הכלכליים ברוסיה, בין היתר בזכות הנסיקה במחיר הנפט.



במעלות מציינים כי המשבר הפוקד כיום את שוק הדיור בארה"ב לא פסח על פעילותה של אפריקה ישראל שם. כלכלני מעלות מוסיפים כי מספר הביטולים הגבוה בפרויקטים של אפריקה במיאמי מעיד על הירידה החדה במחירי הדירות באזור זה. במעלות מבססים הערכה זו, בין היתר, על העובדה כי חל גידול ניכר במספרם של רוכשי דירות פוטנציאליים המבטלים את תשלומי המקדמות, המהוות בדרך כלל כ-10% מעלות הדירה.



פרט לפרויקט Marquis, באפריקה לא מתכוונים להמשיך בהקמת פרויקטים נוספים במיאמי, כשבאחרונה חתמה החברה על הסכם למכירת זכויותיה בקרקע במיאמי תמורת כ-88.7 מיליון דולר, והיא צפויה לרשום עם השלמת העסקה רווח הון של כ-39 מיליון דולר. "הצלחת החברה במכירת הקרקע במיאמי בתקופת המשבר הקיים בשוק הנדל"ן באזור מקטינה במידת מה את הסיכון העסקי הטמון בפעילותה ותואמת את האסטרטגיה שלה לא להשיק כיום פעילות יזמית חדשה בפלורידה", כותבים במעלות.



במעלות מעריכים כי שוק מגורי היוקרה במנהטן לא נפגע בצורה מהותית ממשבר הסאבפריים, כשבחלק מהאזורים אף נרשמו עליות מחירים. עם זאת, במעלות מציינים כי הקשחת התנאים על לקיחת משכנתאות בעקבות המשבר, וכן לנוכח הירידה הצפויה בבונוסים במגזר הפיננסים, עשויה להשפיע לרעה על קצב המכירות ועל מחירי המכירה בניו יורק, אם כי בצורה מתונה יותר מאשר באזורים אחרים בארה"ב. באשר לשלושת הפרויקטים הגדולים של אפריקה במנהטן - אפטורפ, בניין ה"ניו יורק טייימס" ומגדל השעון, במעלות לא צופים פגיעה כלשהי בפעילותם.