בעלי נכסים מסחריים בירושלים נקלעו למבוי סתום

כבישים פעורים, מדרכות חסומות, אתרי בנייה, מחסומי אין כניסה, אנשים וכלי רכב המנסים לפרוץ דרכים חדשות, בלגאן - כך נראה בימים אלה מרכז ירושלים. תנופת הפיתוח שכה ניכרת בירושלים, חרף כל הקשיים הנובעים ממנה, אמורה להצעיד את בירת ישראל אל עבר האלף השלישי. אבל מסתבר שבדרך ליישום התוכניות צריך לצלוח עוד כמה מכשולים. אחד מהם הוא הדיירים המוגנים שמפעילים בתי עסק במרכז העיר.



מדובר בבעיה שקיימת במרכזי ערים רבות בישראל, אך היא בולטת במיוחד בירושלים.



הדיירים המוגנים, שהם או הוריהם רכשו את החנויות בדמי מפתח בשנות ה-50 וה-60 יושבים על שטחים בשווי מיליונים רבים, אבל ממשיכים להפעיל את אותם בתי מסחר זעירים שייסדו לפני עשרות שנים. וכך, לצד רשתות גדולות השוכרות שטחי מסחר לפי מחיר של 70-100 דולר למ"ר בחודש, ושמשקיעות עוד עשרות אלפי דולרים בעיצוב החנויות, ניתן להיתקל בחנויות בגודל דומה המושכרות לדיירים מוגנים בכ-500 שקל בחודש. שיהיה ברור: סכום זה משולם בעבור חנות ששטחה עשרות מ"ר - ולא בעבור מ"ר בודד.



ניתן לזהות חנויות אלה לפי מראן - הן נראות בדרך כלל כאילו נלקחו מיומני קולנוע עתיקים. לצד רשתות כמו פוקס, קסטרו, גולף והוניגמן, פועלות חנויות המציעות תחתוני סבתא (ולא מדובר באינטימה), גופיות צבא (ולא מדובר בריקושט), דודים (וכמודל מוצג לראווה דוד שבור), חותמות ומנעולים, וכן מועדון קלפים ושש בש - או שילוב יצירתי בין חנות תכשיטים לחלפן כספים. עד לפני כחצי שנה פעל ברחוב נחלת שבעה גם אומן שהיה יוצר במקום כלי חרס, משפכים וכדי נפט - כאילו נעצר הזמן. מה לחנויות אלה ולשנות ה-2000?







לשניאור שמחה (57), דור שביעי בירושלים, כ-3,000 מ"ר לבנייה במתחם הדווידקה. "יש לנו 20 דיירים מוגנים במתחם. אנשים זקנים שגידלו אותנו. הסוחרים כאן מחזיקים מכבסות, חנויות מכשירי כתיבה ושעונים וכן מספרות, אבל מתפרנסים בקושי. הם לא יכולים לעזוב, כי הנכס יילקח מהם. אז יוצא ששנינו תקועים: לי אין אינטרס לשפץ או לשדרג את בתי המסחר שלהם, והם בקושי מתפרנסים. אני רוצה להרחיב, להכניס יזמים - אבל המצב לא מאפשר לי.



"אז החלטתי שאני לא פותח במגעים עם אף יזם... כן, פשוט בא לבכות. אני רואה את כל פיתוח הכיכר וכל זה טוב ויפה, אבל אם לא יימצא פתרון, כל זה לא שווה. על הרשויות להצעיר את מרכז העיר ולהביא כוח קנייה מבטיח לבעלי העסקים", אומר שניאור המציג עצמו כחבר העמותה של המשפחות הוותיקות לפיתוח מרכז העיר.



החנויות "המוגנות" מאופיינות ברמת תחזוקה ירודה. בעוד שחלונות הראווה של העסקים החדשים ממגנטים צרכנים פוטנציאלים, הרי שאלה של הדיירים המוגנים לא הוחלפו במשך עשרות שנים. הדלתות ישנות, השמשיות קרועות ואין בנמצא שלט המסביר לאן הגענו. לפעמים משורבט בכתב יד: "ברוכים הבאים, מבצע 10 שקל", או מודבק ציור של סמיילי קטן. ספק אם מישהו מגיע לחנויות אלה, ספק גם אם בכלל טורחים למכור בהן משהו.



"ברחובות כמו נחלת שבעה, חבצלת, קינג ג'ורג' ויפו מופעלים עסקים זעירים, שאינם רלוונטיים לתקופתנו, בידי אנשים בני 80. חלקם פשוט לא מגיעים לבית העסק, או שהם מגיחים לרגע רק כדי להדליק את האור, להוכיח שהם מחזיקים במקום. איך יכול להיות שבלב ירושלים החנויות לא פתוחות? מה חושב תייר שמגיע למקום?", תוהה עו"ד איתן פרנס, מזכ"ל התנועה להעצמת ירושלים, גוף הפועל כחלק מההסתדרות הציונית העולמית ופועל במגוון תחומים, בהם חינוך, תרבות ואיכות סביבה.



בחזרה לתקופה העותומנית



בעלי הנכסים ניצבים חסרי אונים. רובם משתייכים למשפחות ירושלמיות ותיקות, בהן ולירו, קוקיא, מוסאיוף ושמחה. אלה עסקו, עוד בארצות מוצאן, במסחר, בנדל"ן, במשפטים ובבנקאות. כשעלו לישראל החליטו להתיישב בירושלים ולרכוש קרקעות, רבות מהן במרכז העיר. הרוכשים לא שיערו כי בשנות ה-2000 ייאלצו לראות איך מרכז העיר מתפתח בלא מעורבותם.







משפחות האצולה הירושלמיות הסתבכו בבעיה שממשלות ישראל לדורותיהן לא הצליחו לפתור: הדיירים המוגנים. התקנה הסוציאלית אומצה בימי המנדט הבריטי ונכנסה לספר החוקים של מדינת ישראל. אלא שתקנה זו תוקעת כל יוזמה לפיתוח העיר.



הבעיה מוכרת בכל רחבי המדינה, אבל בירושלים האבסורד בולט במיוחד. מצד אחד, הרשויות משקיעות מיליוני דולרים בסלילת כבישים, בסגירת רחובות ובהתקנת תשתיות לרכבת הקלה. מצד שני, שטחי מסחר רבים באזורים מרכזיים כאילו קפאו בזמן וסובלים מהזנחה משוועת.



כ-30% מבתי המסחר בירושלים מוחזקים בידי דיירים מוגנים המשלמים דמי שכירות מגוחכים בסך 200-1,500 שקל בחודש בלבד. אסור להם לעזוב את העסק, שכן אז בעל הבית יוכל להעביר את הנכס לידיו. כל שינוי או שיפוץ בנכס מחייב קבלת אישור של בעל הבית. על פי החוק, הנכס ניתן להעברה בידי הדיירים המוגנים עד שלושה דורות קדימה. זו הסיבה שהם לא עוזבים, על אף שאין להם הרבה מה לעשות בנכסים הללו. מה שמעניין אותם אינו החנות שהם מנהלים - אלא ערך הנדל"ן שעליו הם יושבים.



אם בעל הנכס רוצה לפנות את הדייר המוגן, עליו לפצותו. אפשרות אחת היא למצוא מקום חלופי בתנאים דומים. אבל אם לא נמצא מקום כזה - וזה המצב בדרך כלל - על בעלי הנכס לשלם פיצוי כספי הולם, ומדובר בלא מעט כסף. על פי חוק, הדייר המוגן זכאי לפיצוי בשיעור כ-60% מערך הנכס, שווי השוק כפי שקובע שמאי, אבל בפועל הדיירים המוגנים דורשים הרבה יותר.



"חתונה קתולית"



"יש לי נכס ברחוב דורות ראשונים שאני תקוע אתו כבר כמה שנים", מספר אלי יוחנן, בעל נכסים ממשרד יזמים וקבלנים בירושלים. "היו לי ארבעה דיירים מוגנים. הצלחתי לפנות שלושה - ושילמתי להם פי 3 ממה שמגיע להם, אבל נשאר לי עוד אחד שממרר לי את החיים. חתונה קתולית ממש. הוא סוחט כל מה שהוא יכול. בינתיים, הוא האריך לי את עבודות הבנייה בכמה שנים טובות".



הדייר המוגן במתחם של יוחנן ברחוב דורות ראשונים מפעיל עסק מוכר במשך שנים רבות. בית העסק משתרע על שטח של כ-60 מ"ר, שתמורתם משלם הדייר המוגן דמי שכירות של כ-1,500 שקל בחודש. בעבור פינוי המקום הוא דורש יותר מ-500 אלף דולר.



עם זאת קשה להתייחס לדיירים המוגנים כאל סחטנים. "לא אזוז מכאן", מבהיר דייר מוגן בירושלים המנהל תמרוקייה זולה המשתרעת על שטח של כ-60 מ"ר במתחם השייך למשפחת מוסאיוף. "אני בן 65, עליתי לארץ לפני 37 שנה עם הורי מפולין. הם לא הורישו לי דבר. הגענו עם מכנסיים בלבד. המקום הזה הוא החיים שלי, הפנסיה שלי והירושה שאתן לילדי. אם רוצים לפנות אותי, יצטרכו לשלם לי הרבה".



כמה תסכים שישלמו לך בעבור פינוי הנכס?



"לא חשבתי על זה. אבל תלכי לקיוסק ממול - שמעתי ששילמו לו מאות אלפי דולרים כדי שיתפנה", משיב הדייר המוגן.



משה חיים (70) מנהל כבר 33 שנה את חנותו, בדי ירושלים. חיים שוכר את החנות, ששטחה כ-40 מ"ר, ב-180 שקל בחודש. לפני כחצי שנה ביקשו לפנותו, אבל הוא דורש פי שניים מהקבוע בחוק.



"שילמתי על הנכס 60 אלף לירות כדמי מפתח. בזמנו, עם הכסף הזה יכולתי לקנות שלוש דירות בשמואל הנגיד. כל דירה הוצעה אז ב-20 אלף לירות. כיום דירה כזו נמכרת ב-600 אלף דולר. שישלמו לי בעבור הנכס 300 אלף דולר. מה הם רוצים, לקחת בחינם? כל החיים שלי פה", מדגיש חיים.



"שהקונה ישבור את הראש"



על פי חוק, כחלק מתיקונים שהוכנסו בו ב-2002, יזם המבקש לפנות דייר מוגן, יכול לעשות זאת באמצעות הוצאת היתר בנייה למקום. ברגע שהוא מקבל את הרישיון, כך נקבע, מתקבל גם היתר פינוי. בפועל, בנקודה זו מתחילה סאגה משפטית שעשויה להימשך שנתיים (אם היזם מבקש לזרז את הפנייה). יתרה מזאת, מכיוון שמדובר בהשגת פשרה - במקרים רבים לא מתבצע הפינוי של הדייר המוגן.



יהודה סבן, חתן לבת משפחת ולירו: "המצב הוא בכי רע. הדיירים יושבים על נכס ששווה מיליונים ואפילו לא נכנסים למשא ומתן. מכיוון שנוצרה בועה בשוק הנדל"ן, הדיירים המוגנים חושבים שיהיו מיליארדרים. אבל ברגע שיזם שומע כי מדובר בדייר מוגן, הוא בורח. מספיק ששני דיירים יעמדו על שתי הרגליים האחוריות - וכל העסק תקוע".



בבעלות סבן נכס ברחוב יפו-שטראוס. את הנכס, ששטחו 400 מ"ר, שוכרים ארבעה דיירים מוגנים. "אני הראשון שהרמתי ידיים. הצעתי לדיירים פי כמה ממה שמגיע להם בחוק, אבל כל דייר חושב שהוא יוכל להרוויח יותר - ואין לזה סוף. בסופו של דבר, מדובר בכדאיות כלכלית: כמה שווה לי לשלם כדי שיעזוב, וזה לא שווה.



דיירים מוגנים מורידים באופן דרסטי את ערך הנכס. ידוע על עסקת מכירה של נכס עם דיירים מוגנים, שבה הקונה חזר כעבור זמן קצר וביקש למכור בחזרה את הנכס. הקונה-המתחרט התפשר על 70% מהסכום ששילם. "לא תודה", הוא נענה.



"עושים קופה על חשבון בעל הבית"



במשך השנים בוצעו שינויים בחוק, וב-2002 הוכנסו בו כמה תיקונים. המחוקק הבין כי על אף שמדובר בחוק סוציאלי שנועד להגן על שוכר הנכס, הרי שנוצרה פגיעה ברורה בחוק הקניין. בתוך כך נקבע כי דייר מוגן שלא שילם דמי מפתח בעת הכניסה לנכס יידרש לשלם דמי שכירות ריאליים.



על אף שבשנים האחרונות פחת משמעותית מספר הדיירים המוגנים - מ-40% בתחילת שנות ה-90 לכ-30% כיום - הרי שמבחינת בעלי הנכסים עדיין מדובר בנזק כספי גדול. "יש לי דייר מוגן ברחוב אגריפס. הוא מחזיק במלון שמשתרע על פני 800 מ"ר, משלם לי שכירות של כ-1,000 שקל בחודש ומשכיר חדר בכ-80 דולר ליום.



"לא ייתכן שאדם יחזיק בנכס עשרות שנים וישלם סכום זעום, כשבעל הבית כבול בחוק ארכאי ולא יכול לעשות דבר", אומר עזרא קוקיא, דור שביעי בישראל למשפחה שבבעלותה מגרשים רבים במרכז ירושלים.



"זו בהחלט בעיה כאובה", אומר עו"ד אורן ולירו העוסק בדיני מקרקעין ומתמחה בתחום הגנת הדייר, דור רביעי למשפטנים במשפחת ולירו. "במצב שבו דמי השכירות הם כ-2% מהשכירות הריאלית, מי שהרוויח בפועל סכומים של מיליוני דולרים ב-60 השנים האחרונות הם הדיירים המוגנים - על חשבון בעל הבית".



"לא נעשתה עבודה יסודית"



מכיוון שהחוק מעניק מטרייה רחבה לדייר המוגן, בין השאר הזכות להעביר את הנכס עד שלושה דורות קדימה, בוחן בעל הבית בשבע עיניים את מצב הנכס שלו. כל הפרת חוק - שיפוץ, גרימת נזק, השכרה לגוף שני או שימוש לא מוסכם בו - מהווה עילה לפינוי. במלים פשוטות, בעל הנכס יכול למרר את חייו של הדייר בדרכים שונות ומגוונות, כדי לאלצו לפנות את המקום.



אם נכתב בחוזה שבעל העסק מוכר סלילי חוטים, למשל, לא ניתן לעשות שינוי בייעוד העסק. התוצאה - אותם עסקים משונים הפועלים במרכז העיר.



"מצער לראות את מרכז העיר. בעל הבית לא רוצה להשקיע, אלא לראות את הדייר בחוץ", מסבירה עו"ד נורית מזובר-רז המתמחה בענייני מקרקעין וחוק הגנת הדייר. "זה לא נכון לומר שהדיירים סוחטים כסף - בית המשפט לא ייתן יד לסחטנות. ברוב המקרים טיעוני הדיירים הם נכונים ומתקבלת פשרה שמוסכמת על שני הצדדים. זה נכון שיש בתי עסק המנוהלים בידי אנשים מבוגרים שמטבע הדברים קשה להזיזם, אבל בתי המשפט פוסקים בראייה עדכנית של שנות ה-2000 ולא של שנות ה-40.



"אנשים נקשרים לנכס, מנהלים אותו במשך שנים - הדרישה שלהם היא לקבל פיצוי נאות, לא יותר. מלבד הפיצוי הכספי קיים גם האלמנט הנפשי של הפינוי. דייר יושב בשקט, פתאום באים אליו ואומרים לו 'תעוף מפה'. זה קשה, כמו גירוש. הוא לא פולש, אלא קיבל את המקום כדין", מוסיפה מזובר-רז.



עם זאת מזובר-רז מציגה גם את הצד השני של המטבע. "לעתים, מצבו הכספי של הדייר המוגן טוב משל בעל הבית. יש דיירים מוגנים שהם בעצמם בעלי בתים שבתחומם יושבים דיירים מוגנים אחרים. החוק הוא ללא ספק בעייתי: עבר הרבה תיקונים ומורכב מטלאים - ואף פעם לא נעשתה עבודה יסודית", מסכמת רז-מזובר.



מוסד גישור נייטרלי



לגישתם של בעלי הנכסים, יש פתרונות, אך על המדינה והרשות העירונית להתערב באמצעות שינויי חקיקה ומתן הקלות.



"רשות עירונית ששמה לה ליעד את פיתוח העיר יכולה לתת הקלות לבעלי מקרקעין - אם בתשלום היטל ההשבחה, הקלות בייעודי קרקע, מענקים וזכויות בנייה רבות יותר - כדי שבסופו של דבר יהוו תמורה לפיצוי החריג ששילמנו לצורך פינויו של הדייר המוגן", אומר קוקיא, יו"ר עמותת בעלי הנכסים לקידום מרכז ירושלים.



במקביל, שוקדים בתנועה להעצמת ירושלים על הקמת מוסד גישור נייטרלי, שיהיו חברים בו נציגים של שני הצדדים - בעלי הנכסים והדיירים המוגנים - דבר שיאיץ את פיתוח מרכז ירושלים.



עיריית ירושלים מנומנמת בשלב זה. קברניטיה אמנם הציבו יעדים ובשטח מתבצעות סלילת כבישים ושדרוג תשתיות - אבל עליהם להפנים כי לבעלי הקרקעות תפקיד מרכזי בפיתוחם של מרקמים עירוניים.



תצלומים: תומר נויברג / ג'יני