לקחתם משכנתא? תתחילו להרוויח

מאת אריק מירובסקי וטל לוי



סל התשלומים הקבועים של משפחה צעירה הוא כבד מאוד. הוא כה כבד עד שאם היו ממירים אותו לקילוגרמים, אפשר היה לראות צעירים רבים מסתובבים ברחובות כפופי שכם, כשהם נושאים על גבם שקים של הוצאות מכבידות: החל ממזון, דרך ביגוד וחשמל, וכלה בהוצאות הגדולות באמת - החזרי המשכנתא ותשלומים למטפלות ולפעוטונים.



החוק להכרה על ריבית למשכנתאות כהוצאה מוכרת לצורכי מס, שאושר בקריאה טרומית בשבוע שעבר (בניגוד לעמדת האוצר והקואליציה), נועד להפחית חלק מהנטל הזה.



אמנם זוהי הצעה ראשונית בלבד הדורשת עוד עבודה רבה בוועדות הכנסת, מסביר מנכ"ל התאחדות הקבלנים, יוסי גורדון, שפעל מאחורי הקלעים כלוביסט לקידום החוק. ולמרות זאת, החוק הוא מהמסקרנים שנדונים בזמן האחרון, מפני שיש לו משמעות גדולה לגבי רבים, ובעיקר לזוגות צעירים.



מי יזכה להיכלל ברשימת הזכאים, האם מדובר בחוק שיהיה תקף גם רטרואקטיווית, איך יקבלו הרוכשים הזכאים את ההחזרים - TheMarker וגורדון מפזרים את מסך הערפל ומשיבים על השאלות הבוערות.



מי יהיה זכאי להחזרים בגין הריבית על המשכנתא?



ההכרה בריבית על המשכנתא לצורכי מס תינתן למי שבבעלותו דירה יחידה שמחירה הוא לא יותר מ-800 אלף שקל, וגובה ההלוואה בגינה לא יהיה יותר מ-80% מערך הדירה. החוק יחול גם על דירות חדשות וגם על דירות מיד שנייה.



כמה כסף ייכנס לי לחשבון?



אזרח שנוטל משכנתא ממוצעת צפוי לקבל מדי חודש תוספת כספית לנטו של 400-500 שקל. החוק מגביל את הזיכוי ל-10,000 שקל בשנה, שהם 830 שקל בחודש.



על פי מה יחושב ההחזר שלי?



גובה ההחזר נגזר משיעור המס שנגבה עבור השכר. מי שמרוויח, למשל, 7,000 שקל בחודש ונמצא במדרגת מס של 29%, ישלם את המס הזה רק על ההכנסה שנותרה לו לאחר ששילם את הריבית על המשכנתא - כלומר הוא ישלם מס הכנסה על חלק קטן יותר מהמשכורת.



האם אקבל את אותו החזר לאורך כל תקופת המשכנתא?



לא. סביר שההחזר החודשי שתקבלו ילך ויירד מדי שנה, משום שרוב ההלוואות ניתנות במסלול ההחזר הקלאסי (לוח שפיצר) - שבו משלמים קודם על הריבית ורק אחר כך על הקרן.



נדגים זאת: נניח שאתם מעוניינים לרכוש דירה שערכה 700 אלף שקל ונוטלים הלוואת משכנתא מהבנק בסכום של 525 אלף שקל (75% מערך הבית). מדובר בהלוואה למשך 20 שנה בריבית של 4.5%. במסלול החזר קלאסי תשלמו מדי חודש בממוצע כ-3,300 שקל לבנק. בשנה הראשונה יסתכם סך החזרי הריבית בכ-23 אלף שקל שהם בערך 1,900 שקל לחודש. נניח שאתם משתכרים 7,000 שקל בחודש (ברוטו). כעת נפחית מסכום זה את מדרגת המס הנהוגה ברמת שכר זו (29%) ונקבל את הסכום שפטור מתשלום מס הכנסה, כלומר 550 שקל בחודש. בשנה העשירית, החזרי הריבית מוערכים בכ-14 אלף שקל לשנה, ולכן מעניקים פטור בגובה 4,000 שקל לשנה, שהם 333 שקל לחודש.







באיזה אופן אקבל את ההחזר המגיע לי?



גורדון מסביר כי "הדבר עדיין לא נקבע סופית, אך יש שתי דרכים: האחת - דרישה של הרוכש להחזר המס מרשות המסים בסוף השנה. השנייה - רשות המסים תבחר להכניס את ההוצאה על הריבית לתוך טופס 106, כך שהמעסיק יקזז את ההוצאה מהמס כבר במסגרת תלוש המשכורת וההטבה תינתן באופן חודשי".



מה קורה למי שאיננו משלם מס הכנסה כי שכרו נמוך?



אנשים ששכר הברוטו שלהם הוא כ-4,000 שקל יזכו למענק שעליו יחליט שר האוצר ויהווה לפחות 30% מסך כל הריבית המשולמת על המשכנתא. הסיבה לרף של 30% היא שזוהי דרגת המס הנפוצה ביותר בקרב האוכלוסייה שאליה מופנית ההטבה.



קניתי דירה לפני חמש שנים ולקחתי משכנתא ל-20 שנה. האם החוק יחול גם עלי?



גורדון אומר כי "אף שזה לא כתוב בחוק, ההערכה היא שההטבה תחול גם רטרואקטיווית על כל משלמי המשכנתאות כיום שרכשו את דירתם בסכום שנקבע - עד 800 אלף שקל - ולא רק על מי שירכוש דירה מרגע שהחוק יעבור".



קניתי דירה מקבלן בסכום שבחוק. התשלומים הוצמדו למדד תשומות הבנייה ומחיר הדירה גבוה יותר מ-800 אלף שקל. האם אני זכאי להטבה?



גורדון מסביר כי "ברכישת דירה מקבלן, ההטבה תינתן לפי מחיר הדירה בחוזה ולא לפי התשלום הסופי כפי שהוצמד למדד תשומות הבנייה".



אילו מסמכים אצטרך להמציא כדי לקבל את ההטבה?



המסמכים שיידרשו, אומר גורדון, הם חוזה הרכישה ופרישת תשלומי הריבית והקרן מבנק המשכנתאות.



קניתי דירה חדשה, אך טרם מכרתי את הישנה. לפי החוק אני עלול שלא להיות זכאי להכרה. מה עושים?



גורדון אומר כי החוק אמנם מגדיר כי ההטבה תינתן לדירה יחידה, אך להערכתו "במקרים שבהם נרכשה דירה חדשה והדירה הישנה טרם נמכרה - יהיה מנגנון בחוק שיאפשר תקופת ביניים למכירת הדירה, כשם שנהוג במנגנוני הגבייה של מס רכישה. כלומר, אם רוכש הדירה ימכור את הדירה הישנה עד שנתיים מיום רכישת הדירה החדשה, הוא יהיה זכאי להטבה".



בעלי מרוויח 3,000 שקל ואני מרוויחה יותר מ-14,000 שקל. האם ההכרה לצורך מס מתייחסת לשכר הכולל, או רק לשכר המחוייב במס?



גורדון מעריך כי ההטבה תהיה משפחתית ותיקבע לפי בעל המשכורת הגבוהה יותר.



בעקבות אישור החוק עלולים לצוץ מעשי תרמית והסכמים כפולים. מישהו יבדוק מה שווי העסקה?



"מנגנון הערכת שווי הנכס על ידי רשות המסים לא נקבע במסגרת החוק", אומר גורדון. "לגבי ניסיונות 'להתאים' את מחיר הדירה להטבה, אני מעריך כי תהיה תופעה בשוליים של הפחתת המחיר הרשמי של דירות מיד שנייה וחתימת חוזה נפרד על תכולה. תופעה זו קיימת גם כיום כדי להתאים את מחירי הדירות למדרגות מס רכישה. ואולם, כשם שיש מנגנון של רשות המסים הבודק את מחירי הדירות שדווחו במסגרת החוזים, ובמקרה של חריגות מוציא עדכון של מס הרכישה, גם כאן יקיימו מנגנון דומה על מנת למנוע רמאויות".