המפולת בשוק הדיור בארה"ב תמחק טריליוני דולרים

מאת ג’יימס סאפט



בועה בממדים היסטוריים בשוק הדיור האמריקאי פוקעת בימים אלה, ומכבירה את הסיכון כי הצמיחה הכלכלית הדלה הנוכחית תימשך שנים - לא רבעונים ספורים. הבעיות הראשונות בשוק הדיור צצו בשוק הסאבפריים (משכנתאות ללווים בעייתיים), אולם עתה נקלע כל שוק הדיור בארה"ב - בכל המדינות, בכל קטגוריית מחיר ובכל סוג של משכנתה - לקשיים.



הנפילה נמצאת עתה בתאוצה, והשלכותיה הן תהליך ממושך שישמיד טריליוני דולרים מהונם של בעלי הבתים. "זה משבר כל כך גדול שיש לו חשיבות היסטורית", אמר הכלכלן רוברט שילר מאוניברסיטת ייל בראיון בפורום הכלכלי העולמי בדאבוס בשבוע שעבר. "ייתכן שמדובר בנקודת מיפנה שאחריה נראה שנים של ירידה במחירי הבתים וחולשה כלכלית הנובעת מכך".



שילר, שהמציא את מדד קייס-שילר למחירי הבתים בארה"ב, אמר כי מחירי הבתים ייפלו כעת לא פחות משנפלו בשנות ה-30. בעשור ההוא נפלו המחירים ב-25% במונחים נומינליים, על פני תקופה ממושכת. בשנה שהסתיימה בנובמבר 2007 הם ירדו ב-6.7%, לפי מדד קייס-שילר. מחקר שערך שילר מראה כי מחירי הבתים בארה"ב במונחים ריאליים לא השתנו בין 1890 עד סוף שנות ה-90, ועלו ב-71% בין 97' ל-2005.



עד כה גרמה הירידה במחירי הבתים למחיקות ענק לבנקים. יותר מ-100 מיליארד דולר נמחקו וחשפו את הכלכלה הגלובלית לפגיעה. קשה להעלות על הדעת מה יהיה היקף הנזק אם התרחיש שחוזה שילר - תקופה ארוכה של צמיחה איטית ומקרטעת, במקביל לירידה איטית במחירי הבתים - יתממש. "מדובר בטריליוני דולרים, הרבה יותר מהפסדי הסאבפריים שנחשפו עד כה", אמר.



לא מוכרים בתים כשהשוק יורד



אדוארד לימר, מרצה בבית הספר למינהל עסקים אנדרסון ב-UCLA, ערך מחקר שמראה כי בעלי בתים נוטים להימנע מלמכור בתים כשהשוק נופל. משמעות הדבר היא ששינויי השווי בשוק הדיור, בניגוד לשוק המניות, אינם חדים וקצרים, אלא איטיים, ובעלי מחזור מכירות נמוך בהרבה.



העלייה במחירי הבתים הגדילה את הצריכה הפרטית, שכן בעלי הבתים לוו כנגד שווי בתיהם והוציאו יותר מתוך אמונה ששווי הונם גדל. אמידת השוק באמצעות עסקות היא דרך טובה יותר להבין מה קורה, שכן היא מניבה עבודה עבור עורכי דין, קבלנים, בנקאים ורבים אחרים.



נפילה ארוכה וממושכת במחירי הבתים תגרום לפשיטות רגל רבות יותר, שכן בעלי הבתים ששווי בתיהם נפל מתחת לשווי חובותיהם יעדיפו שהבנק ייעקל את רכושם (תופעה בשם דואר מצלצל, שכן המפתחות שנשלחים על ידי פושטי הרגל במעטפות אל הנושים שלהם משמיעים קול צלצול מתכתי). נפילת שוק הנדל"ן בשנות ה-90 גרמה לתופעה זו.



העניין הקשה הוא לדעת עד כמה תשפיע נפילה ממושכת במחירי הבתים על תחומים חדשים. כך למשל, נפגעו חברות ביטוח כמו אמבק, שמספקות ביטוח כנגד חדלות פירעון לאג"ח מוניציפליות ואג"ח מובנות (סטרקצ'רים).



משבר הסאבפריים לא פגע באג"ח מונציפליות, אך הוא המיט חורבן על אג"ח מובנות. קרנות רבות החלו לחסל את אחזקותיהן באג"ח אלו, ובשל כך זינקו עלויות המימון של מנפיקות אג"ח מוניציפליות רבות ב-40% בתוך שבוע. אם מכירתם של ני"ע אלה תואץ, היא עלולה להוביל לעוד סבב של מחיקות ענק במאזנים הנחלשים של הבנקים. ככל שההפסדים גדלים, יש נכונות קטנה יותר להלוות כסף, והחולשה הכלכלית גדלה - מעגל סגור שמחזק את עצמו. "הצנרת של כלכלת ארה"ב נפגעה קשות", אמר קנת רוגוף, לשעבר הכלכלן הראשי של קרן המטבע הבינ"ל, וכיום פרופסור בהרווארד.



אוי ואבוי, הם התחילו לחסוך



ומה יקרה הלאה? בתסריט הטוב ביותר תסבול ארה"ב מתקופה ממושכת של צמיחה איטית, כולל תקופת מיתון קצרה. ואולם, אם הצרכנים יחליטו שהגיע הזמן לנטוש את ההרגלים הישנים שלהם ולהתחיל לחסוך, המצב יהיה בכי רע. צרכנים שלא צורכים הם שווי ערך לעובדים שלא עובדים.



סימני האזהרה החשובים יימצאו בתחומים אחרים של שוק האשראי מחוץ לדיור. כמה מהבנקים התחילו להפריש כנגד הפסדים על הלוואות לקניית מכוניות וכרטיסי אשראי. מנכ"ל מריל לינץ', ג'ון תיין, אמר זאת במפורש: "הבעיה רחבה הרבה יותר מהפסדי משכנתאות ומוצרים נגזרי משכנתאות. הבעיות בשוק האשראי מתפשטות". במידה והוא צודק, הורדת הריבית האחרונה או הסבב החדש של תמריצים תקציביים לא יהיו האחרונים.