שפיות במחירים: הרבנים הקימו ועדות שקובעות מחירי מקסימום לדירות בשכונות חרדיות ומצליחות לווסת את המחירים

חרמות, איומים, רשימות שחורות - כך מתנהל בימים אלה שוק הנדל"ן החרדי, בעיקר בשכונות חילוניות שסומנו כיעדי "הגירה" של האוכלוסייה החרדית. במצב שוק המאופיין במחסור קיצוני בקרקעות, ובעליית מחירים מטורפת היה ברור שמדובר שהאוכלוסייה לא תוותר בלי מאבק. אחת התוצאות של המהומה הזו היא הקמתן של ועדות רבנים, שלמעשה קובעות מחירי מקסימום למכירה ולהשכרה של דירות.



במסגרת פעולת הוועדות, הרבנים מאיימים בסנקציות על מוכרים או רוכשים שיחרגו מהתנאים שנקבעו. בשכונות מסוימות ההוראות האטו מאוד את קצב העסקות.



עם זאת, יש כאלו שמפקפקים ביכולת של הוועדות להשפיע על מהלך השוק לטווח הארוך. "הוועדות הן זעיר אנפין. הם אומרים לא לקנות דירות מעל מחיר מסוים - אפשר לשמור על זה במשך תקופה מסוימת, אבל מישהו שבצר לו, הוא בשקט-בשקט כן קונה", אומר ח"כ אברהם רביץ (יהדות התורה) ולשעבר שר הבינוי והשיכון.



פרויקטי המתחרדים יוצאים לדרך



"במגזר החרדי זוג צעיר שמתחתן, זה עונג", כך אומרים. אבל בתקופה של דהירת מחירים העונג נהפך במהרה לסיוט, במיוחד בעבור ההורים המאושרים, שעוד לפני החתונה יוצאים למסע גיוס כספים לרכישת דירה. גמ"חים (קופות גמילות חסדים), עמותות, הלוואות, בנקים, פגישות עם אדמו"רים, נסיעות לחו"ל לצורך תרומות ומעבר לדירה צנועה יותר - כל אלה הם שלבים במסע שלא נגמר. אחרי החתונה הראשונה קשה לנשום לרווחה, כי בבית יש עוד שמונה-תשעה זאטוטים, שבטוחים כי ההורים יעזרו גם להם בבוא הזמן.



הפתרון שמצאו משפחות חרדיות רבות היה לרכוש דירות בערי לוויין, כמו בית"ר עילית, מודיעין עילית, אלעד ובית שמש. יישובים אלה הוקמו בעשור האחרון כדי לתת מענה למצוקת הדיור במגזר החרדי. דירת 3 חדרים מוצעת בהם במחיר של כ-120 אלף דולר. במקביל, משפחות חרדיות רבות החלו לזלוג, למעשה להשתלט, על שכונות חילוניות מובהקות.



הזליגה של הציבור החרדי לשכונות החילוניות החמירה בשנים האחרונות בהעדר פרויקטים לבנייה. על אף דו"ח שהוציא משרד השיכון שלפיו עד 2020 יוקמו 80 אלף יחידות דיור למגזר החרדי - הרי שעד היום לא השכילה הממשלה לקדם תוכנית לאומית לפתרון הבעיה.



השכונות קרית יובל, רמות, גילה, רמת אשכול וקטמונים בירושלים, שכונת פרדס כץ הצמודה לבני ברק, הרובעים החילוניים באשדוד, קרית גת וגן יבנה - כולם מסומנים כיעדים לרכישת דירות במגזר החרדי. הדירות באזורים אלה נתנו בתחילה מענה לזוגות צעירים שביקשו לרכוש דירה במחיר ריאלי ולהישאר סמוכים לקהילה. ואולם ההכשר שנתנו הרבנים לפרויקטי "המתחרדים" - כניסה לשכונות החילוניות - גרם לעליות חדות ומהירות במחירים.



בפרדס כץ, לדוגמה, הנחשבת שכונה ענייה יחסית ומאופיינת בדירות שיכונים, זינקו מחירי הדירות בכ-50% בשנתיים ובמקרים מסוימים אף ב-100%. באשדוד המצב דומה וניכר גם בשוק השכירות בירושלים, של"חוצניקים" - תושבי חו"ל חרדים הבאים לישראל לתקופות קצובות ושוכרים דירות בעיקר באזורים חרדיים - השפעה רבה עליו. במגזר החרדי טוענים כי תושבי חו"ל והחילונים תפסו טרמפ על גב החרדים, וכי הם האשמים העיקריים בדהירת המחירים. המצב הגיע לאלימות של ממש ואיומים הופנו כלפי תושבי חוץ שרכשו דירות.



בעקבות הידרדרות המצב החלו לקום בשנה האחרונה ועדות רבנים, שפועלות כמנגנוני סינון ובקרה. הוועדות נותנות הכשר לרכישה או לשכירה של דירות, מפרסמות רשימות שחורות של נכסים האסורים למכירה או להשכרה - ולמעשה מטילות סנקציות על כל הצדדים המעורבים: בעלי נכסים, שוכרים, רוכשים ומתווכים, שלא פועלים על פי הוראותיהם.



בין השאר הוטלו סנקציות על שוכרים לא ממושמעים, ששכרו דירות במחירים מופקעים ותרמו בכך לעליית המחירים. כמה ועדות רבנים בירושלים שוקלות לפתוח במלחמת חורמה גם נגד המתווכים, מכיוון שנטען כי הם מהווים גורם דומיננטי בזינוק במחירים. חברי הוועדה הירושלמית שוקלים לספק גם שירותי תיווך לתושבים.



הוועדות שהוקמו הן יוזמות מקומיות של תושבים, שזוכות לתמיכת גדולי הרבנים מכל הזרמים. אלה קבעו "מחירון" לדירות - בהתאם לשער הדולר, תחזוקת הדירה והתשואה הצפויה.



החלוצים היו, כפי הנראה, תושבי אשדוד. לפני כשנה הוקמה ועדה בראשות הרבנים שמואל דוד גרוס, חיים הורביץ ואריה ויזניציר, שיצאו למאבק בעניין הפקעת המחירים.



"לפני כשנה הוציאו הרבנים צו לפרק זמן מוגבל, המורה על הפסקת רכישה של בתים ברובעים המתחרדים ג' ו-ו'. תקופת הצו הסתיימה והרבנים מפקחים על המחירים בשיתוף פעולה אתנו, באמצעות שומות שאנו מוציאים ומביאים לאישור הוועדה", מספר שמאי המקרקעין משה דקל, הפועל בעיר כ-20 שנה.



מאגר ממוחשב



כל דייר המעוניין לרכוש דירה חייב לקבל את אישור חברי הוועדה. "הוועדה לא באה להזיק, אלא לסייע - פעילותה נתנה ברקס למירוץ אחר הדירות", מספר תושב המקום. "מוכרים ומתווכים לא יכולים עוד לרכב על הגב שלנו. ברגע שהוחלט לא לקנות מאדם מסוים כי הוא מעלה את המחיר מעבר להחלטות הוועדה - המסר מופץ במהירות. בן משפחה שלי רצה לקנות דירה ברחוב אברהם שפירא ברובע ו', אך המוכר רצה ממנו כ-5,000 דולר יותר. אמרנו לו שאנחנו רוצים את הדירה אבל נשמעים להחלטות הוועדה. הוא הבין שאף אחד לא יקנה ממנו במחיר הזה - והוריד את המחיר".



ועדת רבנים דומה הוקמה לפני כשבועיים בנוגע לנעשה בפרדס כץ. הוועדה חילקה את השכונה לפי אזורים ובעצת מתווכים מקומיים, שמאים ואנשי נדל"ן קבעה מחירי מקסימום לדירות. דירת 3 חדרים באזור א', הנחשב למרכזי והיקר בשכונה, תעלה 133 אלף דולר. דירת 3 חדרים באזור ב', הנחשב שני בטיבו בשכונה, תעלה 118 אלף דולר ובאזור ג', הנחשב חלש יחסית - תימכר דירה ב-110 אלף דולר. אלא שבעלי הנכסים דורשים בעבור דירותיהם מחירים הגבוהים בכ-20% בממוצע מהמחירים שקבעו הרבנים. אחת התוצאות היא ירידה חדה במספר העסקות המבוצעות במקום.



על ההחלטה חתמו גדולי התורה בבני ברק, בהם הרב אהרון לייב שטינמן נשיא הקהילה, הרב שמואל ווזנר נציג המגזר החסידי, הרב שמעון בעדני נציג המגזר הספרדי והרבנים נסים קרליץ ומרדכי גרוס המייצגים את המגזר הליטאי. "המחירים שקבענו הם לא נמוכים. לא הורדנו את המחיר לזה שהיה לפני כשנתיים - אלא הוספנו כ-15-20 אלף דולר. הכיוון הוא לא לנצל את המוכרים", מספר פעיל בוועדת הרבנים בפרדס כץ.



בירושלים זה התחיל ביוזמה מקומית בשכונת רוממה, שזכתה לגיבוי של מרן אהרון לייב שטיינמן, מרן חיים פנחס שיינברג וגאב"ד נציג העדה החרדית הרב יצחק טוביה וייס. בהמשך הוקמו ועדות בשכונות נוספות בצפון ירושלים, כמו קרית בעלז, סורוצקין, קרית צאנז, גוש 80, ארזי הבירה ורמת אשכול.



בכמה מהשכונות הוקם מאגר ממוחשב הכולל פרמטרים של שמאי מוסמך שבדק את הדירות באזור: קומה, מספר חדרים, מצב הנכס, רמת הריהוט - וכך נקבע מחירון. "המחשב מציג את מחיר הדירה. אנו בודקים את הפרטים ומאשרים את העסקה. כל אדם שרוצה לשכור חייב להגיע אלינו קודם. מי שיפר את הכללים - דינו שייזרק מחוץ למחנה. יש עוד כמה עקשנים הדורשים מחיר גבוה, אבל דירותיהם עומדות ריקות והם ייכנעו בקרוב", אומר יו"ר אחד הוועדים בירושלים.



הסתדרות השוכרים



"אנחנו פועלים כמו הסתדרות השוכרים. במתווה שבנינו נגענו לחוצניקים בבטן הרכה. מי שרוצה להתיישב בשכונה ולהיטמע בקהילה צריך לפעול על פי הנורמות המקובלות - ולא לשכור דירה במחיר מופקע, כי הדבר בא על חשבון מגורים של דייר שכבר גר במקום. לא יכול להיות שהוא ישנה סדרי בראשית", מספר יו"ר ועדה נוסף בירושלים.



"לכן אמרנו לכל מי שביקש לשכור דירה במחיר מופרז כי הוא מוקצה: הוא לא ייהנה מהשירותים שאנו מציעים בקהילה, לילדים שלו לא יהיה היכן ללמוד, בבית הכנסת הוא לא יקבל עלייה ואשתו לא תתקבל בשום ארגון. צריך להבין, אדם ששובר את המוסכמות ולוקח את הדירה במחיר השווה לכיס שלו ולא לכיס של הצרכן המקומי, מעלה את המחיר בכל הבניין. השכן שלידו יגיד 'אם הוא מקבל אז גם אני מעלה' - זה מה שהיה עד עכשיו", מספר יו"ר הוועדה.



הסנקציה הקשה ביותר שמוטלת על שוכרים סוררים נוגעת לילדים. יעקב רייניץ כתב עיתון "בקהילה": "הנשק היעיל ביותר הוא אי קבלת הילדים לגנים. זה עובד בצורת שרשרת. אם גננת החליטה להכניס ילד שהוריו שוכרים דירה שלא לפי הוראות הוועד, כל ההורים מוציאים לאלתר את ילדיהם מהגן בטענה כי הם עתידים להינזק כתוצאה מכך".



קפיצת מדרגה במאבק נרשמה כאשר בכמה שכונות הופצו רשימות שחורות של בעלי דירות המשכירים את נכסיהם במחירים הגבוהים מהחלטות הוועדה ותושבי חוץ הוזהרו לא לשבור את מחירי השוק.



אבל מסתבר שהמתווכים ובעלי הדירות לא נשארו חייבים. לפני כחודש קיבלו שניים מראשי הוועדה בשכונת רמת אשכול איומים על חייהם. בין השאר רוססו כתובות נאצה על דלתות בתיהם, והם נדרשו לחדול מפעילותם בוועדה. יתרה מזאת, ראשי מוסדות החינוך שבהם לומדים הילדים של ראשי הוועדה קיבלו איומים שלפיהם אם לא יוצאו ילדי הרבנים מהמוסדות - המבנה יועלה באש. ראשי הוועד הגישו תלונה במשטרה ושכרו את שירותיהם של חוקרים פרטיים.



ירושלים - מחירי השכירות הוכפלו



ההתארגנות החרדית התחילה כאמור באשדוד, לאחר שבעלי נכסים בשכונות חילוניות, שסומנו כיעדים לרכישת דירות, העלו את מחירי הנכסים בעשרות אחוזים כתוצאה מהביקוש הגואה. תהליך דומה התרחש גם בפרדס כץ, שעד לפני שלוש שנים נחשבה שכונה חילונית.



בשל מצוקת הדיור בבני ברק ובקרית הרצוג הסמוכה, שם יושם פרויקט המתחרדים לפני כ-15 שנה, הוחלט לתת אור ירוק לפרויקט גם בפרדס כץ. ההוראה התפשטה ובשנתיים האחרונות רכשו במקום כ-800 משפחות, כמחציתן כבר התיישבו בשכונה.



מבחינת החרדים, פרדס כץ היתה הפתרון המושלם - היצע של דירות זולות ושל שירותים לבני הקהילה. רק בשנה האחרונה הוקמו במקום שלושה בתי כנסת. כמו כן נפתחו גנים חרדיים חדשים ומונה רב לשכונה.



המתיישבים הראשונים רכשו בפרדס כץ דירות 3 חדרים ב-70-90 אלף דולר. כיום, אותה דירה - ללא שיפוץ, ללא מעלית, בשכנות לוותיקי משפחות הפשע - תעלה 110-140 אלף דולר.



"נוצר מצב אבסורדי: מחירה של דירה בפרדס כץ זהה כמעט למחיר בבני ברק - אבל אין בכלל מה להשוות בין שני האזורים ובין הדירות המוצעות. ברגע שהציבור החילוני ראה שיש ביקוש לדירות הוא פשוט הקפיץ את המחירים פי 2, בלי כל קשר למצב הדירה ולסביבתה", אומר פעיל בוועדת הרבנים בפרדס כץ.



בירושלים, עליית המחירים הורגשה במיוחד במחירי השכירות - שוק הנחשב דומיננטי בבירה בשל החוצניקים הרבים ששוכרים דירות במקום. דירת 3 חדרים בשכונת בעלז הושכרה בחודש האחרון בכ-1,600 דולר לחודש. הדיירים הקודמים שילמו 850 דולר בלבד. הדירות לא עברו שיפוץ, לרבות מהן אין מעלית, לא מוצע ריהוט, רמת התחזוקה נמוכה - ובכל זאת המחירים כמעט והוכפלו.



"תושבי חו"ל השוכרים דירות בירושלים בולטים מאוד וקובעים את השוק", מסביר רייניץ מעיתון "בקהילה". "אותם חוצניקים מוכנים לשלם בעבור דירה מתאימה הון רב, בעיקר כשמי שמממן את השכירות ברוב המקרים הם ההורים מחו"ל. התוצאה הבלתי נמנעת היא זינוק במחירים. על דירת 4 חדרים גבו בחצי שנה האחרונה 2,220 דולר לחודש. במחיר הזה אפשר לשכור ארבעה דירות בבני ברק".



המצב בירושלים נהפך לקטסטרופלי כאשר בעצת המתווכים הושכרו דירות לדיירים החדשים לזמן קצר, במחיר מופקע ועל חשבון הדיירים הוותיקים. "אדם שילם כ-800 דולר לדירת 4 חדרים, הוא גר במקום 15 שנה, בנה את עצמו, הקים קהילה, מצא ג'וב, הילדים לומדים בסביבה, הוא התברג טוב. פתאום בעל הבית דופק לו בדלת ואומר 'יש לי דייר שמוכן לשלם על הדירה 1,600 דולר, תשלם או שתצא'.



"היה מקרה שמשכיר שברשותו 10 דירות זרק את כל האברכים מהמקום לטובת כמה אמריקאים שהיו מוכנים לשלם יותר. בגלל העובדה שיש כיום עשרות קופצים על כל דירה, השוכרים פשוט מפחדים להתלונן על בעיות בדירה ומתקנים הכל מכספם. המשכיר תמיד יזכיר שיש שוכר מעבר לדלת שמוכן לשלם 600 דולר נוספים בעבור הדירה. המצב מטורף - משכיר מחליט ביום בהיר אחד להעלות את מחיר השכירות ב-50%", מספר תושב שכונת סורוצקין.



כאוס מוחלט



שלמה רוזנשטיין חבר הנהלה בעיריית ירושלים (יהדות התורה) אומר כי עליות המחירים אירעו במקביל להקפאת המענקים המיוחדים שהממשלה נתנה לזוגות צעירים לפני כשלוש שנים, לקריסת חברת חפציבה שהותירה מאות יחידות דיור תקועות ולגזירות בנוגע להאטת הבנייה בשטחים.



"המצב כיום הוא כאוס מוחלט, קריסה מוחלטת. זוג צעיר חרדי לא יכול למצוא דירת 3 חדרים בפחות מ-140 אלף דולר - זה מכביד ומעיק. זוגות צעירים מתגוררים בחורים, בדירות בבני ברק ובירושלים המפוצלות לשלוש יחידות דיור, ששטח כל אחת מהן 22 מ"ר ומושכרות בכ-700 דולר, כל אחת. זוגות צעירים מתגוררים גם במחסנים ובמקלטים. מחכים לפתרון", מספר רוזנשטיין.



חלוקה עדתית, בין העדה הספרדית לאשכנזית, משפיעה על מחירי הדירות. "הבניינים באשדוד מחולקים לבני העדה, לרוב האשכנזים ישלמו כ-20 אלף דולר יותר. בני העדות אינם מתערבבים לרוב בבניינים - צד אחד אשכנזי והשני ספרדי", מספר תושב אחר הגר ברובע ו' באשדוד.



גם הקרבה לחצרות האדמו"ר ולחסידיו קובעת את מחירי השוק. "באזור בו מתגורר האדמו"ר האזורי, חסידיו מוכנים לשלם על דירה כ-10%-15% יותר", אומר דקל.



למרות האמור, מודה דקל, הוועדות משולות לכדור אקמול הניתן לחולה סרטן: "חרף ניסיון הוועדה להכתיב התנהגות מסוימת, הרי שלא כולם מיישרים קו עם החלטותיה - בגלל האילוץ לקנות דירה".



"עם כל הכבוד לרבנים, מי שיכול יקנה דירה", מוסיף תושב אשדוד הגר ברובע ג'. "אחרי הכל יש מצוקה של מקום, ואם מוצעת לי דירה לא אחשוב פעמיים. אקח גמ"חים, אגייס תרומות מחו"ל, מישיבות או הלוואה גדולה מהבנק - העיקר להבטיח את עתידי".



אחת התוצאה של פעילות הוועדות, שניכרת בברור בשטח, היא ירידה מיידית במספר העסקות. אם לפני כחודשיים התבצעו בפרדס כץ כ-50 מכירות בחודש, כיום מתבצעות 10 בלבד. באשדוד לא מתבצעות כבר זמן רב עסקות יד שנייה.



"בסוף הם ייכנעו"



"הרבנים הורידו את מחיר השוק בצורה אכזרית. הם צריכים להבין שהם עובדים מול קהל חילוני, שיעדיף לחכות עד שיגיע הרוכש שיישבר", אומר אורי יונה מתיווך אדוארד בבני ברק. "הגיע אלי היום אדם שביקש למכור דירת 3 חדרים ברחוב ביאליק בפרדס כץ ב-160 אלף דולר. הצגתי בפניו את תקנות הרבנים והוא השיב שזה לא ממש מעניין אותו - הוא רוצה למכור את הדירה במחיר הזה.



"הבעיה היא שכל פרדס כץ רוצה למכור את הדירות. השאלה היא רק מתי. הדירה הכי זולה שיש לי ממוקמת ברחוב ז'בוטינסקי, 3 חדרים ב-138 אלף דולר. ועדת הרבנים לא תחזיק. אין לחרדים אופציה אחרת, הם באים לראות את הדירות, שומעים את המחירים, בסוף הם ייכנעו", מציג יונה את השקפתו.



המחירים מזנקים והנורמות נפרצות



תנאי השוק החדשים יצרו נורמות לא מוכרות בחסידויות. "עליית מחירי הדירות ללא ספק גרמה לבעיות חברתיות קשות", מסביר ח"כ אברהם רביץ (יהדות התורה) ולשעבר שר הבינוי והשיכון.



אם בעבר היה נהוג שההורים רוכשים את הדירה לזוג הצעיר וזה נכנס אחרי החתונה לדירה מוכנה, הרי שכיום משאירים משכנתא לא קטנה גם לילדים. אם בחסידות ליטא היה נהוג שהורי הכלה ירכשו את הדירה, כיום כל צד משקיע 50%.



"כך, זוג צעיר שאין לו כסף לרכוש דירה מתחיל לחפש דירה בשכירות. אם אין לו כסף גם לזה יש מקרים שהזוג פשוט מחליט לדחות את החתונה. מדובר בפריצת נורמות שהיו עד כה סטטוס-קוו. במקרים אחרים, הזוג הצעיר עובר להתגורר עם ההורים, גם זה לא היה מקובל", מפרט רביץ.



מסתבר גם כי לברכה השגורה במגזר החרדי "תזכו לבנים ובני בנים", משמעות כלכלית. אב שזכה בעיקר לבנות, יוצא בהפסדו. "למשפחות שזכו להרבה בנות יש בעיה גדולה. מדברים על אהבה, אבל בסופו של דבר יש היצע וביקוש. אם הבחורה רוצה בחור חכם והמשפחה תומכת, הם יצטרכו לשלם בעבור הדירה, ולרוב יש יותר מבת אחת. זו הוצאה כספית גדולה מאוד", מוסיף רביץ.



דינמיקה של התחרדות



לפני עשרות שנים החלה זרימה של ציבור חרדי לאשדוד. זה התחיל עם כניסתו של הרב יוסף שלמה כהנמן, מייסד מוסדות פוניביז' בבני ברק שהקים בעיר את ישיבת גרודנא. אחריו הגיעו האדמו"ר הרב אברהם אבא לייפער מפיטסבורג ונציגי חסידויות נוספות, כגור, בעלזא, ויז'ניץ והציבור הספרדי.



בתחילה התיישבו המשפחות ברובע ג', ובהמשך, לפני כ-15 שנה, עברו לרובע ז' הנחשב חדש ומודרני יותר. באותה תקופה נרכשה במקום דירת 3 חדרים בכ-50 אלף דולר. כיום תג המחיר הוא כ-130 אלף דולר.



בשל מחסור בדירות ברובע ז' הוחלט בעצת האדמו"ר מגור, הרב יעקב אריה אלטר, לפני כשנתיים על פרויקט המתחרדים. קבוצות חרדים נכסו לאזורים החילוניים ברובע ג' וברובע ו' ורכשו דירות במקום. באותו זמן היה ניתן לרכוש דירת 3 חדרים בכ-55 אלף דולר.



לא עבר זמן רב ומוכרי הדירות, בעיקר חילונים, קלטו שיש ביקוש רב והכפילו את מחירן. "מדובר בדירות ישנות, רכבות, שיכונים, עם הרבה כניסות. בהתחלה ההנחיה של הרב עלתה יפה ורבים נשמו לרווחה, אבל הביקוש גבר. חרדים נהגו לדפוק על דלתות ולשאול מי מוכר. גם המתווכים חרשו כל דירה. הציבור החילוני קלט בהדרגה שיש לו עסק עם ציבור לחוץ - ורבים התחילו לנצל את העניין ולהרים את המחיר", מתאר תושב המתגורר ברובע ג'.



חצי שנה לאחר יריית הפתיחה של הפרויקט קפצו המחירים ברובע ג' לכ-75 אלף דולר לדירת 3 חדרים. כיום ניתן להשיג דירה כזו בסביבות ה-90 אלף דולר ויש המבקשים אף 110 אלף דולר. למעשה נוצר מצב, שמחירי הדירות בשיכונים שווים כמעט למחירי הדירות ברובע ז'. "כמו שפעם ישראלי היה רואה תושב חוץ ומבין שיוכל לסחוט ממנו עוד כמה אלפי דולרים, כך גם כאן. חילוני שראה חרדי הבין שהוא יכול לעשות כסף. מדובר באותו בניין בן 30 שנה, אבל מחירי הדירות קפצו בעד 70% בדולרים", אומר דקל.