תמ"א 38 והישראלי החשדן

יום אחד זה יכול לקרות גם לכם. נציג של חברה יזמית ידפוק על הדלת ויבקש כמה דקות מזמנכם. בפיו יהיו בשורות טובות הנוגעות לשיפור ביטחונכם האישי, ביטחון רכושכם ואף הבטחות לשיפור באיכות חייכם. לתוכנית המדהימה הזו הוא יקרא תמ"א 38.



לביתו של שלמה מרעננה הגיעו באחרונה נציגים כאלה. "אני לא מוכן שתיקחו מטר אחד מהבית שלי!", הכריז שלמה בקול חזק ויציב ועורר מהומה בקרב שכניו. "אבל שלמה, מחזירים לך 2.4 מ"ר במקום אחר", ניסה אחד משכניו להרגיעו. אבל את שלמה זה לא עניין, הוא שילב ידיים, הישיר מבט ונראה שקוע בעמדתו כמו סלע אדיר בלב נהר גועש. הנוכחים נראו אבודים, חלקם חשבו לוותר ולחזור הביתה. אנחנו עוד נחזור אליו.



ברוכים הבאים לאסיפת הדיירים המיוחדת שהתקיימה לפני כשבועיים בבניין מספר 30 ברחוב בר אילן ברעננה. מול השכנים עמדו דין זוהר ועומר פטרן, נציגי חברת "צוק איתן", חברה יזמית שקמה במטרה לבצע פרויקטים במסגרת תמ"א 38 (ראו הרחבה במסגרת). בעלי החברה, כפי שהסבירו השניים לנוכחים, הם זוהר, פטרן, ג'וזף כהן, וגיל לחמנוביץ. השניים ניסו בכל כוחם להסביר לדיירים את ההצעה העסקית שלהם, כשעבור מרבית הדיירים היה זה מפגש ראשון עם פרטי התוכנית.



אינספור השאלות שנזרקו לחלל האוויר המחישו היטב את הפער העצום בין התוכנית שנראית מצוין על הנייר, לבין המציאות בשטח שמעידה על הססנות, חוסר אמון ומידע חלקי. כשמדברים על שינויים בבית הפרטי שלנו, חשוב שיסודות אלה יהיו יציבים. פער זה העולה ממפגשים דומים אחרים, הוא שהניע את TheMarker להצטרף למפגש המרתק, דרכו ניתן להבין כי מעבר לכל הבעיות הקיימות בתוכנית - המחלוקות שבין הדיירים היו ונשארו המכשול הגדול ביותר בפני יישומה.



פטרן, אחד משני נציגי החברה, הסביר לדיירים שהגיעו לאסיפה כי החברה נותנת הכל - מכסף לעורכי הדין של הדיירים, דרך תוכניות אדריכליות והטיפול בביורוקרטיה מול עיריית רעננה וגופי התכנון ועד למנורות חדשות במרתף. הוא מסביר שהחברה מוכנה להיענות לדרישות נוספות. כל מה שהחברה מבקשת בתמורה הוא הגג וזכויות הבנייה שלו. כדי לשכנע את הספקנים, מציג פטרן הדמיה של בניין חדשני שכל דמיון בינו לבין הבניין הנוכחי מקרי בהחלט. מרשים, אבל הקהל שמורכב ברובו מגילאי ה-45 פלוס לא מראה סימני התלהבות יוצאי דופן. ממשיכים.



"המכוניות ייכנסו בקיר שאתם מתכוונים לבנות בחלק האחורי של הבניין. בגלל הסיבוב המכוניות יורידו את הקיר הזה", הפריע מישהו מהשכנים לפטרן, שפסק לרגע קט מדיבורו השוטף על התוכנית, על מנת להחליף את ההדמיה של הבניין בהדמיה אחרת. "נביא את זה בחשבון", הודיע פטרן. זוהר, הנציג השני, מיהר לרשום את ההערה ביומנו האלקטרוני.



שרה מבקשת להתעכב על נושא החניות. בחברת צוק איתן מתכננים לבנות ארבע דירות על הגג וכך לגרוף רווח של כ-30% מהפרויקט. לפי החוק, כל דירה צריכה לקבל חניה, ונכון לעכשיו יש מקום לשלוש חניות חדשות בלבד. שרה אינה מוכנה שהחניות החדשות יוקמו מתחת לדירתה שבחזית הבניין בקומה הראשונה: "לא מתאים לי שמתחת לדירה שלי יהיו שלוש חניות. גם ככה יש לי שכן מהבניין השני שעושה לי רעש", היא מסבירה.



שכן אחר מסביר לה שזה הפתרון הטוב ביותר: "יכול להיות, אבל זה יוצא מתחת לבית שלי ולא שלך", היא מחזירה, "וזה לא נראה לי".



פטרן מבטיח לבדוק חלופות, אך מציין כי "זה הפתרון האידיאלי". מכאן הוא עובר לדבר על חיזוק הבניין. לדבריו, כמה עמודי בטון ייבנו בחלקים שונים של הבניין, כאשר בחלקו האחורי יזכו הדיירים למרפסות מוגדלות. כמה גבות מורמות לנוכח קביעה זו, בעיקר מצד אלה שלא יזכו להטבה המדוברת. פטרן מסביר בנחרצות שרק בחלק זה של הבניין הרחבת המרפסות אפשרית, בעוד ששאר חלקי הבניין יזכו לטיפולים קוסמטיים נרחבים שיכללו חיפויי אבן ועוד.



השיחה עוברת לנושא חדרי המדרגות והלובי. בבניין יש שתי כניסות, וכל אחת תקבל טיפול שונה כשההבדל המהותי הוא בנושא המעלית. בעוד שבכניסה א' המבנה הרחב של חדר המדרגות מאפשר בניית מעלית בחלל הקיים, המצב בכניסה ב' מורכב יותר ומחייב פתרון של נגיסת 1.7 מ"ר בחלק מהדירות, על מנת לבנות מעלית.



שלמה מתנגד בנחרצות מכיוון שהוא מתגורר באחת מהדירות שהמעלית תעבור דרכן. הוא מסביר בקולניות שהוא לא מוכן שאף אחד יפלוש ולו במטר בודד לדירה שלו. מכל עבר פונים אליו שכנים שמנסים להסביר שהדירה שלו דווקא תגדל כי הוא מקבל בתמורה שטח של 2.4 מ"ר בחלק האחורי של הבניין. מסבירים לו גם שערך דירתו יעלה.



יקי, השכן הצעיר בחבורה, מציג בפני שלמה טיעון מקורי: "מה יקרה בעוד כמה שנים כשכבר לא תוכל לעלות ברגל את המדרגות?" אבל שלמה עומד בלחץ, ופטרן נראה אובד עצות.



לכמה רגעים נראה כי בסירובו מצליח שלמה לשכנע כמה שכנים כי התוכנית מסובכת מדי. לבסוף הוא מתרצה כשהוא מבין כי בשיחה "אחד על אחד" עם צוק איתן, הוא יוכל לקבל פיצוי כספי פרטי. אלא שכולם שומעים את הדברים וייתכן שבזכות עקשנותו של שלמה, גם הם יזכו לפיצוי. "זה בסדר גמור להעלות דרישות", נשמע קולו של אחד השכנים. "הם מקבלים מאיתנו גג של 400 מ"ר, וצריך להוציא מהם כמה שיותר", הוא מוסיף ללא שמץ של מבוכה.



ואיך נכניס את הרהיטים?



פטרן מנסה לשווא לעבור נושא, אך עניין המעלית מדיר שינה מעיני שכנים נוספים. מתברר כי הרווח שייווצר בין דלתות הכניסה לבתים וקיר חדר המדרגות יצטמק לכדי 90 סנטימטר בלבד. "אם אני ארצה להכניס ספה לדירה, אני אצטרך מנוף", טוענת דיירת מכניסה ב'. כולם מסכימים ומחכים לשמוע פתרונות, אך אלה דווקא אינם נשמעים: "אין פתרונות קסמים. לפיר מעלית יש גודל מסוים וצריך לעשות ויתורים".



הדיירים לא משתכנעים: "לא נוכל להכניס רהיטים, או עגלה לתינוק, שלא לדבר על התחושה שמול הדלת במרחק כזה קצר יש קיר", אומרים חלק מהם. דייר אחר דווקא כן מוכן להסדר: "אפשר לעשות תמרונים עם רהיטים - זה כן אפשרי".



בצוק איתן מבטיחים לבדוק וממשיכים לנושא המקלט אותו הם מבטיחים לשפץ, מה שמזכה אותם בנקודות יקרות בדעת הקהל של הדיירים בשל מצבו הרעוע של המקלט. גם ההדמיות של שבילי הכניסה לבניין נראות טוב ומפתות את הדיירים. אך הדיירים עדיין לא משוכנעים.



כמעט שעה וחצי אחרי תחילת האסיפה מגיעים לאחת מנקודות המחלוקת העיקריות. אחד הדיירים, שבתו לומדת בכיתה א', מוטרד מהרעש של העבודות: "זה אחרת כשאתר הבנייה מאוכלס", הוא מסביר. "חמישה חודשים של עבודות ואין לי בית לחזור אליו", הוא אומר ספק בצחוק ספק ברצינות.



"גם לזה יש פתרונות", אומרת דיירת שמצדדת בתוכנית. העבודות ייגמרו בארבע אחר הצהריים", היא מסבירה ופונה לפטרן על מנת לקבל אישור לקביעתה זו.



"צריך לצאת מנקודת הנחה שהעבודות יימשכו שנה", מסביר אחד מהדיירים. אחר אומר שהן יימשכו 8 חודשים. פטרן מרגיע ומבטיח כי הרגישות בנושא הזה ברורה. נאמן לדרכו, פטרן מנסה שלא להניח לאף בעיה נקודתית להעיב על הפרויקט כולו, בינתיים הוא עושה זאת בהצלחה.



מהמפגש יצאו הדיירים עם תיק פרויקט מלא בפרטים והדמיות. חלק גדול מהם נשארו עוד דקות ארוכות על מנת לשאול שאלות נוספות, אחרים ניסו לדמיין עם שכניהם איך הבניין ייראה אם הפרויקט יצא לדרך.



שרה מכניסה א' סיכמה את הדברים: "ברמת העיקרון אני מסכימה. יש בעיות, אבל נכון לעכשיו לא מדובר במשהו שאי אפשר לתקן".



למרות זאת היא מיהרה לבקש פגישה אישית עם האדריכלים עצמם על מנת לפתור את הבעיות של החניות מתחת לביתה. מבחינתה הסיפור רחוק מלהיגמר.



תוכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38)



תמ"א 38 היא נכון להיום אחד הכישלונות הגדולים של השנים האחרונות בענף הבינוי. שורשיו נעוצים בחודש מאי 2005, אז אימצה הממשלה את "תמ"א 38", שמטרתה לעודד דיירים לחזק את הבתים המשותפים שבהם הם מתגוררים, כדי להגן עליהם מפני רעידת אדמה.



המנוע הכלכלי שמאחורי התוכנית הוא הוספה של זכויות בנייה על גג הבניינים, שמספרם מוערך בכמה עשרות אלפים בכל רחבי המדינה (מדובר במרבית המבנים בישראל שנבנו לפני 80', ג"ל).



כמעט שלוש שנים אחרי אישור התוכנית, לא קיים אפילו בניין אחד בכל המדינה שחוזק לפי תמ"א 38, ורק מספר זעום של בניינים נמצאים בתהליכים מול מוסדות התכנון. בישראל פועלות כיום כעשר חברות יזמיות שמציעות לדיירים לבצע את התוכנית עימם. לרוב העסקה אחידה - היזמים מתחייבים לחזק את המבנה וכן לשפץ את הבניין, לרבות חדרי לובי, בניית מעליות, הסדרת שבילי גישה לבית ועוד.



הדיירים מצידם מתחייבים להעביר לידי היזם את זכויות הבנייה, כך שהוא יבנה דירות וימכור אותן.



כך תחזק ותשפץ את ביתך



עורכי הדין גלעד ברון ואורי גולדמן ממשרד עורכי הדין גולדמן-ברון המתמחה בתחום המיסוי ובמקרקעין, השיבו לנו על שאלות נפוצות בנוגע לתמ"א 38.



האם התמ"א ישימה לכל בניין?



התמ"א מכוונת לבניינים שהוצא היתר לבנייתם לפני 1 בינואר 80', ויש צורך באישורו של מהנדס מוסמך שיקבע כי המבנה דורש חיזוק.



האם צריך הסכמה של כל הדיירים?



עד לאחרונה היה צורך בהסכמת 100% מהדיירים כדי להניע את המהלך, מה שמנע לא מעט עסקות עקב תסמונת "השכן הבעייתי". בתיקון לחוק שהתקבל באחרונה, נקבע כי במקרה של בניית דירות חדשות בבית המשותף, יהיה ככלל צורך בהסכמת כל בעלי הדירות, אולם כדי למנוע מצב שבו בשל התנגדות לא מוצדקת מצד בעלי דירות בודדים לא ניתן יהיה לנצל את זכויות הבנייה על פי התמ"א, המפקח על הבתים המשותפים יוכל לאשר את הביצוע גם אם יש רוב של שני שלישים בלבד מבעלי הדירות.



מה ניתן לקבל עבור החיזוק?



הקמת קומות נוספות (בתנאי ובמגבלות התוכנית), סגירה ומילוי של קומה מפולשת, הקמת אגף נוסף לבניין (במגבלה ששטח התוספת לכל דירה לא יעלה על 25 מ"ר), או שילוב בין החלופות השונות.



מה ניתן לקבל מהיזם / קבלן?



כחלק מהליך המשא ומתן, ניתן לדרוש, בנוסף לחיזוק המבנה ושיפוצו, את שיפוץ לובי הכניסה, בניית מעלית, חניות או פתרון לחניות כגון תשלום כופר, שיפוץ כללי, שיפוץ פנימי בתוך הדירות של הדיירים, בניית מרפסות שמש / ממ"ד, ובחלק מהמקרים תשלום במזומן לדיירים.



הפרמטרים משתנים בהתאם למיקומו של הבניין והכדאיות הכלכלית של היזם שנפגעת מכל תוספת שכזו.



מהי "עסקת נטו"?



תמורת העברת זכויות הבנייה על פי התמ"א ליזם הוא מתחייב לשלם את כל המסים (מס שבח, מס רכישה, מע"מ, מס הכנסה, היטל השבחה) - וכן את כל הוצאות העבודות ושאר הוצאות לרבות הוצאות משפטיות.



אילו מסים קשורים לתמ"א?



היטל השבחה: פטור של בין 90% לפטור מלא.



מס שבח: בשלב זה קיימת הצעת חוק (שטרם אושרה) לפטור ממס שבח בתנאים מסוימים, אך גם פטור זה הינו מוגבל.



מס רכישה: חל על היזם / קבלן (בשיעור 5%).



מס מכירה: בוטל על עסקות החל באוגוסט 2007.



מע"מ: בעיקרון חל על הדיירים, אלא אם הוסכם אחרת. יצוין כי לעניין זה קיימות מחלוקות ברשות המסים, הן לעניין השווי לצורך מע"מ הן לעניין מועד התשלום.



מס הכנסה: ככלל יחול על הקבלן.