בפרויקט גני אמיר בחולון קונים תושבים מבוגרים יחסית. הם מחפשים דירות קטנות בסטנדרט גבוה. רוב הקונים כמעט לא לוקחים משכנתאות ואם כן, אז בשיעורים נמוכים. לעומת זאת, לפרויקט בקרית אילון בדרום חולון (ח' 300), שנמצא פחות מחצי קילומטר משם, מגיעה אוכלוסייה צעירה, שמחפשת דירות 5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים".
הדובר הוא יהודה כתב, יו"ר קבוצת כתב, שבונה בשני האזורים בחולון. לדבריו, "לשכונות ותיקות מגיעים דיירים מבוגרים שילדיהם כבר עזבו את הבית, ואין להם צורך בדירה גדולה. הם רוצים להיות קרובים לחנויות, ולנוע פחות באמצעות רכב".
השכונות החדשות, לעומת זאת, נמצאות בתהליך של בנייה מאסיווית, והאוכלוסייה המבוגרת מעדיפה להימנע מהמגורים בתוך אתר בנייה רועש.
גודל דירה ממוצעת בגני אמיר הוא 90 מ"ר נטו לעומת 130 מ"ר בדירה ממוצעת בקרית אילון.
קרית השרון בנתניה. אטרקטיווית לבנים ממשיכים
תצלום: לימור אדר
אם זה היה תלוי בכתב, הוא היה בונה דירות קטנות עוד יותר במרכז העיר. "אני רציתי שפרויקט גני אמיר יהיה בניין אחד עם חדר כושר וספא, בסגנון דיור מוגן, אבל המדיניות של עיריית חולון אינה מאפשרת בנייה של דירות קטנות מפני שהיא רוצה למשוך אוכלוסייה מהמעמד הסוציו-אקונומי הגבוה".
סקר שערכה חברת אמבסדור, העוסקת בליווי שיווקי ליזמי נדל"ן, מצביע גם הוא על ההבדלים בקהלים של שכונות ותיקות לעומת חדשות. הסקר נערך בקרב 500 רוכשי דירות בגילאים 25 עד 60 שהתעניינו ברכישת דירה בערים חולון, כפר סבא, נתניה, ירושלים, נס ציונה ורחובות.
מהסקר עולה כי הרוכשים בשכונות החדשות הם לרוב בגילאי 25 עד 35. הם מייחסים חשיבות רבה למוסדות חינוך בקרבת הבית, גינות ציבוריות וחברה של משפחות כמוהם. המאפיינים של רוכשי דירות בשכונות ותיקות שונים לחלוטין. הגיל הממוצע שלהם הוא 48, ורובם גרו בעבר באותה שכונה או באותה עיר והם מעוניינים להמשיך לגור בה. בראש סדרי העדיפות שלהם נמצאת הקרבה למרכזים מסחריים ולמוסדות תרבות.
גם בתחום הפיננסי יש הבדל ברור בין האוכלוסיות. כ-40% מהמתעניינים בדירה בשכונה חדשה חיפשו דירה בקטגוריית מחירים נמוכה - 150-350 אלף דולר. מי שחיפשו דירות בתקציב הגבוה מ-350 אלף דולר ביקשו לגור בבניין חדש שנמצא בשכונה ותיקה. גם אפשרויות המימון משתנות. בעוד שיעור ההון העצמי בדירות חדשות בשכונות ותיקות הוא 30%-40%, הרוכשים דירות בשכונות חדשות נוטים לקחת משכנתאות גדולות יותר ולהעמיד הון עצמי בשיעור נמוך יותר של 10%-20% משווי הדירה.
"לזוגות בגילאים 35-40 אין בעיה לגור במעגלים החדשים של העיר", מסביר איל חכם, מנכ"ל אמבסדור. "האוכלוסייה המבוגרת יותר, מעל גיל 45, מחפשת את הנוחות של מרכז העיר". מהסקר עולה שעם הגיל הצורך בקופות חולים וגני ילדים מתחלף בדרישה לבתי קפה ומסעדות.
"במרכז העיר אין פרויקטים גדולים והבניין החדש נבנה בקרב אוכלוסייה קיימת. מטבע הדברים, הקהל שלו יהיה מהמעגל הקרוב: שכנים שגרים בסמוך לו ורוצים לשדרג לדירה חדשה בסטנדרטים מודרניים. לפעמים בבניין הישן אין מעלית ובוודאי שאין שירותים ומקלחת שצמודים לחדר ההורים", מסביר חכם.
לעומת זאת, הוא מציין, אל השכונות החדשות מגיעות אוכלוסיות גם מערים אחרות. "בשכונות חדשות יש תופעה של בנים חוזרים. זה בולט מאוד בפתח תקוה ונתניה", אומר חכם. לדבריו, במשך שנים רבות שתי הערים האלה לא היו אטרקטיוויות לדור השני, וכתוצאה מכך היתה מעט מאוד בנייה חדשה. ואולם בשנים האחרונות שכונות כמו אם המושבות ולב הסביונים בפתח תקוה מושכות אנשים רבים שגדלו בה. להערכת חכם, 40% מרוכשי הדירות בקרית השרון גדלו בנתניה.
לפי חכם, "משפחות צעירות רבות בוחרות לקנות דירה חדשה בשכונות חדשות ולא במרכז העיר. הצעירים נתקלים לפעמים בקושי כלכלי לקנות דירה ראשונה גדולה. אז הם מסתפקים בדירה קטנה יותר, שיכולה לשמש אותם במשך כמה שנים. במעבר הם משתדלים לזעזע את המערכת כמה שפחות - לא להחליף רופא ילדים או בית ספר או במלים אחרות, הם רוצים להישאר באותה שכונה. לכן, מראש הם בוחרים לגור בשכונה חדשה וצומחת כדי להגדיל את האופציות. במרכז העיר אין הרבה מבחר, ולכן קשה גם למצוא דירה יותר גדולה וגם להישאר באותה שכונה".
צביקה אפל, מנכ"ל חברת דיור פלוס לשיווק פרויקטים, מסכים עם חכם, אך מצביע גם על מקרים חריגים. "לעתים נדירות, מגיעים זוגות מבוגרים גם לשכונות החדשות. אולי מתוך רצון להתחדש או להיות קרוב לילדים שלהם, שעברו לאותה שכונה. המקרה ההפוך נפוץ יותר: זוגות צעירים, בדרך כלל בעלי יכולות כלכליות, קונים במרכז העיר".
אחד הבניינים שמהווים דוגמה לכך הוא פרויקט נוה הדר של חברת נוה שוסטר בשכונה ותיקה בצפון מזרח רחובות. "כל שירותי הקהילה קיימים כבר במקום, ויש גני ילדים, בתי ספר ומתנ"ס ברמה טובה", מסביר אפל.
לטעמו, תמהיל הדירות האופטימלי באזור היה 90 דירות קטנות בנות שלושה חדרים כל אחת. ואולם, אילוץ תכנוני של הגבלת הצפיפות הוא שקבע את מספר הדירות ל-36 וכתוצאה מכך הן יותר גדולות ומיועדות למשפחות צעירות.
"רוב הדירות הן בנות חמישה ושישה חדרים, בשטח של 130 מ"ר. לא רואים את זה בבניינים רגילים. בנוסף להן יש הרבה מאוד דירות גן, וגם זה נדיר מאוד במרכז העיר".
תל אביב, לשם שינוי, מתנהגת במובן הזה באופן דומה לשאר הערים. את הפרויקטים החדשים בצפון העיר מעדיפות המשפחות הצעירות, לעומת אלו במרכז העיר שחביבים יותר על הזוגות המבוגרים. התמונה הזו נגרמת בגלל המחירים הגבוהים.
לדברי חכם, "הדירות החדשות במרכז תל אביב פחות פונות למשפחות. לרוב מדובר בדירות להשקעה ולתושבי חוץ. אני לא מכיר בניין חדש בינוני (לא מגדל יוקרה) שאין לו תג מחיר של יוקרה כי הקרקע עולה הון תועפות".
"השכונות בצפון תל אביב מתוכננות בצורה טובה יותר למשפחות עם ילדים. במרכז העיר, לדוגמה, אין קאנטרי. הנטייה היא לגור בצפון, למעט משפחות צעירות שצלחה דרכן", הוא מוסיף.
ומה עם הילדים ועגלות התינוקות הרבים שנראים במרכז העיר? לפי חכם, "מדובר במשפחות שקונות דירות בבניינים ישנים או בניינים משופצים או בדרום תל אביב".
ליניב רוזיו, מנכ"ל רוזיו נכסים, יש הסבר אחר: "יש אנשים שאוהבים את לב העיר, ומבחינתם לעבור את הירקון זה לעבור את הקו הירוק".
בשכונת תל חיים במזרח תל אביב בונים היזמים בירקו וצחי לוינשטיין. "רוב הבניינים בשכונה ישנים ואין בהם מעליות או מרפסות שמש", אומר עומר יחימוביץ, מנכ"ל זרף קשרי נדל"ן, החברה המשווקת את הפרויקט.
לדבריו, "רוב הרוכשים בפרויקט הם תושבי האזור, שמכירים את השכונה ורוצים להישאר בה. בדרך כלל מדובר בזוגות מבוגרים, סביב גיל השישים, שרוצים לגור בבניין מודרני עם מעלית".
המחירים גבוהים גם בפרויקט שאינו נמצא בלב הביקוש של תל אביב, לכן אין כאן הרבה זוגות צעירים, אבל משפחות בגילאי 40 פלוס כן מצליחות לעמוד במחירי הדירות שנעים סביב 1.4 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים.
בשכונות הצפוניות החדשות, כמו תל ברוך צפון, הדירות גדולות יותר מאשר במרכז העיר. רוזיו מציין כי שטח דירת ארבעה חדרים נע סביב 130 מ"ר ברוטו, לעומת דירה במרכז הוותיק שהיא קטנה בצורה משמעותית: כ-100 מ"ר ברוטו. זו לא דירה אידיאלית למשפחה, שרוצה לחיות בדירה מרווחת. גם התשתיות איכותיות יותר בשכונות החדשות: יש יותר גינות ציבוריות, מדרכות מטופחות ושבילי אופניים. "ובכל זאת יש אנשים שלא מוכנים לוותר על המגורים בתוך העיר, זה עניין של הרגל. זוגות צעירים שחיו את חיי הרווקות ליד מתחמי הבילוי כמו נוה צדק ורוטשילד לא רוצים להתנתק מזה".
משפרים לאחור
רז סמולסקי
8.2.2008 / 10:47