שמעון יצחקי: "אנחנו לא מזילים ריר על הנכסים בארה"ב - אבל בקרוב נתחיל"

כשנכנסים למשרדי בבית אמות השקעות (בניין שמכרה החברה לא מזמן לאמות), קשה לפספס את שני פסלוני הפילים המקדמים את פני הבאים. הפסלים יובאו מהודו - אולי כרמז לכך שהודו תהיה מנוע הצמיחה של אלביט הדמיה בשנים הבאות. החדק של שני הפילים מופנה כלפי מעלה - סמל לשגשוג, הצלחה ומזל.



גם ללא הפילים, בשנים האחרונות האיר המזל לעסקיה של אלביט הדמיה, הנשלטת על ידי מוטי זיסר. שווי החברה זינק פי עשרה בחמש שנים - והגיע ל-4.4 מיליארד שקל, על סף כניסה למדד ת"א 25.



גם משבר האשראי בעולם והנפילה במחירי הנדל"ן תפסו את אלביט הדמיה במצב סביר יחסית. החברה כלל אינה פועלת בארה"ב - שם היו נפילות המחירים החדות - ובנוסף יש לה הר של מזומנים מוכנים להשקעה. חלק גדול מהכסף הגיע מההנפקה של החברה הבת פלאזה סנטרס בלונדון בסוף 2006, לפי שווי של מיליארד דולר. מקור נוסף למזומנים הוא המימושים שביצעה החברה בשנתיים האחרונות. המימוש הגדול ביותר היה מכירת קניון ההיפודרום בבודפשט לקרן השקעות בריטית בקיץ 2007, לפי שווי של 550 מיליון דולר וברווח של מיליארד שקל כמעט.



למרות האופטימות שמשדר מנכ"ל החברה שמעון יצחקי, גם אלביט הדמיה התקשתה להימלט מהירידות במניות הנדל"ן, והמניה איבדה כמעט שליש מערכה בחודשיים האחרונים. עם זאת, לפי הערכה שביצעו באלביט הדמיה שווי החברה הוא 1.6-1.7 מיליארד דולר - גבוה ב-50% משוויה בבורסה (בשיא נסחרה אלביט הדמיה לפי שווי של כ-1.4 מיליארד דולר, וכיום היא נסחרת לפי שווי 1.1 מיליארד דולר).



"עם 1.2 מיליארד דולר בקופה, לאלביט הדמיה יש לא מעט הזדמנויות לבצע עסקות חדשות בשנה-שנתיים הקרובות", אומר יצחקי. "המשבר יימשך שניים עד שלושה רבעונים, אך ככל שהוא יהיה ארוך יותר, אנחנו נרוויח מזה. בינתיים אנו עדיין לא מזילים ריר על הנכסים בארה"ב. אבל בעוד כמה רבעונים יכול להיות שנתחיל".



"יש לנו מספיק עבודה בהודו"



במשבר הקודם, עם נפילת מגדלי התאומים בארה"ב ב-2001, החמיצה אלביט הדמיה את השוק האמריקאי. כעת היא עשויה לפנות לתחום היזמות או המלונות בארה"ב, ואף לתחום הנדל"ן המניב שבו היא אינה פעילה כלל. ואולם גם ללא הכניסה לארה"ב, יצחקי מאמין שיש מספיק עבודה לשנים הקרובות בהודו ובמזרח אירופה.



מנוע הצמיחה העיקרי של אלביט בשנים האחרונות היה הקניונים שהקימה במזרח אירופה. עד עתה השלימה החברה בנייה של 33 קניונים במזרח אירופה, והיא מתכננת להכפיל את מספרם עד 2010. "כשהקמנו את הקניון הראשון בבודפשט, לפני יותר מעשר שנים, אנשים לא האמינו שיש לזה סיכוי", מספר יצחקי. "המשכורת הממוצעת שם היתה 200 דולר. שלושה שבועות לאחר הפתיחה - 100 אלף איש המתינו בתור כדי להיכנס לקניון".



אלביט הדמיה נהנתה מהשיפור במצב הכלכלי במזרח אירופה, מהתחזקות מעמד הביניים ומההשקעות של זרים שהקפיצו את מחירי הנכסים. כעת מעוניינת החברה להעתיק את ההצלחה להודו - שוק שאליו נכנסה בשנתיים האחרונות.



בחברה מזהים גם בהודו סממנים דומים: צמיחה, שיפור במעמד הביניים וריבית הנמצאת במגמת ירידה. עם זאת, בחברה יצטרכו להתמודד עם תרבות צריכה שונה מהמקובל במערב ולוחות זמנים ארוכים יותר מאלה שהורגלו בהם.



הפעילות בהודו מרוכזת תחת החברה פלאזה סנטרס. החברה החלה לבנות פרויקטים למגורים ולמסחר וכן בתי מלון בערים בנגלור, צ'נאי ופונה שבמרכז המדינה. בכל אחת מהערים האלה מתגוררים יותר מ-8 מיליון תושבים. בנוסף, בערים אלה ממוקמים מרכזי שירות הלקוחות של חברות היי-טק כמו אינטל ואפל. אלביט הדמיה מכוונת, בין השאר, לאוכלוסיית עובדי ההיי-טק בערים אלה, הנהנית ממשכורות גבוהות באופן יחסי.



בהתאם לרגולציה בהודו, מבצעת אלביט הדמיה את הפרויקטים האלה עם שותפים מקומיים, שלדברי יצחקי אינם בעלי ידע בבניית בתי מלון. החברה מתכננת להקים גם רשת של 15-20 בתי חולים במדינה וכן תשתיות נוספות כמו כבישים. בסך הכל תשקיע החברה 500 מיליון דולר נוספים מהונה העצמי בפעילות בהודו בשנתיים הקרובות.



"אנו מתכוונים לבנות בהודו 20-25 קניונים בחמש השנים הקרובות. אם הכל יילך כמו שצריך, כל קניון יכול להוביל לאקזיטים מרשימים", אומר יצחקי. לפי ההערכות, אלביט ושותפתה עשויות להרוויח מיליארד דולר כל אחת בפרויקט מגורים בבנגלור, בעל היקף מכירות של 4 מיליארד דולר.



אתם לא חוששים ממחנק אשראי או מהתמוטטות ענף הנדל"ן בעולם?



"גם אם יהיה משבר חמור, הוא לא יהיה חמור כל כך בשווקים המתפתחים. וגם אם הריביות בשווקים המתפתחים יעלו - יש לנו מרווח גדול מספיק כדי להרוויח. אפילו אם תהיה תקופה לא טובה, אנחנו יכולים להרשות לעצמנו להחזיק את הנכסים האלה זמן ארוך ולמכור אותם כשהשוק יהיה חזק יותר.



"אירופה משקפת נכון יותר את המצב בשווקים, בעוד שארה"ב רגישה יותר לשינויים שונים, למשל בבורסה. המחירים באירופה יכולים ליפול ב-15%-20%; בארה"ב הם יכולים לקרוס גם ב-80%. בארה"ב יש קניון על כל 50 אלף איש - ואילו במזרח אירופה יש קניון על כל 400-205 אלף איש".



במה שונים המשקיעים הישראלים מהמשקיעים האמריקאים שפעלו בהודו?



"המשקיעים האמריקאים הקפיצו את המחירים בהודו, כך שהמשבר בארה"ב יכול לעשות רק טוב. יציאתם של שחקנים רבים מהשוק תוביל לכך שהמחירים יתייצבו. בכל מקרה, המשקיעים האמריקאים שונים מהישראלים - אצל האמריקאים הכל צריך להיות מסודר כמו בית מרקחת. הם באים עם העו"ד שלהם, ספרים גדולים ושאלונים ארוכים. יש כאלה שנשבר להם באמצע, והם עוזבים".



מפנטזים על אקזיטים מטורפים



רק לפני חצי שנה השלימה החברה את מכירת קניון ההיפודרום בבודפשט, הגדול פי שבעה מקניון עזריאלי. כיום עובדת החברה על שני פרויקטים ענקיים במזרח אירופה, שצפויים לספק את האקזיטים הכבדים של השנים הקרובות.



הפרויקט הראשון הוא הקאסה רדיו בבוקרשט שברומניה, שההשקעה המתוכננת בו היא בסך 1.2 מיליארד דולר. מדובר בפרויקט משולב, הכולל קניון (הגדול פי שניים מקניון ההיפודרום), בית מלון, מלון דירות, בתי מגורים ומשרדים. הפרויקט יכלול גם גלגל ענק, בדומה לגלגל הענק בלונדון - אך גדול יותר.



באלביט הדמיה מפנטזים על אקזיטים מטורפים גם במקרה הזה. לפי ההערכות, בחברה מתכננים למכור את הקניון לבדו ברווח של 600 מיליון דולר.



לפני כשבועיים פורסם כי איש העסקים ברנרד שרייר תובע את אלביט הדמיה בגין אופציה ל-25% מהפרויקט, שבה הוא מחזיק, לדבריו. שרייר דורש לממש את האופציה - ואילו באלביט דוחים את טענותיו.



שרייר הוא שותפה של אלביט הדמיה גם בפרויקט הענק הנוסף - באי אובודה שבבודפשט, המכונה גם "לאס וגאס הקטנה". הפרויקט מוקם באי המפריד בין שני חלקי העיר - בודה ופשט. גם במקרה זה מדובר בהשקעת ענק בהיקף של 1.2-1.5 מיליארד יורו, הכולל שבעה מלונות, 8,000 חנויות, בתי קונגרס, תיאטראות ומסעדות.



לאחר הנפקת פלאזה, לא צופים באלביט הדמיה הנפקות נוספות בטווח הקרוב. בעבר תיכננה החברה להנפיק גם את חטיבת המלונות שלה במערב אירופה, שבה היא מחזיקה עם אלי פפושדו (שכבר הנפיק את חלקו). הרעיון נגנז לאור תנאי השוק, אף שיצחקי אומר כי ייתכן שירעננו את הרעיון בעתיד. "נתרחב או נקנה רשת נוספת בשנתיים-שלוש הקרובות", הוא מצהיר.



גם ההנפקה של חברת אינסייטק ירדה מהפרק בשלב זה. אלביט מחזיקה ב-52% מאינסייטק, שפיתחה מערכת טיפול בגידולים ללא התערבות פולשנית, באמצעות גלי קול. החברה מנסה להשיג אישורים לשימוש בתרופה, בין השאר לצורך טיפול בגידולים הנוצרים בסרטן הכבד או בסרטן המוח - משם יגיע הכסף הגדול.



אלביט הדמיה מחזיקה גם ב-25% מגמידה סל, המפתחת מוצרים המבוססים על תאי גזע עובריים. אחד השימושים לפיתוח הוא טיפול בחולי לוקמיה ולימפומה. בעבר ניסתה החברה להנפיק את אינסייטק, אך השווי הנמוך שקיבלה בסופו של דבר (300 מיליון דולר) הוריד אותה מהרעיון. באלביט עדיין מציבים יעד להנפקת שתי החברות בנאסד"ק עד 2010.



מדוע שלא תוותרו על אחזקות אלה ותתמקדו רק בתחום הנדל"ן?



"אינסייטק יכולה להיות שווה כמו כל הנדל"ן של אלביט הדמיה ביחד. גם אם יציעו לזיסר מיליארד דולר על חלקו בחברה הוא לא ימכור. היו שנים שבהן ההיי-טק נתקע והנדל"ן כיסה על התוצאות - ויהיו שנים שאולי יקרה ההפך. הפוטנציאל של החברה אדיר - אם נקבל אישור לאחד מהפיתוחים".



האם אתם מתכננים להיכנס לתחומים חדשים?



"קיבלנו הצעה להיכנס לתחום הביו-דיזל, אבל דחינו את הרעיון. עם זאת, בחברה עובדים כעת על הקמה של זרוע פיננסית שתחל לפעול בשנה-שנתיים הקרובות. הקרן תפעל במזרח אירופה, בתחום דומה לזה שבו פועלת קרדן אן.וי ובאותו אזור".



יצחקי מסרב לפרט באיזה תחום בדיוק תפעל הזרוע הפיננסית. שוק ההלוואות והמימון החוץ-בנקאי במזרח אירופה היה מצוי בקיפאון, אך הוא מתחיל לצמוח עם ההתעוררות בשוק הנדל"ן למגורים והשיפור במצב הכלכלי במדינות האזור. אפשרות נוספת בעבור אלביט הדמיה היא פנייה לענף הביטוח - למשל רכישה של קרנות פנסיה או חברות ביטוח הפעילות במזרח אירופה.