ועדת מיסוי הנדל"ן: לבטל מס המכירה ולהפחית מסי שבח ורכישה

מאת בן-ציון ציטרין

ההמלצות המרכזיות של הוועדה לבחינת מיסוי נדל"ן קובעות הפחתת שיעור מס שבח ל-25%, ביטול מס מכירה, הקטנת מס רכישה, פטור ממס בשחלוף מקרקעין והקלות מרחיקות לכת לתושבי חוץ. כן תציע הוועדה שורת המלצות ליצירת שוק הון משוכלל לנגזרות בנדל"ן ומסחר באופציות נדל"ן פטורות ממיסוי מקרקעין.

הוועדה למיסוי נדל"ן, בראשות רו"ח יאיר רבינוביץ, תגיש עד סוף החודש לשר האוצר, סילבן שלום, המלצות ביניים לרפורמה במיסוי נדל"ן, מתוך כוונה ליישמן החל מינואר 2002. הוועדה תחדש בשבוע הבא את דיוניה לאחר פגרת החגים ותשלים את כתיבת הנוסח הסופי של המלצות הביניים שיוגשו לשר. ההמלצות העיקריות יוגשו לשר בתוך כשישה חודשים.

על פי התוכנית, הכנסת תאשר את המלצות הביניים עד סוף השנה וכן תאשר הוראות מעבר שיחולו עד שתושלם החקיקה. לגבי הקלות לתושבי חוץ, הוועדה גורסת כי הן יכולות להתבצע כבר עתה, על פי סמכות הנתונה לשר האוצר להתקין תקנות.

הוועדה קובעת כי מקבלי ההחלטות רשאים לאמץ גם חלקים מהמלצותיה, וכי אין הכרח לקבלן כמקשה אחת; רמז להצהרת הכוונות שהכשילה בשנה שעברה את יישום מסקנות ועדת בן-בסט. המסר הכללי העולה מהמלצות הוועדה הוא פתיחת דרכים ושחרור חסמים מיסויים וביורוקרטיים, כדי להביא לעלייה בסחירות בשוק הנדל"ן.

העלות הכוללת של הרפורמה למדינה (במונחים של אובדן הכנסות ממסים) מגיעה לכ-700 מיליון שקל, שהם כשליש מסך הגבייה השנתית של מס שבח ומיסוי מקרקעין. עם זאת, הציפייה היא שהעלות לאוצר המדינה תקוזז בטווח רחוק באמצעות עסקות רבות שיתבצעו לאחר יישום הרפורמה ויכניסו כסף לאוצר המדינה.

להלן עיקרי ההמלצות:

* הפחתת שיעורי מס שבח, שהוא המס על הרווח שהניב המוכר מהעסקה, מ-50% ליחיד ו-36% לחברה - למס אחיד בשיעור 25%. שיעור מס דומה הוצע על ידי ועדת בן-בסט.

* מס הרכישה, שהוא המס בו מחויב הרוכש זכות במקרקעין, שמגיע במדרגה הגבוהה ל-5% - יופחת ל-3.5%-4%. היקף ההקלה ויישומה הוא פונקציה של מגבלות תקציביות, ולכן עדיין לא הוחלט מי ייהנו מהקלה זו ומתי זו תיכנס לתוקף.

* יבוטל מס המכירה, מס בו מחויב המוכר על כל תמורת המכירה, ושיעורו 2.5% לפרטים ו-0.8% לקבלנים. בסעיף זה יש אחידות דעים בוועדה, לפיה המס שהוטל בשעתו כחלק מביטול מס רכוש בטעות יסודו.

* הוועדה ממליצה על פטור ממס על שחלוף מקרקעין (המרת נכס אחד באחר) לתקופה של שנה או שנתיים, בתנאי שההשקעה שהתקבלה ממכירת הנכס תהיה במקרקעין בלבד. על פי ההצעה, מי שימכור מקרקעין והעסקה חייבת במס - תידחה חבותו לפרק זמן שעליו יוחלט. אם הוא קונה קרקע אחרת, תידחה חבותו עד למכירת הקרקע החלופית בעתיד.

* הוועדה מתלבטת אם הפטור בשחלוף יהיה גורף או שהוא יחול רק על החלפת נכס בנכס דומה (דירה בדירה, משרד במשרד וכדומה). הוועדה אינה ממליצה על מתן שחלוף על קרקע בנויה. לעומת זאת, מוצע לתת פטור על החלפת קרקע בנויה בלא בנויה, ובלבד שבעל הנכס ייבנה על הקרקע הפנויה בתוך חמש שנים ממועד העסקה.

* הוועדה לא תומכת בהכרה לצורכי מס בריבית על משכנתאות, משום שלדעת מומחי המיסוי, יישום ההמלצה יחייב הפעלת חובת דיווח כללי במשק, מהלך שלדעתם המשק והחברה הישראליים אינם ערוכים ובנויים לו.

* הוועדה ממליצה על פתיחת שוק הון משוכלל לנגזרות בנדל"ן, כשמשכנתאות או ארנונות שיש להן שעבוד ראשון על נכסים, יוכלו להימכר בדיסקאונט ולהיסחר כמקובל בארה"ב. לדעת מומחי הוועדה, אם עיריות יוכלו לסחור בארנונה, יוקל עד מאוד תזרים המזומנים שלהן ותצומצם תלותן בקופה הציבורית.

* הוועדה מציעה לקיים מסחר באופציות נדל"ן (זכות לקנות נכס בסכום ובמועד מסוים), באופן שהמסחר במכשיר זה יהיה פטור ממס רכישה, מכירה או שבח ויהיה חייב במס הכנסה בלבד על רווחים מהמסחר.

הוועדה תמליץ שישראל תתאים עצמה למדינות המערב בכל הנוגע להשקעות תושבי חוץ בנדל"ן ותקטין את חבות המס ל-20% או תפטור אותם כליל ממס על מכירת הנכס. הוועדה ממליצה לבטל את שיעורי המס של 12%-24% בהם חייבים מי שמחזיקים בקרקע שניתנה להם במתנה או בהורשה בלבד ונרכשה לפני קום המדינה ועד שנת 60'). הביטול ייכנס לתוקפו שלוש שנים אחרי קבלת המלצות הוועדה ובאופן הדרגתי.

עיקרי ההמלצות

* מס שבח - יוקטן ל-25%, במקום 36%-50% כיום. * מס רכישה - יוקטן ל-3.5%-4% במקום 5% כיום. * מס מכירה - יבוטל. * התנגדות להכרה בריבית על המשכנתאות לצורכי מס. * פתיחת שוק הון משוכלל לנגזרות בנדל"ן. * מסחר באופציות בנדל"ן - עם פטור ממס רכישה, מכירה ומס שבח, וחיוב במס הכנסה על רווחים מהמסחר. * השקעות תושבי חוץ - המס יוקטן ל-20%, או פטור מוחלט. * ביטול הדרגתי של מס מוגבל היסטורי על מכירת נכסים. * פטור ממס על שחלוף מקרקעין (המרת נכס אחד באחר) לשנה או שנתיים, בתנאי שהכסף שהתקבל ממכירת הנכס יושקע במקרקעין. * פטור על מכירת קרקע בנויה וקניית קרקע לא בנויה, אם בעל הנכס יבנה על הקרקע הפנויה בתוך חמש שנים ממועד העסקה.