המחוזי ממליץ לשנות את כללי האתיקה: לאסור ייצוג של רוכשים על ידי עורכי הדין של הקבלן

מהן החובות החלות על עורך דין של קבלן, כאשר מולו בעסקת מכירת הדירה עומדים רוכשים שאינם מיוצגים על ידי עורך דין?



עורכי הדין אריה סאמרלי ויובל זהוראי ייצגו בחוזה למכירת דירה שני קבלנים. רוכשי הדירות לא קיבלו ערבויות בנקאיות כנגד התמורה ששילמו לקבלנים וכן לא נרשמו הערות אזהרה לטובתם על הדירות. לאחר שהקבלנים לא עמדו בהתחייבויותיהם, החלה חברת הביטוח מגדל במימוש משכנתא שהייתה רשומה לטובתה על הדירות, בגין חובות הקבלנים. הרוכשים הגיעו להסדר עמה, במסגרתו יופסקו הליכי מימוש המשכנתא כנגד תשלום בסך מעל מיליון שקלים. בעקבות זאת הוגשה תביעת הרוכשים נגד הקבלנים ונגד עורכי הדין.



שופט בית משפט השלום בנתניה, ח'אלד כבוב (כיום שופט מחוזי) חייב אותם לפצות את הרוכשים שרכשו דירות מהקבלנים, בגין רשלנות מקצועית. סאמרלי חוייב ב-425 אלף שקל, וזהוראי חוייב ב-75אלף שקל.



בית המשפט קבע כי עורכי הדין לא העמידו את הרוכשים על המצב העובדתי שהיה קיים בעת חתימת החוזה, למשל כי הסכמי המכר נערכו עם חברת הלבונה, למרות שלא היתה באותו זמן בעלת הזכויות בנכסים. כן קבע כי התרשלו כאשר לא רשמו הערת אזהרה לטובת רוכשי הדירות, ולא הסבירו לרוכשים על חשיבות הערבות הבנקאית.



לטענת עורכי הדין בערעור, הם אינם אחראים לנזק, שכן הם לא ייצגו את הרוכשים אלא את הקבלנים, למעט לעניין רישום הרכישה.



השופטת מיכל אגמון-גונן, אליה הצטרפו השופטות אסתר קובו ומיכל רובינשטיין, דחתה את הערעור. בפסיקה נקבע כי עורך דין של קבלן רשאי לייצג את הרוכשים רק לגבי הרישום, אך בית המשפט דנן בשאלה מה כוללת חובת עורך דין של הקבלן במקרה כזה.



לדברי השופטת אגמון-גונן, אף שבהסכמי המכר עליהם חתמו הרוכשים נקבע במפורש כי עורכי הדין אינם מייצגים את הקונים אלא לעניין הרישום, "נראה לנו כי לא די בכך. מדובר בעיסקה כלכלית מרכזית שעורכים מרבית האנשים במהלך חייהם. כשרובם רואים שעורך דין מעורב בעיסקה, מסתפקים בכך. אם בחרו הרוכשים שלא להיות מיוצגים, הרי שברוב המקרים הם עושים כן בהעדר משאבים כלכליים. יש לזכור כי בנוסף למחיר הדירה, הרוכשים מחויבים ב-1% ולפעמים יותר ממחיר העיסקה כתשלום בגין השירות המשפטי של הקבלן. עורכי הדין במקרה כזה חייבים להבהיר במפורש, ולהתריע לפני הרוכשים כי מדובר בעיסקה מורכבת וכי טוב יעשו אם יהיו מיוצגים על ידי עורך דין מטעמם.



"אולי ראוי היה לאסור כליל ייצוג של רוכשים על ידי עורכי הדין של הקבלן בכללי האתיקה, מכיוון שכפי שעולה במקרה זה, מרבית הרוכשים, גם אם נאמר להם כי עורך הדין של הקבלן מייצגם רק לעניין הרישום, ובהעדר עורך דין מטעמם, מסתמכים על עורך הדין של הקבלן בכל הנוגע לעיסקה", קבעה.



להלן החובות של עורכי הדין הנכללות במסגרת החובה לטפל ברישום הנכס, אליבא דאגמון-גונן, כלפי הרוכשים שאינם מיוצגים: ראשית, החובה לבדוק ולגלות לרוכשים את מצב הזכויות בנכס, לוודא שהנכס המפורט בחוזה הוא אכן הנכס שהרוכשים רוכשים בפועל, המוכר הוא בעל הזכויות בנכס הנמכר וכי הנכס אינו משועבד, מעוקל או ממושכן. שנית, לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכשים. בנוסף, יש לדווח על הסכם המכר לשלטונות מס שבח מקרקעין ולהמליץ על קבלת ייעוץ משפטי עצמאי.



"יש לזכור כי ככלל, מי שהפרוטה מצויה בכיסו ורוכש דירות יקרות, ידאג בעצמו לייצוג משפטי עצמאי. דווקא רוכשי הדירות שעבורם עסקת רכישת הדירה היא עיסקה כלכלית מרכזית ומכרעת, השואבת את מרבית ממונם, יעדיפו לחסוך ולסמוך על עורך הדין מטעם הקבלן עבור שירותיו הם משלמים בפועל".



השופטת דחתה את טענת עורכי הדין כי אין להטיל עליהם אחריות משיקולי מדיניות. לטענתם, חיוב עורכי הדין במקרה זה משמעו שעורכי הדין יהוו בפועל ערבים אישיים לחובותיהם של הקבלנים כולם ולעמידותם הכלכלית כלפי הרוכשים, שמשיקוליהם שלהם לא נועצו בעורכי דין. חיובם יצור מצב שבו לא יתאפשר לעורכי דין לייצג קבלנים כלל, יגרום להעלאת פרמיות ביטוח האחריות המקצועית לסכומי עתק וירתיע את חברות הביטוח מלבטח עורכי דין בביטוח רשלנות מקצועית.



לדברי השופטת, "הבעייתיות היא למעשה בכפייה כלכלית של רוכשי הדירות לעשות שימוש בעורכי הדין שמייצגים את הקבלנים. אמנם הן כללי הלשכה, הן הסכמי המכר במקרה זה, קובעים כי עורכי הדין מטעם הקבלן מייצגים את הרוכשים רק לעניין הרישום. אולם, כאמור, מרגע שבמסגרת חוזה המכר, מחויבים הרוכשים בתשלום גבוה, בשיעור באחוזים מהעיסקה, בגין רישום זה, במרבית המקרים לא נותר להם די כסף כדי לשכור שירותי עורך דין מטעמם. לו עורכי הדין מטעם הקבלן היו מסתפקים בשכר הטרחה שהם מקבלים מהקבלן, ולא מחייבים את הרוכשים בתשלום, הרי שיש להניח כי מרבית הרוכשים היו נעזרים בשירותי עורך דין".



השופטת אימצה את קביעותיו העובדתיות של בית משפט השלום באשר לרשלנותם של עורכי הדין, ודחתה את הערעור. היא חייבה את עורכי הדין לשלם לאחד מהרוכשים הוצאות בסך 50 אלף שקל.הרוכשים יוצגו על ידי עו"ד יצחק קריטנשטיין. (ע"א 2108/03)