מה קורה כשמשרדים שחתמו לפני כמה שנים על הסכמי שכירות נמוכים וארוכי טווח רוצים לשנות משהו בחוזה? בעלי המבנים מחכים בדיוק לשעת הכושר הזו, ומנסים לאכוף עליהם הסכמי שכירות חדשים עם מחירים מעודכנים. הדבר, כמובן, יוצר חיכוכים בין השוכרים למשכירים.
מדובר על כסף. הרבה כסף. לפני שלוש שנים מחירי השכירות במגדלי יוקרה תל אביביים היו 12-15 דולר למ"ר, ובמקביל נוצר שוק של שכירויות משנה, שבהם המחירים יכלו להגיע אף ל-9-10 דולר למ"ר. המצב בשוק היה קשה מאוד, ובעלי המשרדים נאלצו להתפשר ולהוריד מחירים. במגדל המוזיאון, אחד המפוארים והחדישים, הושכרו שטחים ב-16 דולר למ"ר. במגדלי עזריאלי חודשו הסכמים לפני שנתיים ברמות מחירים של 17-18 דולר למ"ר.
אבל מאז מחירי השכירות עלו בעשרות אחוזים וכיום שטחי משרדים במבנים חדישים מגיעים ל-26-30 דולר למ"ר, כלומר שיעורים דולריים כפולים ומחירים שקליים שגבוהים בכ-80% ממה שהיה נהוג רק לפני שלוש שנים. כתוצאה מכך, השוכרים שחתמו על הסכמים ארוכי טווח לפני שלוש שנים יכולים לברך כל יום על העיתוי המוצלח ועל החיסכון הגדול שרשמו.
מצבם של בעלי המבנים הוא הפוך. מי שהשכיר שטחים בחוזים ארוכי טווח, שמגלמים את המחירים שהיו נהוגים בשוק ב-2003-2005, יכולים לאכול את הלב ולהתפלל שהשוכרים יפרו את חוזה השכירות כך שניתן יהיה לפנותם.
המתיחות בין שוכרים למשכירים נרשמת במקומות אחדים, בהם גם בית ש.א.פ ברמת גן. שוכרים במקום מרגישים שבעלת הבניין, חברת אמד, מנסה לפנותם משום שהם משלמים דמי שכירות הנמוכים ממחירי השוק. השוכרים חתמו על חוזי שכירות ארוכי טווח כאשר מחירי המשרדים היו נמוכים ועתה, כשהשוק נמצא בעלייה, מנסה החברה להחליף אותם בחוזים שמנים יותר.
לחץ פיסי מתון
"נוצר מצב לא נורמלי שבעל הבית מנסה להוציא אותנו בצעדים 'כאילו' משפטיים ובטענות של הפרת הסכמים", כך טוען בכיר בחברת ביטוח ששוכרת שטח בבית ש.א.פ. לטענתו, האינטרס שעומד מאחורי ההתנכלות הוא שיפור דמי השכירות. בשנות השפל לפני כשלוש שנים, חתמה החברה על חוזה ארוך טווח, שצפוי להסתיים בעוד כשש שנים, במחירים הנמוכים ב-50% ממחירי השוק כיום, לאחר ניקוי ירידת שער הדולר.
החברה שבה עובד הבכיר ביקשה להגדיל את השטחים של המשרד שיתאימו לגידול מספר העובדים בה. היא הגיעה להסכמה עם אחד הדיירים השכנים באותה קומה שיקצה לה כ-80 מ"ר משטחי המשרד שלו לטובתה. שינוי כזה מצריך הזזה של הקיר החוצץ בין שתי החברות השוכרות.
"לפי החוזים שלנו מותר לנו להכניס שוכרי משנה, אבל הזזת הקיר וכל שינוי בבינוי מצריכים את אישור בעל הבית ואת זה הוא לא מוכן לאשר. הוא מנצל את העובדה שאנחנו צריכים את השטח הנוסף ויהיה לנו קשה להישאר אם לא נקבל אותו".
דייר אחר, מנכ"ל בית השקעות שביקש להגדיל את שטחי המשרדים, בדק עם אמד אפשרות לשכירת שטחים בקומה אחרת. "לפני שנתיים חתמנו חוזה עד נובמבר האחרון עם אופציה לתקופה נוספת של שנתיים. בגלל שהחברה גדלה ונזקקנו לשטחים נוספים שלחתי מכתב להנהלת הבניין שאנחנו מעוניינים לממש את האופציה ובמקביל לבדוק אפשרות לשכירת יחידת משרדים רחבים יותר בקומה אחרת. בעוד שהתכתבנו עם הנהלת אמד בנוגע לתנאי החוזה, קיבלתי מכתב שדורש ממני להחליט תוך יום מה אני מתכוון לעשות", מספר מנכ"ל החברה. "רצו שנעבור לקומה אחרת אבל בתנאים שלהם, וכאשר המו"מ נקלע לקשיים קיבלתי מכתב שעד סוף ינואר אני צריך לפנות את המשרד שלי".
נכון להיום, בית ההשקעות לא עזב ולטענת המנכ"ל, הנהלת הבניין משתדלת להפריע בדרכים יצירתיות כמו שליחת מתווכים ללא תיאום מראש. אחרי שאלה הלכו, הגיע סמנכ"ל אמד עם שוכרים פוטנציאליים. "זה נראה שהוא רוצה להרוס את האווירה במשרד וזה לא נעים. העובדים שלנו נפגשו עם אנשים במשרד ופתאום נכנסו שוכרים חדשים כדי לבדוק את הנכס. בחוזה יש סעיף שמתיר להראות את הנכס, אבל התנהגות סבירה מחייבת תיאום של דברים כאלה מראש".
סמנכ"ל אמד, אבי מונטקיו, מסר בתגובה כי מדובר במחלוקת משפטית שנמשכת כמה שבועות, ולגבי חברת הביטוח המחלוקת נפתרה.
רוצים לשנות משהו בחוזה? שלמו כפול
רז סמולסקי
18.2.2008 / 9:27