אקוויטי וואן סיימה את הרבעון עם תוצאות יציבות ונכנסה למיזם חדש עם משקיעים מוסדיים מובילים

חברת , המרכזת את פעילות תחום הנכסים המניבים של , של חיים כצמן ודורי סגל, ברחבי ארה"ב, הציגה אתמול תוצאות כספיות פושרות לשנת 2007. התוצאות מייצגות היטב את הסביבה העסקית הקשה שפוקדת את שווקי העולם בכלל ואת ארה"ב בפרט, ובאה לידי ביטוי בהאטה משמעותית בכלכלה האמריקאית ובתחום הנדל"ן. ההאטה עולה בקנה אחד עם דבריו של כצמן אשר ציין במהלך השנה האחרונה בהזדמנויות שונות כי "בתקופה האחרונה נהיה קשה יותר לעשות עסקים בנדל"ן".



אקוויטי וואן לא נפגעה עד כה באופן ישיר ממשבר הסאבפריים (מתן משכנתאות ללווים בעיתיים). החברה מעורבת בניהול 168 נכסים מתוכם כ-155 מרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקטים החסינים יחסית בפני המיתון. עם זאת, גלי ההדף של התנאים הקודרים במשק לא פסחו על ביצועי החברה והן על ביצועי מניית אקוויטי וואן, אשר ירדה בחצי שנה אחרונה בכ-14%. החברה נסחרת כיום לפי שווי שוק של 1.62 מיליארד דולר.



החדשות המעודדות שסיפקה אקוויטי וואן לשוק הן הקמת מיזם משותף עם משקיעים מוסדיים אמריקאיים מובילים, First Capital ו-CalPERS, להשקעה במרכזים מסחריים.



אקוויטי צפויה להשקיע כ-10% מהיקף ההשקעה הכולל במיזם, ותהיה זו שתנהל אותו בפועל תמורת דמי ניהול ומינוף יכולותיה ונסיונה הרב בתחום זה. CalPERS נחשב לאחד הגופים המוסדיים הגדולים בארה"ב, העוסק בניהול חסכונות לטווח ארוך בהיקף של למעלה מ-260 מיליארד דולר.



יובל בן זאב, מנהל מחלקת המחקר בבטוחה, מציין כי מדובר בהבעת אמון חשובה לחברה מצדו של משקיע גדול וידוע, וזאת בדומה לעסקה שביצעה באחרונה חברת סיטיקון הפינית של גזית גלוב. סיטיקון מכרה 40% מהחזקה במרכז קניות מן הגדולים בפינלנד, Iso Omena באזור הלסינקי הרבתי, תמורת כ-132 מיליון יורו, לקרן השקעות של ממשלת סינגפור - GIC. הקרן מנהלת תיק נכסים של למעלה מ-100 מיליארד דולר, ונחשבת כיום לאחת מקרנות ההשקעה הגדולות בעולם.



ההכנסות של אקוויטי וואן מהשכרה של נכסים הסתכמו ברבעון הרביעי בכ-60.7 מיליון דולר, ושמרו על יציבות לעומת הרבעון הרביעי של 2006. את שנת 2007 סיימה החברה עם גידול של כ-10% בהכנסות מהשכרה לעומת 2006 ל-246.6 מיליון דולר.



הרווח התפעולי בניכוי הוצאות הפחת והוצאות הריבית (NOI) הסתכם ברבעון הרביעי בכ-43.7 מיליון דולר, בדומה לרבעון הרביעי ב-2006. את שנת 2007 סיימה אקוויטי וואן עם צמיחה של כ-12% ב-NOI לעומת 2006 לכ-181.1 מיליון דולר.



יובל בן זאב, מנהל מחלקת המחקר בבית ההשקעות כלל פיננסים בטוחה, סבור כי הנתון החשוב ביותר מתוך דו"חותיה של החברה, הינו צמיחת ה-NOI בנכסים זהים (ה-Same Property NOI), אשר גדל ברבעון הרביעי של 2007 בכ-1.4% בלבד. הנתון היה נמוך בצורה מהותית ממדד זה שהציגה החברה ברבעון השלישי, השני והראשון של 2007, אשר הסתכמו ב-4.1%, 4.6% ו-3.4%.



בן זאב מציין כי הצמיחה האיטית ב-NOI מנכסים זהים, מעלה חשש כי מורגשת האטה בצמיחה העתידית של אקוויטי וואן. עם זאת בן זאב מסתייג, ומציין כי במהלך הרבעון הרביעי חידשה החברה חוזים בהיקף נמוך יחסית, כך שעליית המחירים בעקבות חידוש החוזים, טרם באה לידי ביטוי מלא.







שיעור התפוסה בנכסי אקוויטי וואן אמנם גבוה, והסתכם ברבעון הרביעי של 2007 ב-93.2%, אך רשם ירידה בהשוואה לרבעון השלישי והשני של 2007, שהסתכמו ב-93.5% ו-93.9%. יחד עם זאת, במהלך הרבעון הרביעי חידשה אקוויטי אקוויטי וואן 75 חוזי שכירות בשטח של כ-14.6 אלפי מ"ר בשכ"ד ממוצע 15.5 דולר למ"ר, המשקף גידול בשכ"ד החודשי בכ-13.5%.



מדד ה-FFO של החברה - מדד מקובל בענף הנדל"ן המייצג את הרווח הנקי בתוספת דיווידנדים מהשקעות בניירות ערך, בתוספת פחת והפחתות ובניכוי הוצאות והכנסות חד פעמיות הסתכם ברבעון הרביעי של 2007 ב-21.3 מיליון דולר - 29 סנטים למניה, בדומה לקונצנזוס תחזיות של 11 אנליסטים בוול סטריט. מדובר בגידול של כ-6.5%.



ה-FFO של החברה לשנת 2007 ירד בכ-11% לעומת 2006, והסתכם בכ-98.4 מיליון דולר - 1.34 דולר למניה, בדומה לתחזיות האנליסטים. החברה פירסמה תחזיות לשנת 2008 ל- FFO למניה של 1.4- 1.5 דולר, לעומת התחזיות של 1.47 דולר של אנליסטים בארה"ב.



בשורה התחתונה, הרווח הנקי של החברה ירד ברבעון הרביעי בכ-60% לעומת הרבעון המקביל ב-2006, ל-69.4 מיליון דולר. אולם השוואה זו בין הרבעונים לא רלוונטית כל כך, שכן ברבעון הרביעי של 2006 רשמה אקוויטי וואן רווחי הון בהיקף של כ-115.2 מיליון דולר ממימוש הנכסים בטקסס. בנטרול רווחי ההון, הרווח הנקי ברבעון הרביעי ירד ב-18%. את שנת 2007 סיימה החברה עם ירידה של כ-11.3% לעומת 2006, ל-25.8 מיליון דולר.