תושב קרית אונו: "לפני 20 שנה, מי בכלל ידע איפה זה קרית אונו, כיום כולם רוצים לגור פה"

"לפני 20 שנה, מי בכלל ידע איפה זה קרית אונו, כיום כולם רוצים לגור פה", אומר דוד, מוותיקי קרית אונו. הוא נזכר בימים (הלא רחוקים) בהם נחשבה קרית אונו לכפר שקט ואלמוני יחסית, למרות הקרבה לתל אביב.



במשך שנים רבות נחשבה קרית אונו לחלופה זולה לזוגות צעירים ולמשפרי דיור מתל אביב, ובעיקר מגבעתיים ורמת גן, אבל הדברים השתנו בהדרגה באמצע העשור הקודם. יזמי הנדל"ן שקראו נכון את המפה, החלו לבנות בה פרויקטים רחבי היקף, ובשנת 92' נהפכה קרית אונו לעיר. השינויים שעבר כל אזור בקעת אונו, ובמיוחד היישובים גני תקוה וגבעת שמואל, מקורם במידה רבה בהתפתחות של קרית אונו.



ראשית ניתן למספרים לדבר: דירה חדשה בת 4 חדרים בשכונה החדשה הנבנית כיום בצפון מערב קרית אונו נמכרת במחיר מינימום של 1.4 מיליון שקל; דירת 5 חדרים חדשה בשכונה תעבור לבעלותכם תמורת 1.6 מיליון שקל לפחות. רחוק מאוד מההגדרה של פרויקטים עממיים.



למעשה, מדובר באחת השכונות היקרות ביותר מחוץ למשולש תל אביב-גבעתיים-רמת גן. למי שחושב שמדובר במחירי שיא, נספר כי בקרית אונו יש שכונה של בנייני מגורים יקרה אף יותר, והיא אונו החדשה או בשמה השני פרדס רייספלד. מדובר בשכונה הנבנית זה עשור והיא זו שאחראית במידה רבה לרמות המחירים הגבוהות אליה הגיע העיר.



דירת 4 חדרים יד שנייה נמכרת בשכונה במחיר של 1.6 מיליון שקל. דירת 5 חדרים יכולה להגיע אף למחיר של 1.8 מיליון שקל ויותר. הצלחת השכונה היתה כה גדולה, עד שבעלי קניון קרית אונו הקרוב הבינו כי יש להרחיבו. בימים אלה נפתח הקניון המחודש, שהוא אחד הגדולים בישראל.



לדברי המתווכת ריבי שרגאי מסוכנות "הבית שלי" בקרית אונו, המחירים בעיר לא מפסיקים לעלות בגלל הביקושים הגדולים לדירות. הגורם לביקושים הוא השם הטוב שיצא לעיר בזכות מערכת החינוך הטובה ואיכות החיים הגבוהה: "הביקוש גבוה בכל חלקי העיר, כמו לדוגמה ברחוב תנועת המרי. לפני שנה מכרנו ברחוב הזה, באחד משלושת בנייני המגורים הגבוהים שבו, דירת מגורים בת 4 חדרים במחיר של 987 אלף שקל. באחרונה מכרנו באותו בניין דירה זהה בת 4 חדרים תמורת 1.22 מיליון שקל. הסיפור הזה חוזר על עצמו גם בשכונת פרדס רייספלד", אומרת שרגאי.







תופעה מעניינת וייחודית מתרחשת במרכז הישן של קרית אונו, שם הבשילה לכדי ביצוע תוכנית הפינוי-בינוי הראשונה בישראל, עליה היתה אמונה חברת מצלאווי. עשרות דירות השיכון הישנות נהרסו ובמקומן נבנה פרויקט מגורים חדש בן מאות דירות, דבר שהקפיץ את ערכן של הדירות הישנות בסביבה.



"בעוד שבערים אחרות רק מדברים על פינוי-בינוי, כאן זה כבר קרה", מספרת שרגאי. היא מדווחת על דירות שיכון ישנות שבעליהן דורשים עליהן כעת מחירים מופרזים: "דירת שיכון ישנה ברחוב צה"ל ללא מעלית, שלא היו מעיזים לבקש עליה בעבר מעל 500 אלף שקל, מוצעת כיום למכירה ב-700 אלף שקל. זה קורה כי אנשים רואים בעיניים מה הפוטנציאל של הדירה במקרה שיזם נדל"ן יצליח להניע בה תוכנית לפינוי בינוי".



תושבים באזור הישן של קרית אונו, המחזיקים בדירות שיכון ישנות, פשוט הפסיקו למכור את דירותיהם בציפייה ליזמי הנדל"ן שיגיעו ויבצעו פרויקטים של פינוי-בינוי. ואכן, יש להם למה לחכות: במקום הדירות הישנות שנהרסו כחלק מפרויקט הפינוי-בינוי של מצלאווי, קיבלו הדיירים דירות בנות 4.5 חדרים ששוויין עומד כיום על 1.2 מיליון שקל.



אלא שלא הכול ורוד. אנשי נדל"ן באזור מספרים כי חלק מהאנשים מתקשים לעמוד בתשלומים החדשים הכרוכים בדירות שכאלה: "הדירות יותר גדולות לכן צריך לשלם יותר ארנונה, וגם ועד הבית דורש יותר כסף", מסביר מתווך מהאזור.



הנהנים הישירים מעליית המחירים בקרית אונו הם בעלי הדירות ביישוב גני תקוה הסמוך. רבים ממחפשי הדירות מופתעים בכל פעם מחדש כאשר הם נתקלים ברמות המחירים בגני תקוה, שאמנם נמוכות מרמות המחירים קרית אונו - אך לא בהרבה. "גני תקוה היא דוגמה ליישוב שעשה קפיצה בלתי רגילה", מספרת שמאית המקרקעין נחמה בוגין. לדבריה, הסיבה לכך היא עבודת תכנון ארוכה ומתמשכת הנעשית במועצה המקומית.







מחירן של דירות 4 חדרים בגני תקוה יכול להגיע ל-1.1 מיליון שקל, ולא רק בפרויקטים חדשים; מחירן של דירות 5 חדרים יכול להגיע ל-1.5 מיליון שקל, ואפילו יותר. מחירו של חצי דונם קרקע לבניית צמוד-קרקע הוא 1.3-1.5 מיליון שקל.



בימים אלה פועלות בעיר כמה חברות נדל"ן מובילות, ומספר חברות נוספות עומדות להיכנס לפרויקטים נוספים בעיר בשנה הקרובה. לגני תקוה יש עתודות מקרקעין גדולות, בעיקר בצפונה, בהיקף של יותר מ-4,000 יחידות דיור, כאשר 2,700 מהן עדיין אינן מתוכננות. כך או כך, גם גני תקוה תיהפך באחד הימים הלא רחוקים לעיר בישראל.



ליאורה מייגנס-אוזן, מחברת "פתרונות שיווקיים" המשווקת דירות בבקעת אונו, מספרת כי בגני תקוה ניתן למצוא אוכלוסייה חזקה: "גני תקוה, כמו קרית אונו, מושכת משפרי דיור וזוגות צעירים מהמרכז. הממשק התחבורתי הנוח שלה, מצד אחד לכיוון פתח תקוה ומצד שני לכיוון אוניברסיטת בר-אילן, הופך אותה לפתרון טוב עבור מי שידו אינה משגת דירה בגבעתיים ואפילו בקרית אונו".



שינוי בגבעת שמואל



גבעת שמואל סבלה במשך שנים רבות מדימוי נמוך. דימוי זה הביא לכך שהעיר לא נהנתה מביקושים ערים כמו קרית אונו וגני תקוה גם בימים בהם זוגות צעירים ומשפרי דיור ביקשו למצוא קורת גג קרובה לתל אביב, כמעט בכל מחיר. כיום המצב שונה לחלוטין, כאשר השכונות החדשות של גבעת שמואל, רמת הדר ורמת הדקלים, מציגות רמות מחירים גבוהות מאלה של פתח תקוה השכנה.



"גבעת שמואל עברה בשנים האחרונות תמורות משמעותיות בכל התחומים, שהביאו למהפך רדיקלי בתדמית היישוב". את הדברים לא אומרים בעיריית גבעת שמואל (היישוב נהפך לעיר לפני חודשים ספורים), אלא בחברת הבנייה גינדי השקעות שגילתה את הפוטנציאל של גבעת שמואל ועומדת לבנות בה קניון בשטח של 4 דונמים, בלב שכונת רמת הדר שיתפרש על פני 6,000 מ"ר.



בחברה מציינים כי הבחירה להקים פרויקט רחב היקף שכזה בגבעת שמואל, לא הרחק מקניון קרית אונו ומהקניון הגדול בפתח תקוה, אינה מקרית: "נכון להיום מהווה גבעת שמואל אבן שואבת לתושבים חדשים ואיכותיים המאכלסים בהמוניהם את השכונות החדשות וליזמי נדל"ן שגילו את הפוטנציאל העסקי הטמון ביישוב. אוכלוסיית היישוב הוכפלה בשנים האחרונות וכיום מתגוררים בו יותר מ-25 אלף תושבים".



לבד מהפרויקט הזה מתכננים בגינדי השקעות לבנות ברחוב הזיתים שני מגדלי מגורים; המחיר שיידרש שם יהיה הגבוה בעיר, ויעמוד על 1.3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו-1.5 מיליון שקל לדירת 5 חדרים, מה שיכול ללמד על הכיוון אליו הולכת העיר.



עם זאת, חשוב להזכיר כי גבעת שמואל עדיין לא נפטרה מכל תחלואיה ויעבור עוד זמן רב עד שפרנסי העיר יוכלו להסתובב בחזה מתוח ברחוב הראשי של העיר, בו נמצאים כמה מהמבנים היותר ישנים ומוזנחים בגבעת שמואל ובאזור כולו. אלה משמשים בעיקר סטודנטים מאוניברסיטת בר-אילן שחיים כשותפים בדירות שנשארו במצבן הבסיסי, או כשוכרים בדירות המחולקות הרבות שהקימו בעלי הדירות ברחוב.



בשכונת רמת אילן בגבעת שמואל, הצמודה לאוניברסיטת בר-אילן, אחוז הסטודנטים גבוה במיוחד. לדברי המתווכת עופרי קרן מאנגלו סכסון גבעת שמואל, רבים מרוכשי הדירות בשכונה עושים זאת כהשקעה, והמחיר ממוצע של דירת 4 חדרים הוא 740 אלף שקל; מחירה של דירת 5 חדרים הוא 925 אלף שקל. כלומר, בדירת 4 חדרים בסיסית המושכרת במחיר של כ-800 דולר לחודש, התשואה השנתית עומדת על כמעט 5%. כדאי? לא בטוח.