איך תשיגו תשואה של 6.5% על דירה בצפון תל אביב?

איך נעשתה הרכישה?



"את הדירה רכשתי במחיר מציאה כי היא היתה בבעלות אשה מבוגרת שהיתה חייבת למכור אותה מכיוון שהיא כבר קנתה דירה אחרת. על העסקה שמעתי דרך חברה שהכירה את בעלת הדירה.



"שיפצתי את הדירה בהשקעה של 7,000 דולר והפכתי אותה לדירת שני חדרים. הדירה ישנה מאוד, אבל מערכות האינסטלציה והחשמל הוחלפו לפני הרכישה, כך שלא נדרשתי לבצע שיפוץ יסודי. התהליך היה מאוד מהיר ונמשך שלושה שבועות - חודש אחרי שקניתי את הדירה השכרתי אותה לדיירים ועד היום היא לא עמדה ריקה יום אחד".



מה היו הציפיות מההשקעה?



"זו היתה עסקת תשואה מהשכירות. ציפיתי גם לעלייה בערך שלה. לפני כמה חודשים קיבלתי הצעה למכור את הדירה אבל לא מכרתי, מכיוון שאני מצפה שבעתיד הדירה תושבח כחלק מפרויקט של פינוי בינוי או תמ"א 38".



מהן ההכנסות מהדירה?



"הדירה מושכרת תמורת 3,400 שקל מאז שנרכשה - הכנסה שנתית של 40,800 שקל. ההכנסה משקפת תשואה שנתית של 6.5%".



האם ההנחות שהיו לך בהתחלה התקיימו?



"ערך הדירה עלה ובינתיים היא מניבה תשואה יפה מאוד. לגבי מסלולי ההשבחה של תמ"א 38 או פינוי בינוי, יש התעניינות מצד חברות קבלניות, אבל צריך להבין שעסקות כאלה יכולות לקחת כמה שנים. אני פועל באופן אישי עם כמה דיירים כדי לקדם את שתי האופציות".



איך מזהים בניין בעל פוטנציאל לפינוי בינוי או תמ"א 38?



"מי שמכיר את תחום התמ"א יודע שהתנאים הבסיסיים הם שהבניינים שנבנו לפני 1980, שהם זקוקים לחיזוק על פי חוות דעת של מהנדס ושהם בני שלוש קומות לפחות.



מה השתנה לטובה או לרעה מאז שקנית?



"העסקה הזו רק היטיבה אתי. יש ביקוש אדיר לדירות שני חדרים בצפון הישן של תל אביב. גם מבחינה נדל"נית מחיר הקנייה היה טוב והשיפוץ העלה את הערך שלה".



איך מימנת את הרכישה?



"שילמתי 50% אחוז מהדירה מהון עצמי. את השאר שילם חבר טוב שרצה להיכנס אתי לעסקה".



מהי העלות השנתית של הנכס?



"אין הוצאות שוטפות כי שיפצתי את הדירה לפני שנכנסו אליה דיירים. את המשכנתא הצלחתי לסגור מכסף שהרווחתי".



מהי אסטרטגיית המימוש?



"אני לא מתכוון למכור את הדירה אלא להחזיק בה עד שהיא תיועד לפינוי בינוי או תמ"א 38. אחר כך אני מוכן למכור אותה".



מה למדת מהעסקה?



"כשמזהים הזדמנות טובה כדאי לא לפחד לקחת את הסיכון ולסגור את זה מיד. את הדירה הזו ראיתי וקניתי באותו יום".



מהם הסיכונים?



"תמיד צריך לבדוק את המצב המשפטי של הנכס. יש לוודא, לדוגמה, שהנכס רשום בטאבו בתור דירה ולא בתור משהו אחר. לפעמים דירות קרקע רשומות כמחסן, למשל. חשוב לבדוק שמי שמציג את עצמו כבעלים של הנכס הוא באמת בעליו. צריך לבדוק את המימון. בדרך כלל ובניגוד לעסקה הזו, אני ממליץ לממן באמצעות הון עצמי עד 25% מהעסקה ולנסות להגיע למצב שהשכירות המתקבלת גבוהה מתשלומי המשכנתא".



איך נזהרים משוכרים?



"בכל נכס אפשר להיפגע על ידי השוכרים. יש גם פחד שהדירה תעמוד ריקה, אבל אם יש לך נכס טוב שאתה מתחזק בצורה טובה ודואג לשוכרים - תמיד יהיה לו ביקוש. יש כאלה שחוסכים את העלות של המזגן ורק בגלל זה הדירה עומדת ריקה. חשוב לרשום בחוזה שפינוי הדירה צריך להיות מלווה בהודעה של חודשיים מראש - בתל אביב זה מספיק מעל ומעבר כדי למצוא שוכרים חדשים".



איפה כדאי לקנות?



"האזורים החמים הם שכונות פלורנטין ויד אליהו, שמחירי הדירות בהן עלו, אבל הן עדיין מחכות לעלייה הגדולה. המחירים שם עדיין ריאליים ואפשר לעשות עסקות סבירות. זאת בניגוד למרכז ולצפון העיר, שם המחירים הרקיעו שחקים.



"בת ים משנה את האופי שלה ואני צופה שגם בה תהיה עלייה. בגבעתיים היתה עליית מחירים גדולה, אבל אין בה עתודות קרקע כך שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות ועדיין אפשר למצוא בה עסקות במחירים טובים".



-



שם: שגיא גרינפלד



גיל: 26



מקצוע: עו"ד שותף בשגב קידרון ושות' ובעל חברה לשיווק וניהול נכסים שגיא נכסים



מצב משפחתי: רווק



הנכס: דירת חדר וחצי בשטח של 42 מ"ר



מיקום: סמטת יצחק רילף בצפון הישן של תל אביב



תאריך קנייה: יולי 2006



מחיר רכישה: 131 אלף דולר, לפי שער דולר של 4.5 (590 אלף שקל)



שיפוץ: 7,000 דולר (32 אלף שקל)



סך כל ההשקעה בדירה: 622 אלף שקל



שווי מוערך כיום: לפני כמה חודשים התקבלה הצעת מחיר לדירה ב-195 אלף דולר לפי שער דולר של 4 שקלים (780 אלף שקל)



עליית ערך: 25%