פעילי שוק ההון הישראלי התבשרו השבוע על גיוס הון של איש עסקים חרדי משוק הנדל"ן הניו-יורקי. מדובר באברהם בסר, שהוא בעל השליטה בחברת לסר גרופ. החברה קיבלה דירוג A1 לגיוס של עד 200 מיליון שקל באיגרות חוב.
גורמים בשוק ההון המקומי ובעלי קשר לשוק הנדל"ן בניו יורק דיברו השבוע על עוד כמה אנשי עסקים חרדים בניו יורק שנמצאים בימים אלו בדרך לשוק ההון בתל אביב. הדבר לא מפתיע, שכן מעבר ל"זיקה הציונית" שעליה הם אוהבים לדבר, צוק העתים בכלכלה האמריקאית, במיוחד בשוק הנדל"ן בארה"ב, עשוי ליצור מצב שבו סחורה שלא נמכרת שם תמצא ביקוש בתל אביב.
שווי נכסיו הפרטיים של לסר מוערך בחצי מיליארד שקל, מעבר לשווי הנכסים שיכניס לחברה שתגייס בתל אביב, יותר מ-200 מיליון דולר.
אביטל בר דיין, סמנכ"לית במידרוג, שהעניקה דירוג A1 לאג"ח של לסר גרופ, מתארת מגמה חדשה על רקע המשבר בארה"ב, "בעת האחרונה נעשות פניות רבות מטעם חברות המנוהלות בארה"ב המוחזקות בידי בעלי מניות פרטיים, שיש להם זיקה לישראל. זאת כדי לנסות ולנצל את תנאי השוק בישראל לגיוס כספים למען הרחבת פעילותם בארה"ב".
נדל"ניסט אסרטיווי ונעים הליכות
לסר הוא נדל"ניסט פרטי, שפועל בענף הנדל"ן בניו יורק. מקורבים מספרים על "איש עסקים מאוד אסרטיווי, אבל נעים הליכות עם טביעת עין חדה לעסקים". לסר הוא שחקן מקושר מאוד שוק הנדל"ן המניב והגופים הפיננסיים של ניו יורק. את הפורטפוליו שלו הוא בנה במשך עשרות שנים.
ההגעה שלו לתל אביב היא יוזמה של רואי חשבון וחתמים, בנוסף לציונות. לסר טוען שעל רקע המשבר יש יזמי נדל"ן, שמינפו את עצמם ברמה גבוהה מדי, לרוב יהיה מצב שהם יצטרכו לממש נכסים במהירות - ולכן המחירים יהיו טובים. הוא רוצה להיות עם כסף נזיל כדי לממש הזדמנויות אלו.
"הוא מחזיק בהרבה מאוד נכסים ואין לו אסטרטגיית מימוש. בכל השנים שהוא פועל בשוק הוא מכר נכס אחד או שניים", אומרים מקורבים ומעריכים כי שיעור המינוף שלו הוא 30%.
לסר פעיל גם בשוק הנדל"ן המקומי, אבל עיקר עסקיו הן בברוקלין. "אני רוצה להיות מעודכן. פעם בשבועיים אני חייב לפגוש כל אחד מהנכסים שלי", הוא אמר למקורבים. לסר פילס את דרכו בזכות יכולתו לזהות הזדמנויות: זיהוי המגמה של אימהות שיצאו לעבוד וקניית נכסים והסבתם למעונות יום.
יש לו בישראל גם חברה לסריקת מסמכים, שמעסיקה נשים חרדיות בביתן. לסר גם ניצל את התקופה שבה האסבסט התגלה כחומר מסרטן. "כשנחקק החוק האוסר על בניית בניינים עם גג אסבסט, לסר קנה נכסים כאלה בזול, הוציא מהם את האסבסט, שיפץ והשביח", ציין אחד ממקורביו של לסר.
מקורבים ממהרים להרחיק אותו מהתדמית השנויה במחלוקת של יזם נדל"ן חרדי ניו-יורקי אחר, שעיה בוימלגרין. "הוא כלל לא דומה לו, לא צבעוני ולא מסוכסך כמוהו. מדובר באישיות נטולת אגו".
כלל ההצלחה הראשון של לסר הוא לקנות נכסים מניבים בעייתיים ולשקמם. ב-30 השנים האחרונות שידרג לסר באופן הזה כ-100 נכסים בשטח כולל של 140 אלף מ"ר. הכלל השני הוא להשכיר את הנכסים בחוזים ארוכי טווח לגופים איכותיים. עיקר הנכסים שלו מושכרים לטווח הארוך לגופים ציבוריים, בנקים וגופים עסקיים גדולים. כך, מעלה לסר את ערכו של הנכס מיום הרכישה באופן שמאפשר לו לממן אותו מחדש.
בלסר גרופ יש פורטפוליו של 17 נכסים בשטח בנוי של כ-80 אלף מ"ר, שמניבים הכנסות בסך 20 מיליון דולר בשנה, כש-16 מהם נמצאים במגרש הביתי של לסר - ברוקלין; ואחד מהם נמצא בברונקס. חברת השמאות ריצ'רד אליס העריכה בספטמבר 2007 את השווי הכולל של הנכסים ב-670 מיליון שקל.
אחד הגורמים המשמעותיים בנדל"ן של ניו יורק, ששיחק לידיו של לסר, הוא עליית המחירים המטורפת בעשור האחרון. את הבניין ברחוב Livingston רכש לסר ב-95' תמורת 10.25 מיליון דולר. כיום שוויו מוערך ב-40 מיליון דולר - עליית מחירים שמשקפת תשואה שנתית של 27%. בניין אחר, ברחוב Clinton, רכש לסר ב-88' תמורת 2.6 מיליון דולר. ערכו הנוכחי הוא 26 מיליון דולר. אחרי הרכישה שיפץ אותו לסר ב-9 מיליון דולר, כש-8 מיליון מתוך הסכום שולמו בידי השוכר, משרד החינוך של ניו יורק. יחד הם הסבו את המבנה לבית ספר שמושכר עד 2010 תמורת דמי שכירות של כמיליון דולר בשנה.
רוב חוזי השכירות נחתמו בשנות ה-90 ויפקעו בשנתיים הקרובות. זו הזדמנות של החברה לשפר את החוזים הישנים. בריצ'רד אליס מעריכים כי השכירות הממוצעת שגובה לסר היא 21 דולר לרגל מרובע, לעומת המחירים הממוצעים בברוקלין שהם 27.5 דולר לרגל מרובע - פער של 23%.
"לסר מאמין שייווצרו הזדמנויות על רקע המשבר בארה"ב. הוא מנפיק כדי שיהיה לו הון לרכוש נכסים שהבנקים יזרקו", אומר בכיר בשוק ההון.
משבר אשראי בארה"ב? החרדים מגיעים לגייס הון בתל אביב
רז סמולסקי
28.2.2008 / 8:13