שוק הנדל"ן ביהוד ואור יהודה נאבק במיצוב בעייתי

לפני שנה וחצי מכר גיא דירת 4 חדרים בשכונת קרית סביונים ביהוד ב-860 אלף שקל. כיום הוא מנסה למכור דירה נוספת בשכונה, בת 3.5 חדרים: "ההצעות לא מפסיקות לזרום. כבר עכשיו מישהו הציע לי 915 אלף שקל, ואני בטוח שאצליח למחיר היעד שלי: 930 אלף שקל", הוא אומר, וממש לא נשמע לחוץ.



מתווכים ושמאים הפועלים ביהוד מאששים את דברי גיא ואומרים כי השוק ביהוד-מונוסון כיום הוא שוק של מוכרים: "ביהוד יש שכונות שנחשבות יוקרתיות, אפילו ברמה אזורית. הכיוון נכון לעכשיו הוא למעלה: מחירי הדירות עולים, ופה ושם כבר מתחילים לראות את המחירים שמקובלים בקרית אונו", אומר סגן יו"ר לשכת השמאים, השמאי ארז כהן. גם זכיין אנגלו סכסון באזור, איתן אפשטיין, מרוצה מהמצב הנדל"ני בעיר: "הביקוש כיום ליהוד-מונוסון הוא אדיר. אזור קניון סביונים הוא חם במיוחד".



אפריקה ישראל



בשנת 95' הקימה חברת את קניון סביונים, בחלקה המערבי של יהוד. מסביב לקניון הקימה החברה מאות יחידות דיור בשכונת קרית סביונים, שאחראית במידה רבה לתנופה הנדל"נית של העיר. השכונה אוכלסה אז על ידי זוגות צעירים, ואולם כיום רמות המחירים בה הן מהגבוהות בעיר - גם בצמודי-קרקע וגם בבנייני מגורים.



דירות 4 חדרים בשכונה (יד שנייה) מוצעות כיום למכירה ב-1.1 מיליון שקל, דירות 5 חדרים מוצעות ב-1.4 מיליון שקל ויותר. מדובר ברמות מחירים גבוהות בהשוואה לרוב חלקי בקעת אונו, וגבוהות ממרבית הדירות המקבילות בפתח תקוה.



גם מחירי צמודי-הקרקע בשכונה גבוהים. בית פרטי בן 6.5 חדרים, בגודל 200 מ"ר, מוצע למכירה ב-2.4 מיליון שקל. בית מעט גדול יותר מוצע ב-2.49 מיליון שקל. גם בשכונת קרית ביאליסטוק, מחירי הבתים צמודי-הקרקע דומים. נכון, מחירי צמודי-הקרקע בסביון הקרובה גבוהים בהרבה, אך כיום כבר ניתן להשוות בין המחירים בקרית אונו לבין המחירים ביהוד-מונוסון, דבר שבעבר לא היה נראה סביר.



לדברי עו"ד יעקב אטרקצ'י, מבעלי חברת אאורה הבונה כיום 240 יחידות דיור ביהוד-מונוסון, הפערים עתידים להיעלם לחלוטין כבר בשנים הקרובות: "אני צופה כי בטווח של 3 עד 5 שנים פערי המחירים בין יהוד לקרית אונו ייעלמו, בעיקר בשכונות החדשות", אומר אטרקצ'י, שלא חושש להגדיר את יהוד-מונוסון כ"עיר יוקרתית".



בשלושת החודשים האחרונים נמכרו בפרויקט של אאורה כ-50 דירות, הישג מרשים במיוחד. מחירי הדירות בפרויקט נעים בין 1.1 מיליון שקל ל-1.25 מיליון לדירת 5 חדרים סטנדרטית. מדובר במחירים דומים למחירים בפרויקטים בשכונת אם המושבות בצפון פתח תקוה ובפרויקטים חדשים בגבעת שמואל; שכונת כפר גנים ג' והשכונה החדשה בצפון קרית אונו עדיין נחשבות ליקרות יותר.



לפני כארבע שנים, התאחדה יהוד עם נוה מונוסון, המורכבת ברובה מבתים צמודי-קרקע. רמות המחירים בחלק המרכזי של היישוב המאוחד עלו מאז בשיעור ריאלי של כ-20%. במונוסון ניתן למצוא מגרשים רבים עם בתים צמודי-קרקע בשטח של שליש דונם עד דונם.







לדברי המתווכת אפרת לוי, מסוכנות אנגלו סכסון, באחרונה התקיימו שתי עסקות יקרות בהן נמכרו בתים פרטיים במקום: "בעסקה הראשונה נמכר בית ישן להריסה על קרקע של חצי דונם ב-1.9 מיליון שקל (כ-487 אלף דולר). בעסקה השנייה נמכר בית גדול שזקוק לשיפוץ מסיווי, אף הוא על מגרש של חצי דונם, ב-2.1 מיליון שקל (כ-538 אלף דולר).



אבל לא כל יהוד נהנית מרמות ביקוש גבוהות. האזור הישן הנמצא במרכז ובמזרח יהוד זול במיוחד. באזור זה ניתן למצוא דירות 4 חדרים גם ב-550 אלף שקל. הן בחברות הבנייה הן בקהל המתווכים מדגישים ללא הרף את ההבדל בין החלק המתפתח של העיר לבין החלק הישן והמוזנח של יהוד-מונוסון.



בעיריית יהוד הבינו את הבעיה זה מכבר, ולשם כך הם פועלים בשני אופנים. דרך פעולה אחת היא קידום ועידוד תוכניות פרטיות לפינוי-בינוי. נכון להיום קיימות שלוש תוכניות לפינוי-בינוי בחלק הישן של יהוד, ברחוב קדושי מצרים ובמתחם כצנלסון, שם בחרו באחרונה התושבים בחברת רסקו לבצע את הפרויקט.



עו"ד עודד ישראלי המייצג את התושבים אומר כי "לתוכניות של פינוי-בינוי ביהוד יש סיכוי טוב להצליח. אחרי שראיתי את ההתעניינות הרבה של חברות בנייה בביצוע הפרויקט בכצנלסון, אני חושב שהעיר פשוט בנסיקה".



די אם נציין כי רסקו הציעה ל-48 התושבים שיתפנו מביתם הצעות מפתות במיוחד, הכוללות מכשירי חשמל שונים לרבות פלאזמות, על מנת להבין עד כמה הקבלנים מבקשים להיכנס לפרויקטים הללו ביהוד. ישראלי מציין כי "יהוד מחוברת כבר עכשיו לצירי תחבורה ראשיים לכיוון תל אביב מצד אחד ולכיוון נמל התעופה בן גוריון מהצד השני. היא מהווה כיום חלופה אמיתית לכל מי שרוצה לעבור מרמת גן וגבעתיים וכמובן מאזור בקעת אונו, ואנחנו רואים את זה לפי התעניינות של תושבי אזורים אלה בתוכניות העתידיות שנוגעות לפינוי-בינוי".



דרך הפעולה הנוספת של העירייה, לבד מפינוי-בינוי, היא "תוכנית לוגאנו" - על שם העיר השוויצית שנתנה השראה לראש העיר יוסי בן דוד בעת ביקורו בה. לפי התוכנית, ייהרס הלב ההיסטורי של יהוד, ובמקום ייבנו מאות יחידות דיור חדשות וכן מרכז מסחרי חדש ומושקע. תוכניות אלה, יחד עם המתחמים לפינוי-בינוי, אמורים להביא למתיחת פנים אמיתית, שתצדיק את המהפך התדמיתי שעוברת העיר.



אור יהודה נותרת מאחור



מרחק קילומטרים ספורים מיהוד-מונוסון נמצאת אור יהודה, שזה שנים רבות מנסה להיחלץ אף היא מהתדמית השלילית שדבקה בה. אלא שנכון לעכשיו, קשה לראות איך אור יהודה מעתיקה את המהלך של שכנתה.



בשנת 55' הכריזה ממשלת ישראל על אור-יהודה כיישוב קבע, לאחר שבמלחמת העצמאות נכבשו הכפרים סקייה וכפר עאנה, עליהם התיישבו עולים יוצאי לוב וטורקיה. באמצע שנות ה-60 החלה בנייה מואצת של שיכונים ודירות בשטחי אור יהודה, כאשר כ-80% מהדירות נבנו כדירות ציבוריות בבעלות המדינה. דירות אילו היו קטנות (למשפחות מרובות ילדים), ברמת בנייה נמוכה ובלא תשתיות סביבתיות ראויות.



כל התנאים האלה הובילו לשכונות עוני ומצוקה, כאשר עד היום מרבית העיר נותרה כפי שנבנתה באותם ימים. המיקום המצוין של העיר, כ-7 ק"מ בלבד מתל אביב, לא בא לידי ביטוי בביקושים: אור יהודה הזולה פשוט לא משכה תושבים מחוץ לגבולותיה.



השמאי לוי יצחק מציין כי בחלקים של העיר ניתן למצוא כיום למצוא דירות בנות 4 חדרים במחירים של פחות מחצי מיליון שקל, ודירות בנות 3 חדרים ב-380 אלף שקל. בעקבות בניית השכונות נוה סביון ונוה רבין באמצע שנות ה-90 החל המצב להשתנות לטובה, כאשר אוכלוסיות מחוץ לאור יהודה החלו להגיע לעיר, אם כי אלה פנו בעיקר לשכונות החדשות, בעוד השכונות הישנות נותרו הרחק מאחור.



דירת 4 חדרים בשכונת נוה רבין, הנחשבת לזולה מבין השתיים, עולה כ-855 אלף שקל. דירה דומה בשכונת נוה סביון עולה בממוצע כ-80 אלף שקל יותר.



חיים קקון, מנהל השיווק בחברת בוני התיכון, שבונה כיום פרויקט מגורים בנוה סביון, טוען כי "חוסר מודעות של אנשים ממשיך לתדלק את התדמית הלא טובה של העיר בעיני חלק מהאנשים. מי שמכיר יודע שמדובר במקום מצוין שרושם עליות מחירים".



קקון מציין כי בתחילת השיווק של הפרויקט שלהם בשכונה, לפני כשנה, ביקשה החברה כ-850 אלף שקל תמורת דירת 4 חדרים, כאשר כיום הדרישה מתקרבת למיליון שקל. הסיבה להתייקרות היא עליית המחירים בתל אביב, או כמו שקקון מכנה אותה: "אפקט הדומינו". לדבריו, "מה שקרה ב-2007 הוא שתל אביב, רמת גן וגבעתיים פשוט 'ברחו' להרבה אנשים. יש מי שרצו לקנות שם דירת 5 חדרים, אך הם נרדמו והמחירים קפצו ולכן הם מצאו את עצמם בפתח תקוה, או בקעת אונו. כך עלו המחירים באור יהודה".



קקון צופה כי המחירים בנוה סביון ובנוה רבין ימשיכו לעלות, אך אינו יכול לומר זאת על מרכז העיר הישן.



לדברי השמאי ארז כהן, הישועה לחלק זה של העיר יכולה לבוא דווקא מכיוון אחר - ההתפתחות המואצת של אזור התעשייה של העיר: "דווקא לאור יהודה יש פוטנציאל יותר טוב מאשר ליהוד בהקשר הזה. העובדה שאזור התעשייה של אור יהודה ממוקם בחלק המזרחי של העיר ונהנה מנגישות טובה מקלה על התפתחותו, והביקושים של חברות לפעול בו יכולים לתרום לעיר באופן משמעותי".