חדר להשכיר: עלייה בבעלי בתים ובשוכרים המשכירים את אחד החדרים

גלית, אשה בשנות השלושים המוקדמות לחייה, מחפשת דירה קטנה באזור תל אביב זה כמה חודשים. היא חשבה שכבר ראתה הכל, אבל שום דבר לא יכול היה להכין אותה להפתעה שקיבלה את פניה בדירה בשכונת בבלי בצפון תל אביב. לפי התיאורים שסיפק בעל הדירה בטלפון, גלית ציפתה ליחידת דיור עצמאית שנמצאת על גג הבניין, בעוד שבמציאות הוא הציע להשכיר חדר בדירתם.



"הכניסה לחדר המושכר היא דרך הדירה הראשית, אין כניסה נפרדת. צריך להיכנס לדירה, ומיד ליד הכניסה יש גרם מדרגות, שמוביל לחדר על הגג", מתארת גלית. "החדר מאוד קטן ויש לו מקלחת ושירותים צמודים. בצמוד אליו יש שטח שירות קטן, שהתקינו בו מטבחון מאולתר בגודל של כחצי מ"ר".



לכאורה, הסיפור הזה נשמע מופרך: מדוע שזוג מבוגר יסכים להכניס לדירתו שותף אלמוני? אבל גלית מתעקשת: "גם אני הייתי המומה מכך שאין כניסה נפרדת לגג. כשנכנסים בדלת הראשית, נכנסים בעצם לדירה ורואים את הסלון. למעשה, אין בכלל הפרדה בין הדירה לבין החדר המושכר".



בעלי הדירה יצטרכו לסמוך על הדייר החדש שלהם, שלא ייכנס גם אליהם לדירה. בעל הדירה הסביר לגלית, שבנו התגורר בחדר הזה, וכשעזב את הבית החליטו הוא ואשתו להשכיר אותו לשוכר חיצוני תמורת 2,500 שקל לחודש או במלים אחרות, 30 אלף שקל בשנה.



מדובר בתופעה שהיתה נפוצה בישראל בשנות ה-50 וה-60, כאשר סטודנטים וצעירים שכרו חדרים בדירות של משפחות. כיום, עם עליית מחירי הדיור והשכירות, אנו עדים לחזרה של התופעה.



עמיר שאלתיאל, מנכ"ל ובעלים של אלדר שיווק פרויקטים, מסביר את השינוי התפישתי בהשכרת חדרים: "בעבר היה קו אדום ברור: בעלי בתים לא השכירו בעבר חלקים מהבית שכדי להגיע אליהם צריך לעבור דרך הבית כי זה פוגע באיכות החיים. מאחר שמחירי הדיור עלו, הקו הזה היטשטש. זה נעשה לגיטימי להשכיר חדר על הגג, שהכניסה אליו היא מתוך הבית".



במסגרת חיפושיה הגיעה גלית לדירה נוספת, בצפון הישן של תל אביב, שבישרה על אותה מגמה. בעלת הדירה, אישה מבוגרת, בחרה לפצל את הדירה שבבעלותה לשתי יחידות מגורים. אחרי הפיצול היא נשארה לגור באחת היחידות ואת השנייה, בשטח 30 מ"ר, היא משכירה. תמורת ויתור על דירה גדולה ומרווחת יותר גורפת לכיסה האישה הכנסה שנתית נוספת של יותר מ-33 אלף שקל בשנה.



מתווכים מספרים על בעלי דירות מבוגרים, שילדיהם עזבו את הקן והשאירו חדר פנוי ואפילו יחידות דיור או מרתף גדול, שיכולים לייצר הכנסה פאסיווית. אבל התופעה רווחת גם בקרב רוכשי דירות צעירים, רווקים וזוגות צעירים שרוכשים דירה ראשונה ובוחרים להשכיר חלקים ממנה כדי להקל את נטל המשכנתא.



עד שהילד יתבגר



"זוגות צעירים רבים קונים דירות גדולות, וברבות מהן יש חדר שתוכנן כחדר נפרד, לילד בוגר שצריך את הפרטיות שלו. את החדר הזה אפשר לתחום באמצעות דלתות פנימיות ולהפוך אותו ליחידת דיור עצמאית", מסביר שאלתיאל. "זוג צעיר עדיין לא צריך את כל הדירה, והוא יכול להשכיר חלקים ממנה תמורת דמי שכירות יפים מאוד".



שאלתיאל מספר שהתופעה נולדה על רקע המחסור ביחידות דיור. מחסור זה גרם לעליית המחירים שפיתו את בעלי הדירות להפריש מהדירה שטחים להשכרה. "זה בולט באזורי הביקוש, כמובן בתל אביב רבתי, אבל גם בפתח תקוה. חלק מרוכשי הבתים החדשים בודקים האם אפשר להשכיר חלק מהם. להערכתי, כ-15% מרוכשי הדירות משכירים בסופו של דבר חדר מהבית".



"צעירים מעדיפים בהרבה מקרים לקנות דירה ולהשכיר חדר ממנה לשותף. זה סוג של מימון לתקופה מסוימת, שבה ידם של הקונים הצעירים אינה משגת לרכוש דירה ולעמוד בהחזרי המשכנתא, ולכן עסקה כזו היא כדאית מאוד ואפילו מצוינת עבורם", מסביר יוחנן אס, מנכ"ל רילטי אקזקיוטיב. "מבחינתם זו לא ירידה ברמת החיים: זה הסטנדרט עבורם, כי ממילא הם רגילים לגור עם שותפים. אבל במקרה הזה השותף הופך ליתרון, כי הוא משלם שכר דירה, שמכסה את החזרי המשכנתא".



אצל זוגות צעירים ומשפחות אס מגלה תופעה אחרת: "אין סיכוי שאדם נשוי בעל יכולת כלכלית יכניס אליו הביתה שותף. אבל במושבי השרון אני רואה אנשים שרוכשים בית צמוד-קרקע ומשכירים את המרתף או יחידה אחרת בחלק התחתון של הבית".



אס מעריך כי בשוק של כפר יונה, לדוגמה, 15%-20% מהבתים החדשים נמכרים עם יחידה עצמאית שלה כניסה נפרדת. "אני מעריך שביישובי השרון 10%-12% מהמשפחות משכירות את המרתף שלהן. מדובר בהכנסה נוספת, שהיא קריטית לכיסוי המשכנתא".



צביקה ליבנה, מנכ"ל בנק אדנים, מצביע על תופעה דומה בקרב רוכשי הדירות הרווקים. "חלק מהרווקים, ובמיוחד הצעירים שביניהם, רוכשים דירה ומשכירים חדר או שניים לדיירי משנה, באופן שמכסה חלק גדול מהחזרי המשכנתא".



לדעת ליבנה, "עליית מחירי הדירות, שהתחילה בתל אביב וזלגה לערים הסמוכות לה, הפכה את החלופה של רכישת דירה לכדאית יותר לעומת שכירות במחירים מופקעים. אמנם תשלומי המשכנתא גבוהים מתשלומי השכירות, אך שכירות המשנה יכולה לכסות חלק ניכר מהמשכנתא".



הבנק אמנם אינו מביא בחשבון הצהרות של רוכשים, שמתכוונים להשכיר חדר בשכירות משנה, אך במחקרים של קבוצות מיקוד, שערך הבנק, הצהירו הרווקים כי בכוונתם לעמוד בתשלומי המשכנתא באמצעות שכירויות משנה.



מנצלים מקום מבוזבז



למערכת השיקולים נכנס היבט נוסף שנוגע לתנאי המגורים. "הדירות הישנות בתל אביב מתוכננות בצורה לא טובה. יש הרבה מקום מבוזבז", מסביר המתווך חיים קאופמן מקאופמן נכסים. מדובר במרפסות שירות שאינן מתאימות לזמננו, חדרי מטבח, שבעבר היו קטנים וסגורים וכיום מקובל להשאיר אותם פתוחים לכיוון הסלון, מרפסות סגורות, שיוצרות חצאי חדרים, פרוזדורים וחדרים שממוקמים בצורה לא אופטימלית בתוך חלל הדירה. "אם ניקח דירה בשטח של 70 מ"ר, לדוגמה, שיש בה רק שני חדרים, בעל הדירה משתמש למעשה רק ב-50 מ"ר. הוא יכול לפצל את הדירה לשתי יחידות ולגור בדירת חדר וחצי של 35 מ"ר, שמנוצלת בצורה אופטימלית".



פיצול כזה גורם להקטנת דירת המגורים ולירידה באיכות החיים, אולם מנגד עומד בונוס גדול - החזרת המשכנתא ואולי גם מימון השיפוץ באמצעות דמי השכירות שנכנסים מהשכרת יחידת הדיור הנוספת.



להערכת קאופמן, מדובר בתופעה שרווחת בקרב אוכלוסיית הרווקים. "זוגות צעירים פחות עושים את זה כי הם בדרך כלל מצפים להגדיל את המשפחה ולכן אין להם טעם להקטין את הדירה שרכשו".



למרות הפיתוי, חשוב לדעת שהאופציה הקוסמת של פיצול דירות אינה חוקית על פי רוב. בתל אביב, למשל, יש כמה רחובות שבהם החלוקה היא חוקית, אך תלויה בקבלת אישורי הבנייה המתאימים מטעם העירייה.