נדל"ן טק

במבט ראשון נדמה שאין שני ענפים הרחוקים זה מזה יותר מהיי טק ונדל"ן.
האחד, כשמו, נמצא הרחק למעלה, בספירות של פיתוח טכנולוגיות משנות עולם. השני
קשור, פשוטו כמשמעו, לקרקע(ות) ונתפס כתחום ארצי, פשוט וקל להבנה.



אבל בשנים האחרונות, כשהנדל"ן נחלץ מדשדוש רב שנים והתחיל לפרוח, היו בין
השחקנים החדשים שנכנסו אליו אנשי היי טק רבים. יש כאלה שמשקיעים בקטן וקונים
דירות להשקעה, אבל יש גם כאלה שחושבים בגדול: משקיעים בנדל"ן בינלאומי ואפילו
פועלים באמצעות חברות ציבוריות.



כשמנסים לבדוק מה הוריד אותם לקרקע, מקבלים מספר תשובות כמספר הנשאלים. האחד היה
מנכ"ל שפוטר בתקופת השפל ושרף את הקשרים, האחר הבין שהשינוי המבני הגלובלי בענף
ההיי טק לא מתאים לו כמשקיע, ויש גם מי שיצא מהענף עם הון צנוע ביד ורצה להשקיע
אותו בשוק עם פוטנציאל צמיחה. אבל מעבר לתשובות הפרטיות יש תשובה בסיסית אחת
המשותפת לרבים: הנדל"ן הוא שוק בטוח יחסית להיי טק, וההשקעות בו לא נמחקות בן
יום.



אז נכון שגל האקזיטים בתעשיית ההיי טק מעורר את התחושה שבכל זאת ולמרות הכל
אלדורדו עוד כאן. אבל על כל סטארט אפ שביצע אקזיט בסכומים אגדיים יש עשרות אחרים
שלא הצליחו לשרוד את השנה הראשונה. הנדל"ן, לעומת זאת, עשוי לחוות תקופות קשות,
אבל הנכסים בו יישארו במקומם, ממתינים לגל הבא.



יהודה וזוהר זיסאפל, רד בינת (זרוע הנדל"ן: רד בינת נכסים)



בשנת 1980 רכשו האחים יהודה וזוהר זיסאפל שטח של 4,500 מ"ר באזור תעשייה
בשולי תל אביב. כיאה לאזור מסוג זה, הם שילמו סכום צנוע - 220 אלף דולר בלבד. זמן
קצר אחר כך קבעה החברה שייסדו, רד בינת, את משכנה באזור המרוחק, בין מוסכים
ומפעלי תעשייה. היא היתה אז חברת ההיי טק היחידה בסביבה.



מאז צמחה רד בינת והפכה לקבוצה גדולה, וגם אזור התעשייה ההוא צמח במקביל. ואם נאמר שהוא
נקרא רמת החייל, תוכלו להבין מיד לא רק מה התחולל בו בעשרות השנים הללו, אלא גם מה
קרה לערך הקרקע של האחים זיסאפל כל אותן שנים.



הקרקע ברמת החייל אינה הנכס הנדל"ני היחיד של רד בינת נכסים, זרוע הנדל"ן של
הקבוצה. זו רכשה קרקעות נוספות ברמת החייל וגם בהר חוצבים בירושלים ובנוה ירק
שליד הוד השרון. על רוב הקרקעות האלו היא הקימה בניינים התפורים על פי צרכיהן של
חברות ההיי טק שלה.



היום היא מחזיקה ומנהלת 175 אלף מ"ר של משרדים, 12 אלף מ"ר של
שטחי מסחר ו-145 אלף מ"ר של חניות ומחסנים - רוב הנכסים האלו מושכרים לחברות
הקבוצה ב"הסכמי שכירות בתנאי שוק עם יתרון", כהגדרתו של נשיא הקבוצה, יהודה
זיסאפל.



ובכל זאת, זיסאפל מבקש לא לבלבל. רד בינת נכסים היא לא חברת נדל"ן והיא לא לוטשת
עין לנדל"ן המניב. "הרבה חברות היי טק ראו אותנו וחשבו שמצאנו הארה חדשה איך
לעשות יותר כסף. אבל אנחנו לא נהפוך לחברת נדל"ן. זו לא המטרה".



המטרה, על פי זיסאפל, היא מתן מענה לצורך ייחודי של תעשיית ההיי טק. "לחברת היי
טק קשה לצפות את הגידול שלה. התוצאה: או שהיא שוכרת שטחים עודפים ואז נאלצת
להשכיר אותם בשכירות משנה, או שהיא שוכרת מעט שטחים ואז היא נאלצת לעבור למשרד
גדול יותר בכל פעם שהיא מתרחבת", הוא מסביר. "זה לא לגמרי חריג שסטארט אפ יצמח
ב-300% או להיפך, ייסגר. תעשיית ההיי טק היא תעשייה דינמית מאוד".



השליטה בלוגיסטיקה, אומר נשיא הקבוצה, היא פתרון המאפשר לעבוד ביעילות -
וכקבוצה. "מבחינתנו, זו פלטפורמה שתומכת בקבוצה כולה. מאחר שיש לי מסה גדולה של
שטח, אני יכול לאזן עומסים בין החברות ולאפשר לאלו שצומחות במהירות לקבל עוד
שטחים ולהיפך".



ובכל זאת, האם אין זה מפתה להיכנס לתחום הנדל"ן? זיסאפל שולל על הסף. "זו טעות.
אלו שני תחומים שונים. לערבב היי טק עם נדל"ן זה משגה, וחברות רבות שעשו זאת
נכשלו. אלו עסקים שונים לגמרי, מבחינת הדינמיקה, החשיבה, ההחזר על הון. היי טק זה
טכנולוגיה, שמבוססת על פטנטים ורוב ההשקעות בה הן בפיתוח ובשיווק, כלומר השקעות
באנשים שמפתחים נכסים. מבחינה עסקית מצפים לרווחיות גדולה יותר בהיי טק, ובהתאם -
גם הסיכון גדול יותר. מחזור החיים של השינויים בהיי טק קצר יותר. כשחברת היי טק
נסגרת נשארים נכסים בערך כמעט אפסי. בנדל"ן יישארו נכסים".



אבל גם אם זיסאפל מפגין רתיעה נחרצת מהגלישה של חברות היי טק לנדל"ן, עם אנשי
היי טק שעוברים לנדל"ן הוא מצליח להזדהות. "אני יכול להבין את המעבר, כי תעשיית
ההיי טק מסוכנת מאוד, ואנשים שצברו בה הון רצו להשקיע אותו באיזושהי צורה וחשבו
שנדל"ן יכול להיות פתרון טוב".



הוא עצמו מוצא בנדל"ן אפיק להביע את החוש האסתטי והנטייה האמנותית שלו. זיסאפל
מעורב בתכנון של כל בניין, בעיצוב ובקונספט. הוא מתגאה באדריכלות ובחזות
הבניינים, בגינות הפנימיות, בעצים הארצישראלים ובחפצי האמנות הרבים במשרדים. "יש
לנו שיטה של גינות פנימיות, יכולתי לבנות יותר בזול ולהרוויח יותר, אבל זה הפרש
קטן. אז זה לא משתלם לי".



הכתבה המלאה מתפרסמת בגיליון מרץ של מגזין TheMarker להזמנות חייגו 1-700-700-250