כצמן: חברות הנדל"ן הקטנות יהיו יעד להשתלטויות בתקופה הקרובה

"אין שום ספק כי מסיבת האשראי הפרועה שבה השתתף כל מי שרק היה לו דופק לקחת הלוואות בשנתיים-שלוש האחרונות, הגיעה לסיומה. כיום הפחד השתלט על השווקים ושיתק הרבה צינורות פיננסיים", כך הציג אתמול חיים כצמן, בעל השליטה בגזית גלוב, את התמונה הקודרת שאותה הוא רואה לנגד עיניו.



ביום שבו מדד הנדל"ן צנח בכ-5% והשלים ירידה של 43% מהשיא שאליו הגיע במאי 2007, התכנסו ארבעה טייקוני נדל"ן ישראלים - כצמן, מוטי זיסר, הבעלים של קבוצת אלביט הדמיה, אלפרד אקירוב, הבעלים של קבוצת אלרוב, ונתן חץ, מבעלי השליטה בחברת אלוני חץ, במלון סיטי טאואר ברמת גן לכנס שאירגנה חברת קשרי משקיעים בניהולו של רוני גבריאלוב ושהונחה על ידי יאיר לפידות, מנכ"ל משותף ובעלים של בית ההשקעות ילין לפידות.



כצמן ציין כי להערכתו, ענף הנדל"ן למגורים בארה"ב ובמערב אירופה מצוי במצב החמור ביותר. להערכתו, המצב הקשה בשווקים יימשך עוד כמה רבעונים, ולאחר מכן נראה בידול בין החברות שכן ימשיכו לקבל אשראי ולרכוש נכסים, כשהנכסים עם דירוג A ימשיכו להיות מבוקשים, בעוד שעתידם של הנכסים עם דירוג B ו-C, הסובלים מירידה בתפוסות ועלייה ברמת הסיכון, ימשיך להיות לוט בערפל.



זיסר ציין כי הבעיה הקשה ביותר שממנה סובלת כיום כלכלת ארה"ב היא התכווצות של מעמד הביניים שקיבל בעבר כסף זול וניצל אותו לצריכת המוצרים השונים, בעוד שכיום, עם הירידה במשכורות, אותם תושבים לא מצליחים לסבסד לעצמם את אורח החיים אליו הם הורגלו בעבר. זיסר אמר כי אלביט הדמיה, המתמחה בהקמה של מרכזי סחר ובידור למעמד הביניים, לא רואה את עצמה נכנסת להשקעה בארה"ב בתקופה הקרובה, אלא ממשיכה להרחיב את עסקיה באירופה ובהודו.



חץ אמר כי השווקים הפיננסיים מצויים עדיין בנקודה של חוסר שיווי משקל, כשמעתה ואילך מערכות הבנקאות בעולם יתרכזו לא ב"מסחר באריזות פיננסיות למיניהן", אלא בבחינה מדוקדקת של טיב הלווים והתזרים שהנכסים המגבים את ההלוואות צפויים להניב.



גם אז, להערכת חץ, שיעור המימון שיעניקו הבנקים יירד מהיקפים של 90%-95% לכ-60%-70%. חץ נשמע אופטימי מאוד באשר למצבו של שוק הנדל"ן בישראל והוסיף כי אם התל"ג והשקל ימשיכו להפגין ביצועים חזקים, תירשם עליית מחירים בנכסי המקרקעין לפחות בשנה-שנתיים הקרובות.



"לא רוצים להיות תנובה של הודו"



המשתתפים בפאנל נשאלו לגבי מגזרי הנדל"ן הכדאיים למשקיעים בשנה הקרובה. כצמן אמר כי הוא לא אופטימי באשר להשקעות בתחום הבנייה למגורים, לא בארה"ב, לא במערב אירופה ואפילו, במידה מסויימת של הסתייגות, לא בקנדה.



כצמן נשמע אופטימי לגבי שוק הבנייה למגורים בהודו, ברזיל ומרכז אמריקה (כשהוא מדגיש כי לא בפנמה) - השווקים שאליהם גזית גלוב נכנסה באחרונה, ושם, לדבריו, יגבר קצב ביצוע העסקות.



לגבי שוק המשרדים בארה"ב אמר כצמן כי "הכלכלה האמריקאית מצויה בתהליך של התכווצות, והמשרדים הם נגזרת של המצב הכלכלי הקשה בו מצויה כיום ארה"ב". כצמן היה אופטימי באשר להשקעה בפארקים תעשייתיים ובתחום הלוגיסטיקה והנדל"ן הקמעונאי בארה"ב. הוא לא שכח להזכיר גם כי "עם כל הכבוד לצמיחה האדירה במדינות המזרח, עדיין מוקדם מדי להספיד את כלכלת ארה"ב, שכן היא עדיין הכלכלה הגמישה ביותר בעולם והיא תהיה הראשונה שתצא מן המשבר הזה".



זיסר הזכיר כי הוא מחפש עדיין מדינות עם צמיחה דו ספרתית. לדבריו, אחרי אפריקה ומזרח אירופה, יעדו הנוכחי הוא הודו. "המשקיעים מגיעים למדינה, רואים ריבית שנעה בין 10% ל-15%, רגולציה כבדה, ואז 95% מהם בורחים", סיפר זיסר והוסיף בביטחון: "מאיפה שהמשקיעים האחרים בורחים, עבורנו זה משדר סימפוניה שכן כדאי לנו להיכנס לשם.



"החוכמה במקומות כמו הודו היא לא לשבת לארוחות צהריים עם מתווכים בבתי מלון ולחכות שהם יציעו לך את הקרקע האטרקטיווית על מגש של זהב, אלא לצאת לשטח, להשקיע מיליוני דולרים בהקמת תשתית ראויה ואז לזכות בעסקות מתאימות. אני כיום כבר עברתי את גיל 50, אך יצר היזמות וחדוות הנעורים עדיין זורמים בעורקי, השאלה כמה זמן אשתי עוד תוכל לסבול את היעדרויותי התכופות מהבית.



"היזם הוא כמו חתול ברחוב, אשר מכיר את כל מקורות המזון, את כל הדמויות המרכזיות הפועלות ברחוב, והוא בעל יכולת לימוד מהירה וגבוהה יותר מאשר האחרים", הוסיף זיסר.



זיסר הרחיב מעט לגבי ההשקעה של אלביט הדמיה בהודו בתחום המחלבות - תחום חדש עבורה. "המוצר שהתייקר לאחרונה הכי הרבה בעולם הוא החלב, לא הנפט. בעוד כמה שנים יגיעו החברות הקמעונאיות כמו טסקו או קרפור ויבקשו מחלבות מקומיות ויוכלו לרכוש אותן מאיתנו. אנחנו לא רוצים להיות תנובה של הודו, אלא מחפשים הזדמנויות עסקיות", ציין.



חץ אמר כי מורגשת האטה גדולה בביצוע עסקות חדשות בכלל ובתחום הנדל"ן בפרט, כשלהערכתו לקראת סוף 2008 השווקים יחלו להתכנס לקראת שיווי משקל בין הקונים למוכרים, והדבר ייצור הזדמנויות לאותן החברות שנהנות מנזילות ומקופת מזומנים דשנה.



גם חץ נשמע אופטימי לגבי השווקים במזרח אסיה, וציין כי כיום כ-15% מהעושר העולמי מתנקז למדינות כמו סין והודו, ולהערכתו משקיעים נבונים בתחום הנדל"ן יוכלו להרוויח לא מעט כסף במזרח בשנים הקרובות. לגבי ההשקעה בשוק השווייצי, שבו מושקעת אלוני חץ באמצעות השקעה של כ-16% בחברת הנדל"ן המניב PCP, ציין חץ כי שוק הנדל"ן השווייצי ממשיך להיות יציב וליהנות מביקושים גבוהים, כשבנוסף לכך אלוני חץ כבר כמעט החזירה את כל ההפסד על הנייר שספגה בעקבות צניחת מניית PCP.



כצמן אמר בעניין עתידו של ענף הנדל"ן כי הדגש על התמקדות ויצירת התמחות בנישה ספציפית יפחת, ומי שיוביל את השוק הן החברות שיהיו מעורבות בכל התהליך, החל מאיתור הנכס, ניהולו, השגת מימון ראוי, השכרתו ובסוף מימושו, כלומר אותן חברות שישכילו לשלב בפעילותן הן את הפן היזמי והן את הפן הפיננסי שבניהול נכסים מניבים.



כמו כן כצמן העריך כי חברות הנדל"ן הקטנות יהיו בתקופה הקרובה יעד להשתלטויות על ידי חברות גדולות, דוגמת גזית גלוב. הוא ציין כי הוא מקווה שהסכמים לשיתוף פעולה שעליהם חתמו סיטיקון הפינית ואקוויטי וואן האמריקאית מקבוצת גזית גלוב עם קרן השקעות של ממשלת סינגפור ועם משקיעים מוסדיים אמריקאיים מובילים כמו First Washington ו-Calpers יהיו סנוניות ראשונות בדרך לביצוע עסקות חדשות גדולות בחודשים הקרובים וכניסה לטריטוריות נוספות, וזאת תוך כדי הגדלת התשואה על ההון. לדבריו גזית גלוב מוכנה לכך, הן מבחינת הנזילות, בהיקף של כ-2 מיליארד דולר, והן מבחינה לוגיסטית.



זיסר הסכים עם כצמן, אך הוסיף כי מתוך ניסיון אישי, החיסרון שבמעורבות בכל שרשרת המזון של הנכסים הוא בכך שב-10 השנים הראשונות החברה לא מייצרת רווחים והמאזנים נראים רע, אבל לדבריו, "כל היופי הוא שאם הצלחת לשרוד את התקופה הזאת תוך יצירת בסיס מוצק, אתה מצליח להכפיל את רווחיך תוך פרק זמן קצר". כך עשה זיסר עם נכסים שמימש באירופה לאחר שהחזיק בהם כמה שנים בלבד.