לפני כחודשיים הגיעו ליאת ואמיר למסקנה שהמחיר של דירת ה-4 חדרים שרכשו לפני 5 שנים באם המושבות בפתח תקוה עלה מאוד - והגיע הזמן לשדרגה. ההחלטה העקרונית היתה להגר להרחבה של מושב בשרון, והצעד הראשון היה סיורים וירטואליים באתרי אינטרנט, כדי לברר על נכסים מעניינים. עכשיו הם נמצאים בעיצומה של דינמיקה, שבסופה אולי ימצאו את הקוטג' הנכסף, אבל יתמוטטו כלכלית.
כולם מפנטזים על דירת חלומות, אולם רק מעטים מצליחים להגשים את הפנטזיה. הרוב נאלצים להתפשר על דירה קטנה יותר, מרשימה פחות, במיקום פחות מוצלח ועם מפרט טכני מצומצם יותר. אבל ישנם כאלה שמנסים בכוח להגשים את הפנטזיה ומכניסים את עצמם למערבולת של התכחשות וחישובים פיקטיוויים, בסופה הם משכנעים את עצמם כי הם מסוגלים לרכוש דירה שמחירה עובר למעשה בהרבה את יכולתם הכלכלית.
ליאת ואמיר נמצאים בעיצומו של תהליך כזה. מחיר הדירה שלהם יכול להגיע ל-1.2 מיליון שקל במקרה הטוב; מחירי קוטג'ים במקומות בינוניים בשרון מתחילים ב-1.7 מיליון שקל. ההפרש של חצי מיליון שקל, אומרים השכל הישר וההורים, ימומן בעיקר באמצעות משכנתא. הבעיה, שגם ככה סוחבים בני הזוג משכנתא של 200 אלף שקל על הדירה הנוכחית. אז מהיכן יבוא הכסף?
ליאת ואמיר מכירים את הטענות, ואולם באחרונה הם יצאו לסיור באחד המושבים ומצאו שם קוטג' חלומי ב-2 מיליון שקל. לכאורה, הקוטג' נמצא הרחק מחוץ להישג ידם, ואולם שניהם התאהבו בקוטג', והחליטו שזה יהיה ביתם הבא.
הוויכוחים עם ההורים של שני הצדדים 'עלו על טורים גבוהים'; חברים מזהירים אותם שהקוטג' הזה יכול למוטט אותם כלכלית וגם בינם לבין עצמם מתנהלים ויכוחים סוערים אל תוך הלילה. ליאת מוצאת עצמה חולמת בלילות על הדירה ואמיר מפעיל בקדחתנות את המחשבון שלו, כדי למצוא קומבינציה שתפתח בפניהם את האפשרות לקנות את הקוטג'.
הסיפור נשמע, אולי, בלתי הגיוני לקורא חיצוני, אבל ליאת ואמיר אינם לבד. הם פשוט דוגמה קיצונית להתנהגות שכיחה של רוכשי דירות. רבים חוו על בשרם את חיפושי הדירות, שבמהלכם הם נתקלים בדירה מלהיבה, שחסרונה היחיד הוא מחירה, שעולה בהרבה על התקציב שלהם. לרוב הדירה הזו מוסרת, בכאב לב אמנם, מסדר היום, לפעמים מיד, ולפעמים אחרי בירורים וחישובים שעושים בבית. אבל יש כאלה שמחליטים להמשיך ואף "מצליחים" להוכיח באורים ובתומים, שיוכלו לעמוד במחיר.
הנה סיפור אחר. מעשה בזוג עובדי היי-טק עם שלושה ילדים, שמתגוררים בשכירות באזור השרון, ומחזיקים בדירה להשקעה בראשון לציון. מזה כשנה הם מחפשים לעצמם בית צמוד קרקע בתקציב של כ-400 אלף דולר בסביבת מגוריהם. לבסוף הם מצאו את בית חלומותיהם: וילה בת כ-20 שנים לשיפוץ באבן יהודה שמחירה 400 אלף דולר. ואולם הבעיה היא שעלות השיפוצים תגיע לכ-100 אלף דולר, והרכוש היחיד שבידיהם הוא אותה דירה בראשון לציון, ששוויה כ-230 אלף דולר.
התסריט חזר על עצמו: ניסיונות של חברים ובני משפחה להניא אותם מביצוע העסקה, דיונים אל תוך הלילה והתרוצצות בין בנקים למשכנתאות, לשמוע, כיצד ניתן יהיה להסתדר עם משכנתא של כמעט 300 אלף דולר, והחזרים חודשיים שיגיעו לכ-5,000 שקל בחודש, למשך 20 שנים.
פקידי הבנקים דווקא הסבירו לזוג פנים: השניים משתכרים סכום נאה, שנכון להיום יאפשר להם להסתדר, לפחות על הנייר, עם החזרים חודשיים כה גדולים. מה יקרה בשנים הבאות? כיצד יפעלו בני הזוג אם יתרחש משבר נוסף בתעשיית ההיי-טק ולפחות אחד מהם יאבד את פרנסתו? על זה אין לאף אחד תשובה.
מנכ"ל ובעלים של רשת התיווך רילטי אקזקיוטיב, יוחנן אס, נתקל בזוג כזה בעצמו: "לא נדיר להיתקל באנשים שמנסים לחרוג בהרבה מעבר ליכולות שלהם. זוג צעיר, שניהם עובדי היי-טק, רצו לקנות את הבית שלי. הכל כבר היה מסוכם, כשלפתע הם חזרו אלי וסיפרו, שהבנק למשכנתאות לא מאשר להם לקחת משכנתא. התברר שהם רצו לקחת משכנתא של 95% מגובה העסקה! הם היו בטוחים, שהשכר הגבוה שהם מקבלים יאפשר להם לעמוד בהחזרים הגדולים. זה נכון, אולי, לטווח קצר, אבל משכנתא לוקחים ל-15-20 שנים, וכשמדובר בשיעור כזה של משכנתא, הבנקים דואגים לא רק ליכולת ההחזר, אלא גם לבטוחות נוספות. מה יקרה אם תיפקע שוב בועת היי-טק ויפטרו אחד מהם או את שניהם? החיים של כולנו משתנים, לפעמים לטובה ולפעמים לרעה, וחשוב לקחת בחשבון כל דבר כשלוקחים על עצמנו התחייבות ארוכת טווח שכזו".
גישה לא רצינית
ג'ו כהן, מסוכנות אנגלו סכסון רעננה, מספר סיפור דומה על זוג צעיר שגר בדירה קטנה ברעננה, ורצה לעבור לדירה גדולה יותר. הם התלהבו מדירה מרווחת ומשופצת במרכז העיר, שעלותה חרגה בהרבה מיכולתם. הם הגיעו כבר לסיכום עקרונות עם בעלי הדירה, ואולם בפגישה מתסכלת בבנק למשכנתאות הבהירו להם, שהם לא יוכלו לעמוד בהחזרים. הם נאלצו לבטל את העסקה ולשוב לדירתם הצנועה.
מדוע אנשים מוכנים ליטול על עצמם סיכונים כל כך כבדים? כהן סבור, שחלק מקוני הדירות באים בגישה לא רצינית שאינה הולמת עסקה כל כך גדולה כרכישת דירה: "כשמגיעים אלינו אנשים, הם מתבקשים למלא דף עם פרטים ושאלות, שאחת החשובות ביותר היא שאלת התקציב שלהם. יש כאלה שחושבים שזה לא רציני, וכותבים מספרים ללא שחר, וזה פתח לצרות מאוחר יותר. זו גישה פזיזה, לא שקולה ולא ריאלית".
אס סבור, שמדובר בתופעה שהחלה לפני כעשר שנים, עם התנפחות בועת ההיי-טק. "אנשים צעירים החלו לקבל משכורות עתק, נתנו להם בעבודה תחושה שהכל סובב סביבם, הם החלו לנסוע לכנסים ולחברות היי-טק בחו"ל שם ראו כיצד חיים מקביליהם במדינות אחרות, הם נחשפו למוצרי יוקרה, ורצו גם כן. זו הסיבה שאם תבחן את האנשים שנופלים במלכודת הזו, תמצא שרבים מהם הם אנשי היי-טק".
אפשר להוסיף על זה גם גורם נוסף - השאיפה החדשה יחסית ל"דירת החלומות". הבתים כיום מעוצבים הרבה יותר יפה משיכוני העבר, גם מבחוץ וגם מבפנים; הכנסת מעצב פנים לדירות, שהיה פעם נחלת מיליונרים בלבד, נהפכה לנוהג רווח גם בקרב בני מעמד הביניים; ניתן כיום להקטין חדרים, להגדיל חדרים, לבחור מבין היצע של מאות סוגים של ריצוף, חיפוי, תאורה, צבעים ועוד כהנה וכהנה; החשיפה לאדריכלות חוץ ופנים גדולה כיום לאין שיעור מאשר בעבר, והיא מציתה את הדמיון ואת הייצר, ויש כאלה שאינם יכולים להתאפק.
תעשיית האשליות
מובן שהמסע הזה לשכנוע עצמי הוא בראש ובראשונה הליך פסיכולוגי שעובר על אותם אנשים. אבל אם הם מצפים למידה של הבנה מצד הפסיכולוגית ורדה רזיאל-ז'קונט - טעות בידם: "כפסיכולוגית סטרילית אני יכולה ללהג ולדבר, אולם כאדם ששונא סיכונים ומפחד מסיפורים כאלה, אני לא מסוגלת להבין את זה", היא אומרת.
"בעיקרון התופעות הללו אינן ייחודיות לתחום הנדל"ן, ונתקלים בהן בכל תחומי החיים. זה בחור שמתייחס אליך כמו זבל ואת אומרת לעצמך שאם תהיי נחמדה אליו והוא יתאהב בך; זו אותה אישה זקנה מקומטת ומצ'וקמקת שהולכת עם מחשופים; זו מאדאם באטרפליי שמחכה שאהובה, שנעלם לעולמים, ישוב אליה".
"תעשיית האשליות היא חלק מהאופי האנושי. זה בנדל"ן, זה בהימורים, זה בבורסה, שבה אנשים אומרים לעצמם 'נשקיע במניה כלשהי ונתעשר', או אלה שאומרים לעצמם 'נפתח עסק עצמאי ונהיה עשירים'. בכל תחומי החיים יש להיות מציאותי. יש הבדל בין לכוון גבוה לבין לקפוץ גבוה ולהתרסק. זה לא סיפור נדל"ני, אלא רצון נפוץ להשיג משהו הנמצא מעבר ליכולותיך".
השאלה היא האם ניתן לפכח את ליאת ואמיר וכל יתר המפנטזים מהאשליה שבה הם שבויים. רזיאל-ז'קונט אינה אופטימית: "לא תמיד ניתן להחזיר אותם למציאות. כשאנשים לא רוצים הם לא יתעוררו", היא קובעת. "זו אותה בחורה שאומרים לה לא להתחתן אתו. שהוא בזבזן, לא אחראי, שקרן ומפלרטט. היא הרי תתחתן אתו בסוף. לא ניתן לפקוח עיניו של אדם, אם הוא לא מעוניין".
ואולם בנדל"ן ישנם אולי בכל זאת כמה צעדים שיכולים למנוע את המפגש האסוני בין הדירה המסנוורת לזוג המסונוור. הראשון הוא, קודם כל, לבחון את נקודת המוצא הכלכלית, ובמלים פשוטות - כמה כסף יש הון עצמי? כמה שווה הדירה הנמכרת? האם יש קופות השתלמות, חסכונות, עזרה מההורים וכד'? בכמה הכל מסתכם?
בשלב הבא, עוד לפני החיפוש הנחפז אחרי הדירה, כדאי לקפוץ לבנק למשכנתאות, עם כל הנתונים לגבי ההשתכרות ויכולות החזר, על מנת לאמוד את גובה המשכנתא שניתן לעמוד בה.
רק לאחר מכן ניתן לאמוד את סך התקציב לרכישת הדירה. התקציב כולל לא רק את מחיר הדירה, אלא גם את העלויות הנוספות - עמלות תיווך, שכר טירחת עורכי דין, הובלות, שיפוצים והתאמות (גם דירות חלומות נדרשות לשינויים). לעלויות אלה יש תכונה גרועה - הן תמיד גבוהות יותר מהאומדנים הראשונים.
בצורה כזו, כאשר יודעים פחות או יותר את המצב האמיתי, ניתן להגביל את החיפוש לדירות שנמצאות בטווח היכולות, ולא להיתקל באקראי בדירה שתפיל אתכם.
בית החלומות נמצא מרחק נגיעה? יותר ויותר רוכשי בתים מתקשים לעמוד בתשלומים
אריק מירובסקי
7.3.2008 / 11:58