פערים בין מחירי העסקות להערכות השמאים: הרוכשים נאלצים לשלם יותר כי שמאי בנקי המשכנתאות מחמירים

בשוק הנדל"ן עולים המחירים במהירות גדולה וגוררים עמם תופעה לפיה מחירי העסקות עולים באופן משמעותי על הערכות השמאים, שנשלחים לבדוק את העסקות מטעם הבנקים למשכנתאות. מנכ"ל AMG משכנתאות, ליאור ברוכים: "באחרונה, השמאים שנשלחים על ידי הבנקים מחמירים, לעתים, יתר מהדרוש, ונותנים הערכה נמוכה יחסית לנכסים - דבר המחייב את הקונים להביא יותר כסף מהבית".



התופעה מוכרת, אולם ב-AMG טוענים שבאחרונה היא הפכה לבעייתית במיוחד. ברוב המקרים בודקים שמאי מקרקעין את סבירות העסקות, על סמך עסקות של נכסים דומים שנערכו בסביבה הקרובה לעסקה הרלוונטית. כשהשוק נמצא במצב יציב, או כשמתבצעות בו הרבה עסקות, לא נוצרת כל בעיה.



הבעיה מתעוררת בעיקר במצב שבו השמאי בודק שוק שבו אין הרבה עסקות, ואז עלול להיווצר מצב, שבו מאז קיום העיסקה האחרונה לעסקה הנוכחית חלף זמן, והמחירים עלו מאז. השמאי, לעומת זאת, דבק בהערכה שלו לעסקה הקודמת.



"התוצאה של הערכה נמוכה זו היא שסכומי המשכנתא שהבנק נותן לנוטל המשכנתא נמוך, וכך האנשים נאלצים להביא יותר כסף מהבית לצורך מימוש העסקה", מסבירים ב-AMG משכנתאות. סכום המשכנתא נגזר מאחוזי המימון מהמחיר הנקבע בחוזה המכר או השמאות מטעם הבנק, הנמוך מביניהם. וכך, ככל שהסכום הנקבע לנכס יהיה נמוך גם סכום המשכנתא יהיה נמוך.



ליאור ברוכים, מנהל הפרויקטים בחברת AMG משכנתאות, מציין כי תופעת שמאות החסר התרחבה מאוד בתקופה האחרונה הן בשל מצבו של הדולר, והן מחששם של הבנקים במתן הלוואות משכנתא. "השמאויות הנמוכות ניתנות ממספר סיבות. הראשונה והעיקרית היא האנשים שמוכנים לשלם מחירים גבוהים בהרבה ממחירי השוק ומהמחירים שהיו מוכנים לשלם לפני מספר חודשים. כלומר, הנכסים נחטפים במחירים גבוהים יותר ממחירי השמאות".



"לזה מתווספים הדולר הלא יציב וחששם של הבנקים ממתן הלוואות ומשכנתאות שלא בגיבוי טוטלי. באופן זה, השמאי ששולחים הבנקים מחמיר, לעתים יתר מהדרוש, נותן הערכה נמוכה יחסית וכך הלוואת המשכנתא שהבנק נותן נמוכה והסיכון שהבנק נחשף אליו נמוך יותר. לבנק זה נהדר - ללקוח קצת פחות", אומר ברוכים.



ברוכים גם מדגים את דבריו: "דירה ברחוב ידידיה פרנקל בתל אביב נקנתה ב-714 אלף שקל. שמאי שערך בדיקת שווי לדירה, לצורך קביעת אחוזי המימון של הבנק, קבע את ערכה על 420 אלף שקל. כלומר, הנכס הוערך בכ-300 אלף שקל פחות מהסכום בו נקנה - 40% פחות ממחיר העסקה. דבר זה משנה בעצם את העסקה והלקוח צריך להוסיף יותר כסף ממה שחשב לעסקה.



"בעסקה אחרת בבת ים ברחוב הרב בר שאול, הסכימו המוכר והקונה על מחיר של 140 אלף דולר ואילו השמאי קבע את ערכה ב-130 אלף דולר, פער של 10,000 דולר ששינה ללקוח את העסקה וחייב אותו להביא עוד כסף מהבית".



"במסגרת עסקה בהוד השרון נמכר בית בשטח של 363 מ"ר על גבי שטח של 500 מ"ר במגרש ייחודי ופינתי במקום מבוקש. העסקה נסגרה על סכום של 2,820,000 שקל בעוד השמאי העריך בבדיקתו את הנכס שווי של 2,695,000 שקל. מדובר בהפרש של 115 אלף שקל שאילץ את הלקוח לשלם כ-75 אלף שקל נוספים לצורך מימון העסקה.



"דבר נוסף שחשוב לציין הוא כי כיום רוכשים מוכנים לרכוש דירות שיש בהן חריגות בנייה, חלוקה ללא היתר, צווי הריסה וכו' ולא משקללים זאת במחיר הדירה. השמאי כמובן לוקח בחשבון את כל המרכיבים הללו בבואו לתת שמאות ומעריך נכס על פי ההיתר והתוכנית הקיימים בפועל. לדוגמה, דירה בהרצליה בשטח של 140 מ"ר אשר חולקה לחמש יחידות דיור נפרדות נמכרה ב-320 אלף דולר. התשואה על הדירה עמדה על כ-9% שנתי. השמאי העריך את הדירה ב-255 אלף דולר.