בטוחה: נושא המימון יקשה על אפריקה ישראל לבצע רכישות גדולות בהיקף של מיליארד דולר ומעלה

"להערכתנו האתגר המרכזי של בשנה הקרובה ובשנה הבאה, יהיה הוצאה "מהכוח אל הפועל", כלומר לאחר שהקבוצה הכפילה במהלך ינואר-ספטמבר, את היקף הנכסים שלה במאזן, מ-18.8 מיליארד שקל לכ-38.5 מיליארד שקל, בעיקר באמצעות השקעות בהיקף של כ-11 מיליארד שקל, היא צפויה להתרכז בהשלמת פרויקטים, תוך כדי עמידה בלוחות הזמנים ובתקציב. בנוסף לכך, ישנה חשיבות רבה מבחינתה של אפריקה במימוש, של לפחות חלק מנכסיה", כך כותבים בבית ההשקעות כלל פיננסים בטוחה, בסקירה מעודכנת לקראת פרסום התוצאות הכספיות של אפריקה ישראל, שבשליטת לב לבייב.



"לא יהיה די בשיערוך נכסים ובעדכון הערכות שמאי, נראה שהפעם נזדקק למימוש רווחים רווחים אמיתי ולהיפגש עם מזומן. כמו שאמר קובה ג'וניור לשחקן טום קרוז, בסרט ג'רי מגווייר: Show me the money", כותב יובל בן זאב, מנהל מחלקת המחקר בבטוחה.



בן זאב מותיר לאפריקה המלצת "תשואת שוק", וכן אינו משנה את מחיר היעד למניית החברה - 330 שקל - הגבוה בכ-56% ממחירה בשוק ונמוך בכ-62% לעומת השיא במאי האחרון. כאשר יש לציין כי בעוד שמניית אפריקה ישראל אבדה בחודשיים האחרונים כ-20%, מניות חברות הבנות שמרו יחסית על יציבות.



בבית ההשקעות צופים כי אפי פיתוח, המרכזת את פעילות הנדל"ן של אפריקה ברוסיה, צפויה להציג ברבעון הרביעי צמיחה של 15%-10% בשווי הנכסי שלה.



לפי בטוחה, הסיבות העיקריות לכך הן עלייה בשכר הדירה בפרויקטים בכלל, ובקניון מוסקווה סיטי בפרט, המקדמות בפרויקטים וכן תוספת פרויקטים לתיק הנכסים הקיים של החברה. "חדשות חיוביות בדו"חותיה של אפי פיתוח לגבי התקדמות הפרויקטים ברוסיה, צפויות להביא גם בשורות חיוביות למניית אפי פיתוח", כותב בן זאב.



עם זאת, בבטוחה מציינים כי להערכתם המשקיעים לא צפויים לייחס חשיבות יתרה לשווי הנכסים בהתבסס להערכת שמאות ויצפו לחיזוקים משמעותיים יותר, בדמות מימוש נכסים או ביצוע רכישות, אשר יתנו אינדיקציות טובות יותר לשווי הנכסים, מאשר הערכות שמאי אשר מסתמכות על הנחות שונות, אותן ניתן לשנות ללא קושי, ובכך להשפיע על השווי של הנכסים באופן מהותי.



אפריקה נכנסה במהלך שנת 2007 לשלושה מגה פרויקטים בניו יורק בהיקף השקעה כולל של כ-1.1 מיליארד דולר. "להערכתנו חובת ההוכחה על אפריקה כי רכישת פרויקטים בסביבה עסקית של מחצית 2007 , תוכל להיות מתורגמת לרווחים גם בסביבה העסקית הנוכחית הקשה", כותב בן זאב.



הסביבה העסקית כיום בשווקים בכלל, ובענף הנדל"ן בפרט, מקשה על ביצוע עסקות חדשות בענף, כאשר חברות הנדל"ן ברחבי הגלובוס ממשיכות להיתקל בקשיים רבים בהשגת מימון לפרויקטים, וכשכן מצליחים בכך, התנאים של המוסדות הפיננסיים הוקשחו בצורה מהותית, לעומת העבר, וישנו צורך בהון עצמי בהיקף הגבוה בעשרות אחוזים, לעומת מה שהורגלו החברות בעבר.



בן זאב מעריך כי לאפריקה יש מספיק מקורות להשלמת הפרויקטים המצויים בשלבי ביצוע שונים, אך "מהלך של רכישה משמעותית בהיקף של מיליארד דולר ומעלה, אם תעמוד על הפרק, עלולה להיות בעייתית מבחינת המימון", מציין בן זאב. הטענה מבוססת בדבר קשיי השגת מימון, בשל העובדה כי סוכנויות הדירוג הבינלאומיות, בהן S&P, הגבילו את יחס החוב לנכסים של החברה לכ-60%,בעוד יחס זה עומד כיום על כ-57%.



אפריקה ישראל השלימה לאחרונה הצעת רכש מלאה לחברה הבת מלונות אפריקה ומחקה אותה מן המסחר, לאחר שראשיה הבינו כי העלות בהיותה חברה ציבורית גבוהה יותר מאשר התועלת שבמהלך שכזה. בבטוחה סבורים, כי אפריקה תמשיך לבחון הפיכתן של חברות נוספות בקבוצה אשר לא מצדיקות את היותן ציבוריות, לפרטיות וכן תממש החזקות שאינן בתחומי הליבה של הקבוצה.



אפריקה ישראל סבלה בשנתיים האחרונות משרשרת העזיבות של הכוורת הניהולית, ובהן עזיבתו של המנכ"ל לשעבר ארז מלצר, אשר סיים את תפקידו לפני כחודשיים, בעקבות חילוקי דעות עם הבעלים, באשר לאסטרטגיה עסקית עתידית של החברה, וכן עופר קוטלר מנכ"ל חברת התשתיות והבניה , העוזב בימים הקרובים לתפקיד מנכ"ל קבוצת שבשליטת שרי אריסון.



לאפריקה ישראל אין מדיניות דיווידנד קבועה, וזאת נקודה שלדעתו של בן זאב עומדת לה לרועץ. עם זאת, על סמך נסיון שנים עברו, אפריקה מחלקת דיווידנד פעם אחת בשנה, בדרך כלל לאחר פרסום התוצאות הכספיות השנתיות. בבטוחה מעריכים, כי אפריקה תודיע על חלוקת דיווידנד של 400-300 מיליון שקל, המשקף תשואת דיווידנד של 3.5%-2.5%.