"בעת חיפושינו אחר דירה במעלה אדומים, הראו לנו את התשריט הרשמי של הדירה, זה שמחויב על פי מגבלות התוכנית. לפתע שלף הקבלן שקף והניח אותו על התשריט. שם התגלו לפנינו כל האופציות היצירתיות שניתנות להרחבת הדירה: שבירת קיר, חיבורי מרפסות, חפירה עמוקה. הכל חשוף - הם לא מסתירים את זה", מספר תושב העיר.
לא לחינם מתרוצצת בדיחה בין אנשי הנדל"ן, שיש חוק תכנון ובנייה ויש חוק תחמון ובנייה, ושהחוק השני חזק יותר מהראשון. הראש היהודי, שלא אוהב שמגבילים אותו, מגבש ללא הרף פטנטים עוקפי חוק, כדי להפיק יותר מהדירות, שגם כך עולות הון.
הנה כמה דוגמאות: בראשון לציון קיים פרויקט עם מודל ה"מזווה הצמוד", המאפשר לספח את המזווה ולהוסיפו כשטח נוסף למטבח; בפתח תקוה, רמת גן ונס ציונה מוצעים פרויקטים הבנויים על עיקרון דומה של ה"מחסן הדירתי"; הבית קטן מדי? אז אפשר להקים פרגולה ולהמירה לקומה נוספת; חניה? נהפוך אותה ליחידת דיור. מרפסות? נסגור ונחבר אותן לחדר נוסף; חלל להצבת מזגנים מתחת למרפסות שירות? נשבור את הקיר החוצץ, נקים מדרגות ונסב אותו למחסן, במקום זה שצירפנו מקודם לדירה.
הדיירים קופצים על המציאה, הקבלנים מנווטים מאחורי הקלעים, האדריכלים מושיטים יד והרשויות מעדיפות לעתים להעלים עין.
"כיום הקבלנים יותר מודעים לצורך בגמישות בתוך הדירה", מסבירה אדריכלית הפנים אריאלה שניאור, "לכן הם משתדלים שלא למקם עמודים במרכז הדירה ולדאוג שכל הקונסטרוקציה של התשתיות תתבצע במעטפת ולא במרכז הדירה. יש למשל פרויקט ברמת גן, שם הדייר לא יכול לעשות שום שינוי בחשמל ואינסטלציה לפני קבלת המפתח. זאת אומרת: אם ארצה בעתיד לגנוב שטח, אצטרך להרים את הרצפה ולהקים תשתיות מחדש, לכן אחשוב פעמיים לפני כל שינוי. כיום, זה מודל שהקבלנים מתרחקים ממנו".
הסיפור מוכר (ובעצם, גם מוכר). מחירי הדירות בארץ גבוהים מאוד, ולעתים ממש מתבקש לערוך שינוי, שעל פניו אינו מזיק לאיש, למעט העובדה שהוא מנוגד לתוכנית המאושרת.
"אמני" הפיצול
אחד התרגילים המוכרים הוא חלוקת דירה (פיצול). באתרי האינטרנט ניתן למצוא הצעות מגוונות של קבלני שיפוצים לחלוקת דירות. "האמנים הם קבלני השיפוצים", אלה הם דברי השבח העצמי המופיעים באתר 2BIZ. "חלוקת דירות, שבירת קירות, הריסה, אינסטלציה, ביוב ושפכטל".
אמנם חלוקת דירה לכמה יחידות מותרת לעתים, אבל מחייבת היתר מהרשות המקומית. בפועל, ככל הנראה, רק מעטים מבקשים היתרים כאלה.
בעלי מקצועות חופשיים, כעורכי דין, פסיכיאטרים ורופאים הרוכשים פנטהאוז, דופלקס או דירת גן מנצלים את הנכס להקמת משרדים או קליניקות, דבר שאסור בהחלט בדירות מגורים. "יש לי כמה לקוחות, גניקולוג בהרצליה, מרפאת-בעיסוק ברעננה ופסיכולוגית תזונאית בתל אביב: כולם עשו מבואות כניסה מהדלת הראשית לקליניקה", מספר קבלן שיפוצים. "מדובר ביחידות משרדיות הצמודות לבית, והן מספקות את הצרכים של הקהל שמגיע: חדר קבלה, מטבחון ושירותי אורחים. כשממשיכים הלאה, מגיעים לדירת הפנטהאוז הגדולה שלהם. חלקם אף רכשו שתי דירות מגורים כשאחת מהן משמשת אותם למשרד או קליניקה והשנייה למגורים. באמצעות קירות גבס ושבירת קירות סופחו חלקים רבים מהקליניקה לדירתם הפרטית", הוא מסביר.
אחת האפשרויות הפופולאריות להרחבת הדירה היא בניית "עיר נמלים": חפירה לעומק המרחיבה את החניה או המרתף, במטרה להופכם ליחידת דיור. "החוק מאפשר כיום לבנות מרתף רק במגבלות קווי הבניין הקיימים", מסביר שמאי המקרקעין גלעד המאירי, מנכ"ל פירמת שמאות המקרקעין וייעוץ המקרקעין אהוד המאירי ושות'.
בשנים האחרונות גם מילון המושגים השתנה. הקבלנים לא מציינים עוד 3-5 חדרים, אלא מוסיפים את המילה "חצי" או "פלוס 1". "החדר הנוסף או החצי הוא מרפסת, מזווה או מחסן", מסבירה שניאור. "אסור לבצע שינוי בשטחים אלה מכיוון שמדובר בשטחי שירות, אך דיירים רבים מבקשים לחבר את החדר הנוסף לשירותים ואז יוצרים יחידה נפרדת לבן המתבגר. אפשרות נוספת היא לחבר אותו למטבח ואז יש לנו מטבח מרווח בחלל גדול", היא מוסיפה.
גם את מרפסת הפאטיו נוהגים הרבה אנשים לבטל, באמצעות קירוי מלמעלה וריצוף המקום, מה שמגדיל את שטח הסלון.
שלושת הרגלים
רוב עבירות הבנייה מתבצעות בשלושת הרגלים: פסח, סוכות ושבועות, בסופי שבוע, אחרי השעה שש בערב ובמקרים מסוימים בערב ראש השנה וליל הסדר. בזמנים אלה הפקחים לא עובדים והעבריינים חוגגים.
"הבעיה היא בחפירה והוצאת העפר", מספר קבלן שיפוצים. "שלב זה של העבודה הוא השלב המכריע, אך ברגע שמפנים את כל העפר אפשר להתחיל את העבודות בפנים. כאן כבר אין סכנה, הפקחים לא יודעים מה מתבצע בתוך החלל. בהרבה מצבים, במקרה של הלשנה, אפשר למלא את השטח בחומרים קלים כמו חביות ריקות וקירות גבס, ואחר כך אפשר לפרק את הכל".
לפני כשנתיים נהפך ה"לופט" למושג פופולרי. "במקרה של מצוקת מקום תמיד אפשר ליצור בו קומת גלריה ולהקים בה שני חדרים של 25-30 מ"ר כל אחד", אומרת שניאור. הדבר נפוץ בחנויות רבות בתל אביב. שם יש תקרה גבוהה מאוד, ובעלי המקום מנצלים אותה לבניית קומת גלריה בה הם משתמשים לאחסון או כחלק מאזור המכירה.
"בדרך כלל זה מתחיל מדבר חוקי, אך נגרר לפעולה לא חוקית. ניתן לקבל היתר לבניית גלריה, לרוב זה בכ-40% מהשטח, אך הדיירים בסוף מרחיבים אותה לכל רוחב התקרה. לא בכל מצב ובכל מקום ניתן להקים גלריה. מדובר בעבירת בנייה נפוצה מאוד שלא תמיד נאכפת", מסביר עו"ד המאירי.
תושב מושב הסמוך לאשדוד הלך רחוק עם הרעיון. ניתנו לו 160 מ"ר לבנייה, הוא החליט שלא לחרוג במילימטר מהשטח, אך הרים לופט בגובה של 5 מטרים. "קיבלתי את השטח מהמושב על פי התקנה של בן ממשיך, אך החלטתי לבנות בית לגובה. אף אחד לא הגביל אותי בקשר לזה. לאחר הבנייה בניתי קומה נוספת בתוך הבית. עיצבתי חלונות היוצאים לתקרת הגג, כך שאף אחד לא יכול לראות את העיצוב הפנימי מבחוץ. בסך הכל ביצעתי שינוי פנימי", הוא טוען.
מובן שהאיש מיתמם, משום שבפועל הקים לעצמו דירת ענק של 320 מ"ר. מי שרוצה לחקות את ה"מבצע", כדאי שיזכור כי בניית גלריה על ידי קבלן חסר ניסיון או ללא בדיקת העומסים המתאימים, יכולה להיגמר באסון התמוטטות.
עוקף ביורוקרטיה
לא חייבים להיות עבריינים מלידה כדי להיקלע למצב של עבריינות בנייה. רבים מהחורגים טוענים כי מי שאילץ אותם לעבור על החוק היו הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, יחד עם הביורוקרטיה המתישה ונוהלי ה"תלך-תבוא". אדם שמגיע בתמימות להגיש בקשת היתר לשינוי פעוט בדירתו, עלול לחטוף הלם מכמות הדרישות, מהעלויות הכרוכות במילוין ומהזמן שייארך בטיפול בבקשותיו.
נוהג שכזה מאפשר לוועדה המקומית לבצע ביתר קלות פעולות אכיפה. כך, ברגע שהדייר פונה לבקשת היתר, מנצלת הוועדה את ההזדמנות לחייבו להתאים את הדירה לתקנות החדשות. "במקרים רבים הדבר מתבטא בהוספת ממ"ד או חניה", מסביר עו"ד יצחק חג'ג', המתמחה בתכנון ובנייה. "למישהו נולד עוד ילד, וכל מה שהוא רוצה זה להרחיב את החלל שלו. לך תעמוד בביורוקרטיה הזו. הוועדה אומרת לדייר 'בתמורה להרחבה, תהפוך את החצר לחנייה, או את המרפסת לממ"ד, או תשלם על בנייה לא חוקית שעשית היטל השבחה של 15 אלף דולר. כל אלה הם מכשולים ביורוקרטיים שמדכאים את האנשים. מדובר בהשקעה נוספת, הוצאה כספית מיותרת, שחיקה כלכלית ומשיכת זמן. כל זה דוחף את הבן אדם להיות עבריין כשכל רצונו היה להוסיף חדרון באופן חוקי".
לדברי עו"ד חג'ג, הוועדות המקומיות לקחו רחוק מדי את נושא עבריינות הבנייה. "צריך להבין שרוב העבירות נעשות מתוך מצוקה. ההוצאות לאישור בניית חדר עשויות להגיע לאלפי דולרים, זה הליך מסורבל, ארוך, לא נגיש לכולם ולא כולם יודעים שהם עוברים עבירות בנייה. אז נכון שאי ידיעה לא פוטרת מעונש, אבל בחלק מהמקרים מדובר בעבירות זעומות. צריך להסתכל לגופו של עניין ועל פי הגישה התכנונית", הוא אומר.
"המצב הוא אבסורדי. כל קירוי בצורת פרגולה שאינו עומד בדרישות החוק נחשב כניצול זכויות בנייה וכל פרגולה נחשבת לחדר", מוסיף עו"ד פרנס. "הפיתוי לפתוח קיר ולחבר את המחסן הצמוד בן לילה מנצח בדרך כלל את מסלול התכנון הנקודתי היקר וממושך. הכל מתחיל מזה שרוב הבתים בישראל נבנו תוך ניצול מקסימלי של זכויות הבנייה. כאשר בעל דירה מבקש להרחיב את דירתו ואין לו זכויות בנייה, תידחה בקשתו להיתר ויהיה עליו להתחיל בתהליך היקר, המסובך והארוך של תכנון נקודתי והגשת תוכנית מתאר".
בסופו של דבר, יש אלמנט רווחי בעבירות הבנייה, החל בדמי שכירות שמקבלים על דירות מחולקות, המשך בחיסכון דמי שכירות על משרדים, רווח בעת הקמת קליניקות ומשרדים ביתיים, וכלה בהגדלה פיזית של דירה ותוספת חדר, באמצעות סגירת מרפסת, למשל.
"רוב האנשים המבצעים את העבירה משערים שלא יתפסו אותם, והם צודקים", אומר שמאי המקרקעין גלעד המאירי. "אלה עבירות שקשה מאוד לאתר. יש גם משהו שמרגיז אנשים בחוק. אדם לוקח שטח מרפסת או מחסן ומצרפו לדירה. הוא אומר לעצמו 'הרי מסגרת הדירה לא השתנתה, אז למי אכפת?' הציבור מרגיש שמדובר בשינוי קטן ולא משמעותי".
אחת הסנקציות המוטלת על אדם שביצע עבירת בנייה היא הוצאת צו הריסה נגד המבנה ותשלום קנס שלעיתים כפול משווי הנכס. עם זאת, במקרים רבים נוטות הוועדות לתת ארכה להכשרת הנכס. כך יוצא, שבסופו של דבר, חריגת הבנייה משתלמת יותר - אם בהשבחת הנכס או בשימוש שנעשה בו כמו השכרה. במושב במרכז, למשל, אדם הפך לול של תרנגולות לחדר משרדים. לאחר מכן, השכיר את המקום למשרד הביטחון ברווח יפה.
"בהעדר אכיפה קפדנית, כל חריגת הבנייה תמיד משתלמות", מסביר המאירי, "אותו אדם אומר לעצמו 'אני אבנה. אם יעלו עלי, אשלם כמה שצריך. אם לא, עוד יותר טוב'. כך או כך, התשלומים שאדם יידרש כדי להכשיר את השרץ הם כמעט תמיד נמוכים יותר ממה שהוא מרוויח. רק במקרים חריגים מאוד מוציאים צו הריסה למקום, או כפל קנס. חוקי הנדל"ן אינם דינמיים. המחוקקים מבינים שבנושא תכנון ובנייה כל שינוי הוא לנצח, לכן הם חוששים לחוקק - והדיירים מתפרעים".
אריאלה שניאור: "כיום הקבלנים יותר מודעים לצורך בגמישות בתוך הדירה"
רנית נחום-הלוי
14.3.2008 / 11:48