"מפריטים" את ועד הבית: ניהול ועד הבית עובר לחברות פרטיות

ברוב הבתים המשותפים יימצא לפחות שכן אחד שישמח לקחת על עצמו את ארגון ענייני האדמניסטרציה בבניין, אך לרוב מדובר בוועד בית המתחלף מדי שנה.



אלא שישנם בתים שבהם איש אינו מעוניין להימנות על קבוצת השכנים הפעלתנית, ולהטריח עצמו בעניינים של גביית מסים, תחזוקה וניקיון, הגוזלים זמן רב ובעיקר - גורמים לכאב ראש רציני. מה עושים? הפתרון לבעיה פשוט. במקום להטיל את התפקיד על ועד הנבחר בעל כורכו למשימה בלתי רצויה - מפקידים את הניהול בידי גוף חיצוני, שתמורת עמלת טרחה וכיסוי הוצאות תפעוליות יבצע את העבודה במקומכם.



נציגות בית או חברה חיצונית



באופן צפוי, במרבית הבתים המשותפים מתקיים עדיין ועד הבית המסורתי. באגודה לתרבות הדיור מעריכים כי כ-85% מהבתים המשותפים עדיין מתנהלים באמצעות נציגות הנבחרת אחת לשנה ומוסמכת להעסיק בעלי מקצוע שונים בשם דיירי הבניין.



בדרך כלל, מורכבת הנציגות מאחד עד ארבעה דיירים, כאשר אחד מתוכם משמש כגזבר המחויב להפקיד את כספם של הדיירים בחשבון בנק ייעודי. על פי חוק, על נציגות הבית לדווח לאסיפה הכללית של דיירי הבית על מה שנעשה עם כספם, אחת לחצי שנה. באסיפה זו מתקבלות החלטות הנוגעות לבניין כולו, אך לפי החוק, דרוש רוב שונה לסוגים שונים של החלטות. לדוגמה, התקנת מעלית מצריכה הסכמה של שני שליש מהדיירים והיתרי בניה מצריכים, לא פעם, רוב של 75%.



באגודה לתרבות הדיור מספרים כי יותר ויותר בתים משותפים עוברים מוועד הבית המסורתי, לניהול הבית דרך חברה חיצונית. לעתים, מחליטים ללכת על חברה חיצונית לא רק בגלל היעדר מתנדבים לתפקיד - אלא בגלל שהחברות מצליחות לשווק את עצמן היטב ומשכנעות ששכירת שירותיהן תשפר את איכות החיים של הדיירים.



באגודה מציינים כי כ-15% מהבתים המשותפים כיום שוכרים את שירותיהן של חברות ניהול ואחזקה חיצוניות, אך חשוב לציין - גם ההחלטה לעבור מוועד בית לחברת ניהול חיצונית כרוכה בהסכמה של הדיירים. 66% מדיירי הבניין נדרשים להסכים לכך, ואם הם מעוניינים לעבור מחברת ניהול אחת לאחרת נדרשת הסכמה של 51% מהדיירים.



ומה לגבי התשלום? כצפוי, דיירים בבתים משותפים השוכרים חברת ניהול חיצונית ישלמו על פי רוב כ-10%-20% יותר ממיסי ועד הבית הרגילים, כאשר התשלום מיועד לכיסוי הוצאות תפעוליות ולשכר טרחה.



מרבית הבניינים העושים שימוש בשירותיהן של החברות החיצוניות הם בנייני מגורים מאזור המרכז, בני שמונה קומות ומעלה, אם כי קיימים גם מבנים בני שלוש קומות השוכרים שירותים של חברות ניהול.



מה בעצם עושות חברות הניהול?



קיימות חברות ניהול אשר בדומה לנציגות ועד הבית, שוכרות את שירותיהם של בעלי מקצוע רלוונטיים, ולעומתן יש חברות המעסיקות בעלי מקצוע משלהן. קיימות חברות המספקות שירותים קבועים ואחרות קובעות תוכנית עבודה על פי צרכיו הספציפיים של הבניין. עם זאת, חשוב לזכור כי גם אם בחרתם לשכור חברת ניהול חיצונית שתדאג לבניין שלכם - חלות עליה אותן החובות הקבועות בחוק כמו לוועד הבית הרגיל. החלטות מיוחדות, כמו התקנת מעלית, מצריכות רוב מיוחד של דיירי הבניין.



השאלה העיקרית שנותרת פתוחה היא: מה בעצם תעשה עבורכם חברת הניהול החיצונית? והתשובה - הרבה. חברות ניהול מציעות לבנייני מגורים מגוון שירותים, בהם פיקוח על שירותי ניקיון, גינון, אינסטלציה, חשמל, מעליות, ותחזוקת מערכות לגילוי אש ומערכות סולריות. כמו כן, החברה מבצעת מעקב אחר התשלומים השוטפים של חשבונות הבניין (חשמל, מים וכד') ומטפלת בבעיות הצצות מפעם לפעם, כמו סתימת ביוב, פיצוץ בצנרת או התרבות מזיקים.



אלא שוועד הבית אינו נעלם מרגע שנשכרת חברת הניהול החיצונית. נציגות הבית חייבת להמשיך ולפעול, כדי לפקח על פעילותה ולוודא כי היא ממלאת את תפקידה כראוי. מומלץ גם להקפיד כי לא רק ועד הבית יימצא בקשר עם חברת הניהול שכן במקרה זה חברי ועד הבית עלולים להיתבע על ידי חברת הניהול, במקרה שאחד הדיירים בבניין (או יותר) מסרב לשלם לה את מסי הבניין.



היזהרו מנוכלים



בארץ קיימות כ-100 חברות לניהול בתים ואת רובן ניתן לאתר, די בפשטות, באמצעות האינטרנט. אלא שכמו בכל החלטה צרכנית, גם כאשר מתכוונים לשכור חברת ניהול לבניין, יש לבדוק את המוניטין של החברה. במחלקת הייעוץ המשפטי של האגודה לתרבות הדיור מספרים כי הם מטפלים מדי שנה בכ-1000 תלונות על חברות ניהול ואחזקה. במקרה הטוב, מדובר בתלונות על אי עמידה בהתחייבויות וחוסר זמינות, אך במקרים הקשים יותר, קובלים הדיירים על מעשי מרמה של ממש. למשל, חברת ניהול שאינה מעבירה את הכסף לבעלי המקצוע אותם שכרה לביצוע עבודות בניין.



מנכ"ל האגודה לתרבות הדיור, ראובן צדוק, אף נזכר במקרים בהם חברת ניהול חיצונית עקצה את הדיירים ששכרו את שירותיה. "חברות ניהול רבות קמות ומתפרקות ולכן חשוב לנקוט בכל אמצעי הזהירות בטרם מתחילה החברה את פעילותה".



מסיבה זו, הקימו לפני שנתיים שבע חברות ניהול את האיגוד הישראלי לניהול בתים, במטרה להגדיר תו-תקן לחברות ניהול ואף לספק הכשרה בתחומי עיסוקן. כיום, רשומות בעמותה 15 חברות ניהול, וחברות נוספות המבקשות להצטרף אליה עוברות תהליך סינון קפדני. ואחרי כל אלה, כל שנותר לכם לעשות זה לבחור חברת ניהול ראויה - ולקוות שעכשיו כבר יהיה מי שישמור לכם על הבית.



למה כדאי לשים לב כאשר שוכרים חברת ניהול חיצונית לבניין מגורים?



? מומלץ לבדוק את זהות החברה והתחייבויותיה ברשם החברות ולדבר עם לקוחות קודמים.



? יש לייחס את הצ'קים למוטב בלבד ולכתוב אותם לפקודת חשבון הבנק הייעודי של הבניין המשותף.



? מומלץ לשלם לחברת הניהול מראש ומדי חודש.



? מומלץ לא להתפתות לחוזה ארוך טווח עם חברת הניהול



? לפני ההתקשרות עם חברת ניהול מומלץ לקבוע עימה פגישה לשם תיאום ציפיות, ובה יגדירו נציגי הבניין את צרכיו, כך שהדיירים לא ישלמו על שירותים שהם אינם נהנים מהם.



? כדאי לברר מה מידת הזמינות של החברה במקרה של תקלות. לא כל החברות מחזיקות מוקד טלפוני אנושי העומד לרשות הדיירים 24 שעות ביממה במשך כל השבוע.



? לרוב, על פי חוזה, על נציגות הבית להתריע על רצונה להתנתק מהחברת הניהול 90 יום מראש, בעוד שחברת האחזקה רשאית לנתק את ההתקשרות עם הבניין באופן מיידי. עם זאת, מומלץ לוודא כי תנאי ההתנתקות יהיו זהים לשני הצדדים, או לכל הפחות לדאוג לכך שתהיה התחייבות מצד חברת הניהול לספק שירותים מלאים גם בתקופת המעבר לחברה אחרת.



? אם מתנתקים מחברת ניהול יש לוודא כי היא אינה מותירה אחריה חובות.



? חשוב להגדיר באופן מדויק ככל האפשר את התחייבויותיה של החברה, החל מתדירות הניקיון בחדר המדרגות ועד טווחי הזמן לתיקון תקלות שונות.



? מומלץ לפנות לאגודה לתרבות הדיור ולקבל ייעוץ לפני חתימה על חוזה עם חברת ניהול ואחזקה.



העצות באדיבות עו"ד סמי ישראל, היועץ המשפטי של האגודה לתרבות הדיור