הזרים כבר לא מתנפלים על ירושלים: המיתון בארה"ב וקריסת הדולר עצרו את זרם הקונים מחו"ל

עד לא מזמן נהגו רוכשי דירות מחו"ל לומר ש"לשוק בעיר הקודש אין מחיר". כיום כבר אומרים אנשי נדל"ן בבירה, שגם אם נכון הדבר - הרי שיש גבול למה שהם מוכנים לשלם. בנקאים, שמאים, מתווכים ואף מוכרי נכסים מודים כיום שחגיגת הנדל"ן בירושלים נמצאת בשלביה האחרונים.



"היה לנו בית ערבי עם זכויות בנייה ועץ חרוב בן 500 שנה, העתיק ביותר בעצי החרובים בישראל, עם תעודה של משרד החקלאות", מתארת דליה ביקוביצקי, בעלת זיכיון של חברת רימקס במושבה הגרמנית. "הבית עמד חודש ימים בשוק ונמכר ב-560 אלף דולר. בעבר, היו הרבה קופצים על מציאה שכזו ותוך שבוע הנכס היה נמכר".



עסקות בולטות בעיר בשנים האחרונות



במקרה הזה מדובר בעסקה מהירה יחסית לתקופה האחרונה. לפני שנתיים, בתים יקרים בהרבה היו נמכרים תוך ימים ספורים. שכונות מרכז ירושלים - טלביה, המושבה הגרמנית ורחביה - כמעט הכפילו את מחירי נכסי הנדל"ן שלהן בארבע השנים האחרונות. ב-2003 נמכרו בטלביה ובמושבה הגרמנית בתים צמודי קרקע בבנייה ערבית מלפני קום המדינה במחירים של 6,500-7,500 דולר למ"ר בנוי, ואילו ב-2007 המחירים הגיעו ל-12-14 אלף דולר למ"ר. מחירי דירות רגילות נעים כיום בין 7,000 ל-8,000 דולר למ"ר, גם כן עליית מחיר של עשרות אחוזים, שחלקה נובע מירידת שער הדולר.



תושבי החוץ מתפכחים



מאז המחצית השנייה של 2007, בוצעו עסקות לפי רמות מחירים דומות לאלה שהושגו במחצית הראשונה של 2007, מה שמעיד כי עליות המחירים הגדולות נבלמו, כשבחודשים האחרונים נחלש מאוד זרם הקונים מחו"ל.



ההסבר העיקרי לבלימה הוא המשבר הכלכלי בארה"ב וקריסת הדולר. עם זאת, בקרב מחפשי הדירות קיימת תחושה שבעלי הנכסים בירושלים מפריזים במחירים שהם רוצים על בתי היוקרה בעיר. "בהחלט יש רגיעה", מספרת ביקוביצקי. "יש תחושה שאם בעבר תושבי החוץ פעלו מנאיוויות וקנו כמעט כל דבר ובכל מחיר, כיום הם יותר מפוכחים, מבקשים לבדוק את הדירה הרבה יותר מבעבר ולא מוכנים לשלם מחירים מופרזים. אנשים גם מושפעים ממה שקורה אצלם בבית, ולכן הם יותר מהססים, מתונים, מתקשים לעמוד בסכומים ולא יעשו שום פעולה עד שהברוקר שלהם לא יאשר את זה".



עם זאת, ההאטה הגדולה טרם באה לידי ביטוי בצורה של ירידות במחירים. דניאל טל, שמציע את ביתו למכירה ב-2.5 מיליון דולר, נשמע בטוח כשהוא אומר שזה המחיר ושאינו מודאג. הבית, סמוך לשכונת נחלאות מול גן סאקר, בנוי על שטח של 700 מ"ר ומוצע למכירה זה ארבעה חודשים.



"הגיעו לפה כמה רוכשים והזכירו לי שכאן זה לא טלביה או רחביה, אבל מדובר בבית היסטורי בן 80 שנה שאפשר לעשות ממנו בונבוניירה, כולל בניית בניין של ארבע קומות. מדי פעם לוחצים שאוריד את המחיר, אבל אני לא מתכוון להוריד, זה הנכס היחידי שנשאר לי ואני רוצה לקבל עליו את מלוא התמורה", מצהיר טל.



תושבת ירושלים, המנסה למכור את ביתה שבשכונת עין רוגל במשך שישה חודשים, דורשת עבור הנכס 975 אלף דולר לפי שער של 3.58 שקלים לדולר. "הבית נמצא קרוב לחלק המזרחי של העיר, אז אנשים נרתעים, בעיקר תושבי החוץ. אבל אני לא מוכנה להתפשר. הסכום שציפיתי לקבל לפני חצי שנה הוא לא הסכום שאני דורשת כיום. אני אמשיך להציע את הנכס במחיר הזה גם אם הוא יעמוד בשוק שנה. בסוף יגיע מישהו, אני לא ממהרת", היא אומרת.



למוכרי וקוני הנדל"ן היוקרתי בירושלים יש בעיה גדולה בכל הקשור לתהפוכות שער הדולר. הבלבול גדול וכל אחד מהצדדים מנסה להרוויח ממנו. "יש לי נכס שהבעלים שלו הציע אותו למכירה לפני כשנה וחצי לפי שער דולר של 4.7 שקלים, וכיום הם ממשיכים להציע אותו באותו שיעור", אומר חוני דן-גיגי, מסוכנות התיווך יוריקה. "זה שיגעון מוחלט. יש לי אדם שבחודש האחרון העלה את מחיר הדירה ארבע פעמים, מ-120 אלף דולר הוא הגיע לכ-150 אלף דולר. אין שום היגיון. המוכרים יצטרכו לעכל מהר את המצב ולרדת במחירים".



אבל גם הקונים אינם ממהרים להסתגל למצב החדש, לפיו הדולר הוא מטבע רעוע שקשה לפעול לפיו. באופן מסורתי, השוק הירושלמי היוקרתי פועל בדולרים, בעיקר משום שחלק נכבד מרוכשי הדירות שבו הם אמריקאים חרדים. אלה מסרבים לקבל את העובדה שהמוכרים פועלים לפי שקל, ומעדכנים מפעם לפעם את המחירים הדולריים של הדירות.



"אני באה ואומרת שמחיר הדירה הוא מיליון וחצי שקל. בתחשיב של 4 שקלים לדולר הסכום הגיע לכ-375 אלף דולר, אך בתחשיב כיום, כ-3.5 שקלים לדולר, הסכום מגיע לכ-430 אלף דולר - תוספת של עוד 55 אלף דולר, ותושבי החוץ לא מבינים את זה, הם חושבים שזה לא ישר, שאנחנו מרמים אותם", אומרת ביקוביצקי.



התוצאה של הקונפליקט הזה הוא שוק שמתנהל בעצבנות, והרוכשים מביעים את זעמם בפני המוכרים על תנודות המחירים, שנראות להם מופרזות. כך, שבסופו של דבר, עסקות לא יוצאות לפועל. "המוכרים עדיין לא קולטים שהביקושים יורדים. אם הם לא יפעלו בהתאם למצב השוק, הנכסים שלהם יעמדו זמן רב", אומרת ביקוביצקי.



"לא נפסיק לעשות עסקות בירושלים"



בשכונת רחביה, למשל, מוצע למכירה מגרש בן 400 מ"ר ב-3 מיליון דולר; נכס ברחוב בן מימון בשטח של 100 מ"ר מוצע למכירה במיליון וחצי דולר. אם בימים טובים הנכסים הללו היו נמכרים תוך חודש לכל היותר, הרי שכיום הם עומדים למכירה כבר חצי שנה.



"סגירת עסקה לוקחת כיום זמן רב", מסכים הלל סונא, מנהל הסניף הבינלאומי של בנק ירושלים. "המו"מ בין המוכר לקונה הוא בנושא הדולר. אם בתחילת השנה הדולר נסחר ב-3.85 שקלים וכיום הוא נסחר בכ-3.47 שקלים, הרי שקיים פיחות של כ-10%. כך שאם החוזה נחתם בשקלים הרי שישנה עלייה משמעותית לרוכש. בשנה האחרונה היתה ירידה של 18% בשער הדולר לעומת השקל, זהו סכום מהותי לכל רוכש. כל זה גורם להאטה כללית".



סונא משייך את ההאטה בביקושים גם לנסיבות עונתיות. חלק גדול מהרכישות של תושבי החוץ מתבצע בחגים ובפסח, כשהם מגיעים לחופשות בישראל. גם הפעם יש תקוה לשיפור בפסח, אך המציאות של הימים האחרונים אינה מותירה מקום לאשליות רבות.



"אווירת המיתון גורמת לאנשי מקצוע זרים שעסקו במשרה מלאה באיתור נכסים ומכירתם לתושבי חוץ, לקצר את השהייה שלהם בישראל ולחזור למדינותיהם ", מוסיף גיל יזרעאלי, יו"ר איגוד השמאים במרחב ירושלים והדרום. עם זאת, הוא מציין כי הצמצום בביקושים הוא בדירות להשקעה ולא בדירות המגורים למגזר החרדי. "אפשר להרגיש את ההאטה בביקושים בדירות הנופש, אבל בכל הקשור במכרזים למגזר תושבי החוץ החרדים, אין שום האטה".



את אנשי הנדל"ן הוותיקים בירושלים התמתנות השוק אינה מרתיעה. "ישראל זה לא מקום משעמם, פעם יש אינתיפאדה, פעם יש פיגועים ורק בגלל המצב הקשה לא נפסיק לעשות עסקות", אומרת שלי לוין, בעלת סוכנות התיווך שלי, שפועלת מול תושבי חוץ ועולים חדשים. "מתווך טוב צריך להביא אנשים, למצוא פתרונות מתחת לאדמה ולא לפעול רק בזמנים טובים. אנשים לא יפסידו את ירושלים בגלל סאבפריים או שער הדולר".