אופיר פינס על תוכניות הבנייה בחוף פלמחים ובתמנע: "כשהעבודות החלו היה מאוחר מדי לשנות את מצב"

בשבוע שעבר קיימה ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת דיון על תוכנית לבניית כפר נופש בחוף פלמחים שנגדה התנהל באחרונה מאבק ציבורי. חברי הוועדה לא הסתירו את התנגדותם לבנייה בחוף. הם אף פנו למינהל התכנון במשרד הפנים, בבקשה לבחון אפשרות להעתיק את כפר הנופש לאתר אחר. הבעיה היא, שגם אם יקבלו אנשי מינהל התכנון את עמדתה, יקשה עליהם להיענות לבקשת הוועדה. מדובר בתוכנית מאושרת שבמסגרתה זכו היזמים במכרז מטעם מינהל מקרקעי ישראל וכבר השקיעו במקום מיליוני שקלים.



הדיון הזה מעורר שאלה עקרונית, והיא כיצד יש להתייחס לתוכניות בנייה שאושרו לפני שנים רבות, בתנאים אחרים, שבהם לא היתה הכרה בחשיבות של שימור טבע ונוף, ולפני שנכנסו לתוקף חוקים חדשים המגנים על הסביבה. האם ניתן לבטל אותן? האם ניתן להכניס בהן תיקונים ברוח התקופה?



אין מדובר רק במקרה של פלמחים. קיימות תוכניות נוספות, לאורך קו החוף, שאף הן לקוחות מימים אחרים וממושגים אחרים. כך, למשל, קיימת תוכנית להקמת מלון באתר בעל חשיבות נופית רבה באזור תמנע, ובתוכניות נוספות לפיתוח תיירות בסמוך לפלמחים ובאזור ראשון לציון.



הכנסת נדרשה גם לתוכנית המלון בתמנע, ולפני שבועיים דנה בה השדולה הסביבתית-חברתית בכנסת. גם במקרה זה דרשו חברי השדולה למצוא אתר חלופי למלון. "אם לא יימצא אתר כזה, הכנסת תמצא דרכים לפעול בעניין", נאמר בהודעת הסיכום של השדולה, אך לא פורטו הדרכים ולא נראה שיש לחברי הכנסת יכולת לבטל תוכנית שכבר זכתה לאישור.



המתנגדים לתוכנית בתמנע ניסו להגיע להסכמות עם היזם, חברת איגרא, על מציאת אתר חלופי, אך עד עתה לא הושגה התקדמות בעניין. מתנגדי התוכנית העלו במצגת שהפיצו את סימן השאלה המרחף לטענתם על התוכנית: "מה עדיף, להודות בטעות או לעשות אותה?"



במקרה של פלמחים לא יכולים הפעילים למען הסביבה להסתייע גם בחוק שמירת הסביבה החופית. חוק זה אושר לפני שלוש שנים, ונקבע שהוא לא יחול על תוכניות שאושרו לפני כניסתו לתוקף. תוכנית כפר הנופש בפלמחים אושרה כבר בשנת 2000. בזמן אישורה סברו גם אנשי המשרד להגנת הסביבה שיש הצדקה לפיתוח תיירותי באזור, והם לא התנגדו לה.







אבל יש מקרים שבהם מדובר על תוכניות שאושרו לפני עשרות שנים, במציאות תכנונית שונה לחלוטין. למשל, באזור נס ציונה אושרה הקמת יישוב חדש על שטח בעל חשיבות אקולוגית ונופית רבה, תוכנית שהיום לא היה סיכוי להביא לאישורה.



אותיות קטנות ובלתי נגישות



ניתן לומר שהרוב המכריע של תוכניות הבנייה בישראל אושר עם מעורבות מצומצמת של הציבור. האפשרות היחידה לדעת על קיום תוכנית היא דרך אותן מודעות שמפרסמות ועדות התכנון, שם הן מוסרות מידע על הפקדת תוכנית. בדרך כלל, מדובר בציון מספר גוש וחלקה, המתפרסם באותיות קטנות, לעתים בעיתונים מקומיים בלבד, והוא אינו נגיש ומובן לרובו המכריע של הציבור.



"הכל אושר בוועדות תכנון מקצועיות", ציין יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה, אופיר פינס, בהתייחסו לתוכניות הבנייה בתמנע ופלמחים. "כשהתחילו העבודות בשטח, אנשים הבינו במה מדובר, אך אז נאמר להם שכבר מאוחר מדי לשנות את המצב".



שוקי אמרני, הממונה על מחוז מרכז במשרד הפנים, הסכים עם ביקורת זו במהלך הישיבה: "בהחלט צריך להיות איש מקצוע עם זכוכית מגדלת כדי לקרוא ולהבין את המידע המתפרסם, וראוי שצורת פרסום המידע תקבל תפנית מסוימת".



כמה מהמשתתפים בדיון ובהם נציג לשכת עורכי הדין, עמנואל ויזר, העירו שעל פי חוק התכנון והבנייה, גם כיום יש למוסדות התכנון זכות לבחון מחדש תוכניות שאושרו. אמרני לא סתר טענה זאת, אך ציין שבתי המשפט נוטים לא לקבל ביטול תוכניות מאושרות, והם מגנים על ההשקעה הכלכלית של בעלי זכויות הבנייה.







אמרני ציין את המקרה של פרויקט המגורים "צוקי ארסוף" הצמוד לקיבוץ געש. הוועדה לתכנון ובנייה של מחוז מרכז החליטה לבטל תוכנית זו מכיוון שהיא סתרה לדעתה את האישור המקורי שנתנו ועדות התכנון. בעלי הקרקע עירערו על כך לבית משפט, והוא קיבל את טענתם.



לגבי פלמחים ציין אמרני שכל מה שנותר לוועדה המחוזית לעשות במסגרת אישור תוכנית הבינוי הוא לקבוע תנאים, ובהם איסור בנייה בתחום של פחות ממאה מטר מהחוף. יזמי התוכנית אמורים לפעול ליישום התנאים, ואז יוכלו להגיש בקשה להיתרי בנייה. בינתיים הם ביצעו בחוף עבודות גידור שלהן נדרשו לטענתם כדי למנוע כניסה בלתי בטיחותית של מטיילים לאתרי עתיקות בתחום התוכנית.



הגוף היחיד שהצליח למנוע בנייה גם במקרה של תוכנית מאושרת הוא רשות העתיקות, זאת באמצעות הסמכויות החוקיות הנרחבות שהוענקו לה כדי לשמור על שרידים ארכיאולוגיים. החברה לפיתוח קיסריה רצתה להקים על סמך תוכנית מאושרת שכונה חדשה ליד הים. רשות העתיקות התנגדה לכך בגלל חשיבות העתיקות במקום, ועד כה הצליחה להגן על עמדתה גם בפני בית משפט.



במקרה של פלמחים, אותה רשות לא רק שלא התנגדה, אלא אף ראתה בתוכנית הזדמנות לתחזק את נכסיה. מנכ"ל הרשות, שוקה דורפמן, סיפר בוועדת הפנים והגנת הסביבה כי היזמים הבטיחו לו שהם יממנו פעולות להגנת אתר ארכיאולוגי בסמוך לכפר הנופש, פעולה שהוא אינו מסוגל לבצע בגלל מחסור בתקציב.



על מנת לשנות את המצב הקיים, שאינו מאפשר לשנות תוכניות מאושרות, יזמה עמותת "אדם טבע ודין" בשבועות האחרונים תיקון לחוק התכנון והבנייה. על פי תיקון זה, היתר בנייה לתוכנית שאושרה לפני יותר משמונה שנים יינתן רק לאחר שמוסד תכנון, שנתן בעבר תוקף לתוכנית, בדק את התאמתה להוראות תוכניות מתאר קיימות ומופקדות ולמגמות תכנוניות עדכניות.



ממצאי הבדיקה של אותו מוסד תכנון יפורסמו ברבים, והציבור יוכל להתייחס אליהם בכתב. אם נמצא שהתוכנית אינה תואמת באופן משמעותי את התכנון העכשווי, או שביצועה עלול לגרום נזק סביבתי ניכר, היא תובא לפני מוסד התכנון, והוא יהיה רשאי להכניס בה שינויים, או לבטלה - בין השאר באמצעות העברת זכויות בנייה או פיתוח מתחום התוכנית למקומות אחרים. התיקון לחוק קובע שבמידת הצורך יוכל מוסד תכנון לפעול באופן דומה גם ביחס לתוכניות חדשות יותר.



גם אם הצעת התיקון תאושר, ברור כי מוסדות תכנון יעמדו בפני הכרעות סבוכות במקרה שבו יידרש פיצוי ליזמים כמו פיני מלכה ואופיר אשר, שזכו במכרז של מינהל מקרקעי ישראל להקמת כפר הנופש בפלמחים. הם השקיעו במימוש הפרויקט סכום כסף גדול, ובשבוע שעבר אמר מלכה לאחר הישיבה בכנסת שעניין הוויתור על התוכנית בתמורה לפיצוי אינו עומד מבחינתו למשא ומתן - והוא מתכוון לפעול לאישור סופי של היתרי בנייה.



אחד ממנסחי התיקון לחוק, עו"ד אלי בן ארי מעמותת "אדם טבע ודין", מסכים שעשוי להיות קושי בפיצוי היזמים, אך לדבריו מקרה כמו זה של פלמחים מחייב להשיב להם כסף. "לא יקרה כלום אם מינהל מקרקעי ישראל יחזיר להם את הכסף עם ריבית דריבית. הנזק שייגרם כתוצאה מכך למדינה יהיה נמוך בהרבה מהנזק שייגרם כתוצאה מכך ששטח חוף נגזל מהציבור ומהפגיעה הסביבתית והנופית שתיגרם לחוף כתוצאה מהקמת כפר הנופש והפיתוח שיבוא בעקבותיו".