מבחינת החוק, בתחום הבנייה אין מקום לדו-שיח. היזם שמבקש לבצע שינויים ותוספות בנייה מגיש תוכנית לוועדה המקומית לתכנון בניין עיר; ואם זו מסכימה לבקשה, היא ממליצה להפקידה. רק לאחר מכן יכול הציבור לנקוט עמדה, במסגרת הגשת התנגדויות.
"השיתוף הראשון של התושבים בבקשה לתוספות בנייה מתבצע רק כשמפרסמים את התוכנית להתנגדות", מסבירה עו"ד ענת בירן ממשרד יגנס, טויסטר, בירן, לשעבר יו"ר ועדת הערר המחוזית תל אביב. "גם מבחינה מילולית, כשמזמינים אותך להתנגד, זה מה שאתה עושה".
ואכן, תהליך ההתנגדות מובנה ומסודר. התושבים מציגים את התלונות והטרוניות, היזם מוסר את גרסתו הרשמית, והוועדה מנסה לשקלל את כל האינטרסים המוצהרים ולהגיע להחלטה. הבעיה היא שבמקרים רבים לתושבים יש בעיות שאין להן בסיס משפטי; לכן הם מנצלים את סעיפי החוק שמאפשרים להם לקבל את גם במקרים בהם ההתנגדות אותה מגישים התושבים משקפת נכונה את הבעיה האמיתית, קשה להגיע להסכם פשרה המקובל על שני הצדדים. בסופו של דבר הוועדה צריכה להחליט, ומרחב הפתרונות שהיא יכולה להציע לצדדים צר מאוד.
תהליך הגישור נועד לפתור את הבעיות האלה. בשנה האחרונה הוכשרו לתפקיד מגשרים 25 חברים מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב ופקידים בכירים במינהל ההנדסה בעירייה. היוזמה היתה של יו"ר הוועדה, עו"ד דורון ספיר.
"הקורס העניק לחברי הוועדה כלים להתמודד עם נושאים שעולים על סדר היום בוועדה המקומית", מסביר ספיר. "בגישור לומדים אסטרטגיות שמטרתן לגלות את האינטרסים האמיתיים, שלפעמים חבויים מתחת לפני השטח, ולתווך בין הצדדים".
לדברי ספיר, "פנינו לעיריות חולון, ראשון לציון, גבעתיים ואחרות, וביקשנו שיעבירו אלינו נושאים שנדונו אצלם בהליך התנגדויות ונמצאו ראויים לגישור. אצלנו המקרים האלה יכולים לקבל טיפול מעמיק ורציני יותר", מספר ספיר.
מהו תהליך ראוי לגישור?
"אם יש צד אחד שהוא צודק בצורה מובהקת, אין מקום לגישור. אבל ישנם מקרים שבהם לשני הצדדים יש טיעונים משכנעים או שהנושא התכנוני אינו מהותי והכלי של ההתנגדות בא לפתור בעיות אחרות שנמצאות מתחת לפני השטח.
"היה לי מקרה, שבו גישרתי בין תושבי בניין שהתנגדו למוסך שפעל בסמוך בטענה שהוא גורם ללכלוך ולרעש. בתהליך הגישור התברר, שהבניין המתנגד משתמש במכולה של המוסך כדי לזרוק בו את פסולת הבניין מאחר שאין לו פח. בהסכם הגישור הצלחנו להגיע לפשרה, שהשכנים יסירו את התנגדותם ובתמורה המוסך יקנה לבניין פח לאיסוף זבל. בנוסף הוסכם, שמכולת האשפה של המוסך תמוקם בתוך קווי התוכנית של המוסך. זו דוגמה פשוטה: באמצעות רכישת פח יושבה המחלוקת".
על פניו נראה כי באמצעות פח פשוט הסתיים הסכסוך, אבל לדעתו של ספיר הפח הוא רק סמל. "זה מעבר לפח. זה הפגנה של רצון טוב ובניית אמון בין אנשים. בהרבה מקרים אין אמון בין הצדדים, ובגישור אפשר לייצר אמון לטווח הארוך. בסך הכל מדובר באנשים שצריכים לחיות בשכנות במשך שנים רבות, ורק מהסיבה הזו עדיף להם לפתור את הסכסוך בדרך של הסכמה ולא בוועדות התכנון".
איך מגשרים בתיקים שנוגעים לעיריית תל אביב?
"כדי למנוע ניגוד אינטרסים, בנינו מנגנון שבו חבר ועדה מקומית מנוע מלדון בתיק שבו הוא מגשר. בנוסף, מאחר שתהליך הגישור סודי, חברי הוועדה אינם יכולים להחליף ביניהם מידע בכל הנוגע לתהליך".
בינתיים הפיילוט עולה יפה, וספיר מעריך כי 75% מהמקרים שמגיעים לגישור נפתרים. התיקים שמגיעים כיום לגישור קטנים יחסית: תוספות בנייה במסגרת בקשה להקלה, אישור שימושים חורגים למבנים קיימים ועניינים של רישוי עסקים. אם הפיילוט יצליח, מתכוון ספיר לטפל בתוכניות גדולות יותר ולקדם חקיקה שתחייב את מוסדות התכנון להשתמש בכלי הזה בצורה חוקית ולגיטימית.
עו"ד בירן תומכת מאוד בגישור, מאחר שהוא מאפשר לדעתה התבוננות רצינית יותר במכלול הטענות של התושבים. "יש חוסר אמון של התושבים במערכת, הם חושבים שהכל מכור ותפור מראש ולכן הם מגיעים להתנגדויות בצורה מאוד מיליטנטית. הציבור חושד ביזם וברשויות, והם נתפשים כ'צד הרע'. בנוסף, אנשים לא אוהבים שינוי, לגישתם כל שינוי הוא רע ומה שטוב ליזם בהכרח יהיה רע לשאר. כמובן, זה לא תמיד נכון".
לדברי בירן, "אחת הבעיות של תהליך ההתנגדויות היא שבמקרים רבים אנשים פשוט אינם מרוצים מהמצב הקיים בסביבתם, בגלל בעיות חנייה, פקקי תנועה או בתי קפה רועשים. תקיפה של תוכנית חדשה היא הזדמנות מבחינתם לתקוף את מכלול הבעיות".
"הוועדה אינה יכולה להציע פתרונות יצירתיים למצוקות. לדוגמה, לפעמים לציבור יש תחושה של צפיפות או מחסור בשטחים ציבוריים. התנגדות לתוכנית חדשה אינה יכולה לפתור את הבעיה, אבל אם מקיימים דו-שיח עם הרשות המקומית, היא יכולה להכניס פתרונות חדשים לסל, כמו הקצאת גינות".
אבל לא הכל מושלם בגישור. אחד החסרונות הבולטים הוא התזמון - עם הפקדת התוכנית הציבור מקבל הזמנה להביע את מחאתו. זה השלב שבו היזם סיים את התכנון, אך התושבים רק מתחילים את העיסוק בתוכנית. בנקודת הזמן הזו, כל שינוי שדורשים הדיירים בגישור מחזיר את היזם לשולחן השרטוט. אמנם ההתמודדות במקרים של היתרי בנייה ושינויים מינוריים פשוטה למדי, אבל ככל שהתוכנית גדולה יותר כך קטנה סבלנותו של היזם.
"עוברות כמה שנים עד שיזם מגיע לשלב הפקדת תב"ע. הוא מגיע לרגע הזה מותש, והמימון הבנקאי לרכישת הקרקע לוחץ אותו. לפעמים הוא מעדיף לקבל את ההחלטה של הוועדה המחוזית, מאשר להיכנס למו"מ ארוך עם הדיירים. העיקר להתחיל לבנות", מספרת בירן. "לפיכך, הגישור מתאים יותר לסכסוכים קטנים ופחות לתוכניות גדולות".
למרות דברים אלה, יש תקדים לתהליך גישור שהצליח לפתור סכסוך סביב תוכנית גדולה. במקרה המדובר, תושבי שכונת קרית השרון בנתניה הגישו 140 התנגדויות במטרה למנוע את בנייתה של מפלצת בטון בגובה 22 קומות ע"י חברת משהב. במשך חצי שנה ישבו נציגי הציבור עם החברה היזמית ונציגי עיריית נתניה כדי להגיע לפשרה מוסכמת.
בסופו של דבר הושג פתרון והוחלט לבנות שני בניינים נמוכים יחסית, עם פחות יחידות דיור; החניות העיליות הונמכו לקומת המרתף ובמקומן ייבנו שטחים ירוקים. תמורת ההטבות האלה התחייבו כמעט כל המתנגדים להסיר את ההתנגדויות שלהם, והפרויקט קיבל את ברכת הדרך של התושבים.
גשר אל לב התושבים: בעיריית תל אביב עברו לגישור
רז סמולסקי
21.3.2008 / 12:10