הדירה בבת ים הצילה אותי

יש אנשים שאומרים שבהשקעות צריך אינטואיציה חזקה. המקרה של גבי ניזרי, איש היי-טק שרכש לפני כחודש דירת 2.5 חדרים בבת ים, מלמד כמה המשפט הזה נכון לפעמים.

איך נעשתה הרכישה?

"אחי, שבאחרונה התחיל להתעסק בנדל"ן, מצא את הדירה ועניין אותי בהשקעה. קיבלתי את ההחלטה מיד. לדירה היה ביקוש רב והערכנו שהמחיר המבוקש עליה הוא טוב. מבדיקה של עסקות באזור הבנתי שדירות פחות טובות נמכרו במחירים גבוהים יותר".

ניזרי מדגיש כי החליט לרכוש את הדירה בצורה אינסטינקטיווית, מתוך הסתמכות על הידע וההיכרות של אחיו עם שוק הדירות בבת ים. הוא מודה שאפילו לא ראה את הדירה לפני קבלת החלטת הקנייה.

"הדירה במצב טוב ואפשר לגור בה, אבל אני מתכנן לשפץ אותה כדי להעלות את ערכה. להערכתי, עלות השיפוץ המתוכנן היא בסביבות 10,000 דולר".

מה הציפיות מההשקעה?

"לממש אותה ברווח נאה. אני לא מצפה להרוויח מדמי השכירות, אבל אשכיר אותה עד שאמצא קונה מתאים בסכום מתאים. אני מעריך שלא תהיה לי בעיה למכור אותה בהתאם לציפיות, כי מחיר הקנייה שלה היה טוב - כלומר נמוך מהמחירים בשוק. בנוסף, אני מאמין שהשיפוץ ישביח את הערך שלה".

האם יש הכנסות מהדירה?

"עדיין לא, כי רכשתי אותה רק באחרונה. אני מצפה להשכיר אותה בכ-2,000 שקל בחודש".

יש לך חשש מפני התעסקות עם שוכרים?

"לא. אני גם לא חושש שהדירה תעמוד ריקה. לא צריך לחפש את השוכרים, הם מוצאים את הדירה. יש ביקוש גבוה מצד קונים ומתווכים וכבר קיבלתי הצעה למכור את הדירה, אבל לא במחיר שאני רוצה".

איך מימנת את הרכישה?

"הון עצמי. מכרתי את ניירות הערך שהיו לי בבורסה. למעשה הרווח הגדול שלי הוא בזה שיצאתי מהבורסה לפני חודשיים ונמנעתי מההפסדים הגדולים של התקופה האחרונה".

מה העלות השנתית של הנכס?

"בינתיים אין. אני מקווה שלא יהיו הרבה תיקונים שידרשו ממני הוצאות בלתי צפויות".

מהי אסטרטגיית המימוש?

"מכירה של הדירה לאחר השבחה".

מה למדת מהעסקה?

"להיות ערני להזדמנויות. כל הזמן נתקלים בהזדמנויות וצריך לדעת לנצל אותן".

מהם הסיכונים שאתה צופה?

"יש סיכון שהדולר ימשיך לרדת ואז הדירה תאבד מהערך שלה. יש גם סכנה שמחירי הדירות יירדו, אבל אני לא מאמין שזה יקרה, מכיוון שתל אביב רוויה וקשה למצוא בה דירות להשכרה או לקנייה. כל עוד תהיה גלישה של ביקושים לדירות מתל אביב לפריפריה, המחירים בבת ים לא יירדו. אם יהיו ירידות מחירים, אני מעריך שהן יהיו דווקא בתל אביב ובדירות היוקרה".

אתה לא חושש שהמחירים יפסיקו לעלות ואז תיפגע אסטרטגיית המימוש שלך?

"ההשקעה היחידה שהיא נטולת סיכון לחלוטין היא השקעה בפק"מ. נכון להיום אלטרנטיבות ההשקעה האחרות, כמו הבורסה, מסוכנות יותר. להערכתי, הסיכון הכי נמוך כיום ובשנתיים הקרובות נמצא בהשקעה בדירה. לגבי המחיר, אני די רגוע כי המחיר שבו רכשתי את הדירה היה נמוך מהשוק וכבר קיבלתי הצעות למכירה. אבל המחירים שמציעים לי עדיין לא אטרקטיוויים מספיק.

"צריך לחשוב מהי האלטרנטיווה לכסף ומה הסיכונים. במקרה שלי, נמנעתי מהפסדים כבדים רק בזכות העובדה שהוצאתי את הכסף מהבורסה לצורך הרכישה. המוטיווציה שלי נבעה משילוב של הזדמנות טובה וחיפוש אחר אלטרנטיווה טובה יותר לכסף, ובינתיים הרציונל הזה הוכיח את עצמו".

אתה מתכנן עוד השקעות מהסוג הזה?

"לא. עד שאני לא אמכור את זו, אני לא נכנס להשקעות נוספות. כאני לא מתכוון להשקיע את כל הוני בדירות".

מה למדת עד כה מההשקעה?

"צריך להביא בחשבון שרכישת דירה מלווה בהרבה הוצאות ראשוניות, כמו שכר טרחה של מתווך ועורך דין והוצאות על שיפוצים. בנוסף, בתקופת השיפוצים הדירה עומדת ריקה ואינה מניבה הכנסות. יש טעות נפוצה בענף - בשנה הראשונה מחשבים את התשואה לפי דמי שכירות ל-12 חודשים, על אף שבפועל הדירה תניב בשנה הראשונה במשך עשרה חודשים בלבד".

-
פק"מ
ראשי תיבות של פיקדון קצר מועד. פיקדון בנקאי לתקופות קצרות, בין שבוע לשנה

----

שם: גבי ניזרי

גיל: 33

עיסוק: יזם בתחום ההיי-טק

מצב משפחתי: רווק

הנכס: דירת 2.5 חדרים בשטח 65 מ"ר בקומה שלישית עם מעלית.

מיקום: בחלק הצפוני של רחוב בלפור בבת ים. קרוב לים ולדרום יפו.

תאריך קנייה: פברואר 2008.

מחיר רכישה: 486 אלף שקל (135 אלף דולר לפי שער דולר 3.6).

שיפוץ: מתוכנן בעלות 10,000 דולר.

סך כל ההשקעה בדירה: 145 אלף דולר (520 אלף שקל).

דמי שכירות משוערים: 2,000 שקל בחודש, שמשקפים תשואה של כ-4.6% על ההשקעה. הדירה עדיין לא מושכרת.