עתודות הקרקע באזור המרכז לא מוצו: כ-30 אלף יחידות דיור עתידות להתווסף לתל אביב ולערים סמוכות

שכונות כמו קרית השרון בנתניה (מזרחית לכביש החוף), ח300 בחולון ושכונת אם המושבות בצפון פתח תקוה הן רק חלק מהדוגמאות שממחישות כיצד שכונה חדשה יכולה לשנות את אופיה של עיר שלמה. כך, חמש התוכניות שלפניכם, שבנייתן תתבצע בעשור הבא, הן לא רק רחבות-היקף, אלא גם עתידות לשנות מן היסוד את סביבתן.



תל אביב - נוה שרת מזרח



מבין התוכניות המוצגות כאן, זו התוכנית עם מספר יחידות הדיור הקטן ביותר (עד 2,500), אלא שהשפעתה עומדת להיות הגדולה ביותר על מגוון רשויות מקומיות בהן היא גובלת: תל אביב, פתח תקוה, בני ברק ורמת השרון. התוכנית יוצרת אזור מגורים חדש וגדול, שייהנה מתשתיות תחבורתיות טובות ומקרבה לאזורי תעסוקה.







ממזרח לשכונה עובר כביש גהה (4), כשבנוסף מתוכנן כביש ישיר לנתיבי איילון, שיגיע לשכונה מדרומה. גשר יחבר בין רמת החייל בת"א לקרית אריה בפתח תקוה, שכיום מופרדות על ידי כביש גהה. הרכבת עוברת אף היא בסמוך לשכונה.



הדובדבן האמיתי ממנו ייהנו תושבי השכונה הוא קרבה לשני אזורי תעסוקה חשובים: רמת החייל וקרית אריה. בנוסף לשטחי המגורים כוללת התוכנית 400 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעשייה.



בניגוד לתוכניות רבות, בהן רמת הצפיפות הממוצעת היא 20 יחידות דיור לדונם, בנוה שרת מזרח התוכנית מצביעה על רמת צפיפות נמוכה של 13 יח"ד לדונם, מה שאמור להביא ליותר שטחים ירוקים בין הבתים. מרבית הקרקעות של השכונה נמצאות בבעלות איש העסקים סמי שמעון וחברת יכין חקל שבשליטתו.



רמת השרון ותל אביב - פי גלילות



זיהום קרקע, חוות גז שסירבה להתפנות מהאזור, בעלויות רבות על הקרקע, תוכנית המשותפת לשתי רשויות מקומיות שכנות, כל אלה הן רק חלק ממכלול בעיות שמונעות את בנייתם של בניינים באזור פי גלילות. לפני כ-15 שנה הוחל בתכנונה של התוכנית, ששטחיה שייכים לתל אביב ולרמת השרון, כשהאחרונה מחזיקה בכ-80% משטחי התוכנית ולה 1,850 דונם, ואילו לתל אביב 315 דונם. התוכנית כוללת 2,165 דונם בסך הכל, בהם ייבנו בין 9-12 אלף יח"ד, מרביתן בשטחי רמת השרון.







בנוסף כוללת התוכנית שטחי תעסוקה בהיקף של כ-600 אלף מ"ר, כולם בשטחיה של רמת השרון. ב-2003 אושרה בוועדה המחוזית תל אביב התוכנית התכנונית שבשטחי רמת השרון, ושנה לאחר מכן אושרה התוכנית התכנונית בשטחה של תל אביב. אלא שבמקום לא ניתן עדיין לבנות. "בפי גלילות לא ניתן להתקדם לבנייה בפועל בשל מצב הקרקע. במשך שנים רבות פעלה במקום חוות הגז, כך שעדיין לא ברור מה מידת הזיהום של הקרקע, וזו הסיבה העיקרית לעיכובה של התוכנית עד כה", מציינת שמאית המקרקעין רלי טרייסטמן-אגמי. לדבריה, נכון לעכשיו אין מועד ברור להתקדמות.



חולון - ח/500



למעט תוכניות בנייה בשטחי תע"ש השרון (ראו הרחבה), ח/500 תהיה תוכנית הבנייה הגדולה ביותר באזור המרכז בעשור הבא.



התוכנית משתרעת על פני 4,000 דונם (ב-30% יותר משטחה של גבעתיים), בהם ייבנו 8,000 יח"ד, עם צפי אוכלוסייה המתקרב ל-30 אלף. לא רק דירות, אלא גם אזור תעסוקה רחב ממדים בן כמיליון מ"ר יקום מתוך החולות.



שני מרכיבים חשובים יתרמו רבות הן להתפתחות המהירה והן למוניטין של השכונה. הראשון הוא ההצלחה של שכונת ח300 הנמצאת צפונית אליה ושחלק ניכר מתוכה כבר נבנה ואוכלס.



בנוסף לכך נראה כי לתוכנית, נכון לעכשיו, אין הרבה מתנגדים. תוכניות בנייה קטנות בהרבה קפאו כבר לפני שנים רבות בשל הררי התנגדויות מצד שכנים, ארגונים ירוקים ועוד גורמים שונים, אלא שבמקרה דנן, נראה כי שלבי ההתנגדויות יהיו קצרים יחסית וזאת בשל הבידוד של השטח. חלק גדול מהשטח מוחזק על ידי מספר רב של בעלים פרטיים, לרובם יחידות קטנות של פחות מחצאי דונם. סביב חלקות אלה מתקיים שוק של ממש, כאשר מחירו של דונם מוערך כיום בכ-240-280 אלף שקל, וסביר להניח שעם ההתקדמות של מוסדות התכנון, יעלה מחיר הקרקע.



בת ים - בי/410



"בחמשת העשורים האחרונים לא הוקמה אף שכונה גדולה בבת ים", מציינת שמאית המקרקעין רלי טרייסטמן-אגמי, אלא שכל זה עומד להשתנות בעוד כשנתיים, אז אמורה לקום שכונה בת 3,600 יח"ד בדרום מערב העיר. תוכנית הבנייה בעיר נראית, נכון לעכשיו, הקרובה מבין כל החמש לצאת אל הפועל. התוכנית עברה את כל מוסדות התכנון, וכעת הכל נמצא בידי עיריית בת ים ששוקדת על תוכניות הבינוי הפרטניות של השכונה. בעירייה צופים כי הבנייה תחל בפועל בעוד כשנתיים.



השכונה תורכב משלוש "רצועות בנייה" מדורגות במבנה כללי דמוי פרסה, שיזכיר את האות U. רצועה ראשונה תכלול שתי שורות של מבנים בני 12 קומות. רצועה שנייה תכלול שתי שורות של מגדלים בני 19 קומות, בסמיכות לפארק בן כ-200 דונם. רצועה שלישית במפנה המזרחי של השכונה תכלול שלושה מגדלים בני 24 קומות.



בניגוד לשכונות הישנות של בת ים, שכמו התעלמו מקיומו של הים, 70% מהדירות ייבנו כך שניתן יהיה לראות מהן את המים. במסגרת תכנון הפרויקט, יוכרז ויוכר שטח של כ-100 דונם בצמוד לחוף הים, "כאתר טבע עירוני", תוך שימור רכס הכורכר. במסגרת השכונה החדשה מתוכננת הקמתה של קרית חינוך שתכלול בית ספר תיכון חדש, שני בתי ספר יסודיים, גני ילדים, ספרייה עירונית ושני מרכזים קהילתיים.



הרצליה, רמת השרון - גליל ים



זכויות הבנייה למגורים בעתודות הקרקע של הרצליה שוות בהיקפן למספר היח"ד הבנוי בעיר כיום: כ-30 אלף. אלא שכמעט אין בנייה חדשה בהרצליה בשנים האחרונות: לא משום שעיריית הרצליה נקטה במדיניות של חוסר בנייה, אלא מפני שמרבית התוכניות חסומות על ידי גורמים שונים.



תוכניות הבנייה בדרום מזרח העיר, בשטחי "תע"ש רמת השרון", תלויות ביציאת מפעלי תע"ש מהמקום ואולי אף בביצוע תסקיר קרקע לבדיקת איכות הקרקע. בצפון העיר נמצא שדה התעופה המקומי, עליו ומסביבו אמורות לקום כ-5,000 יח"ד, אלא שנכון לעכשיו השדה נשאר במקומו. בצפון מערב העיר נמצא שטח נוסף של תע"ש שעומד מיותם זה כעשור - גם כאן מתוכננות דירות רבות, אך לא ברור מה איכות הקרקע. בדרום מערב העיר, מדרום לאזור התעשייה, קיים שטח גדול הידוע כ"חוף התכלת", אלא שהתוכניות התכנוניות על השטח נמצאות בשלבים מוקדמים.



תוכנית שכן נראית באופק היא גליל ים. במארס 2006 פורסמה הודעה בדבר הפקדת התוכנית, המהווה מיזם לשינוי ייעוד קרקע חקלאית, עליה ניתן למצוא כיום גידולי אבוקדו ועוד. הקרקע שייכת לקיבוץ גליל ים, ומהווה חיץ פתוח וירוק בתוך המרקם האורבני המקיף אותה, מה שגורם לגל של התנגדויות לתוכנית מצדם של תושבי רחוב הרב קוק, הסמוך למקום, בשטח הרצליה.



אלא שעיריית הרצליה, כמו גם עיריית רמת השרון ובעיקר קיבוץ גליל ים הטובע בחובות לבנקים, מבקשים לקדם את התוכנית בכל הכוח. כשזה יקרה, השטח ייגרע משטחי הקיבוץ, שמצדו יקבל נתח מיחידות הדיור, מה שאולי יסייעו לו עם נושיו הרבים.



את התשובה לשאלה מתי תחל הבנייה במקום, נותן מנהל תיק קרקעות בגליל ים, אורי בייז: "לפני 13 שנים אמרתי שתוך שנתיים אנחנו מתחילים בבנייה. היום אני חושב שתוך שנה אנחנו נתחיל".



התוכנית הגדולה מכולן: שטחי תע"ש ברמת השרון



מתחם הבנייה הגדול ביותר במרכז המדינה יספק דיור לכ-100 אלף נפשות, אלא שנכון לעכשיו, קשה להצביע על נקודת זמן משוערת בה תצא התוכנית לפועל. מדובר בשטח המשתרע על פני 7,000 דונם, ושעליו נמצאים מפעלים של תע"ש, ממזרח לרמת השרון, וממערב לכביש 4.



על השטח אמורות להבנות כ-23 אלף יח"ד ובנוסף שטחי מסחר בגודל 1.3 מיליון מ"ר. גם אחרי שייצאו מפעלי תע"ש מהאזור, התרחשות שעדיין אין לה תאריך יעד, יצטרכו הרשויות לטפל בזיהום הקרקע, דבר שצפוי גם הוא לעכב את התפתחות התוכנית.