מה לעשות עם הכסף לדירה?

הכסף לא נעלם. שוויה של חברה בבורסה מבטא פעמים רבות מצב רוח של משקיעים וסוחרים ולאו דווקא שווי מוחשי. כשמצב הרוח טוב אנשים מוכנים לשלם מחיר גבוה, וכאשר מצב הרוח ירוד אנשים מוכנים למכור מניות גם במחיר נמוך מאוד. ניקח לדוגמה את חברת האחזקות אי.די.בי. המניות שלה עדיין בשוק, אבל כל מניה שווה פחות.



שווי שוק של חברה הוא תיאורטי, ונקבע לפי המחיר שמוכנים לשלם על מניה בכל רגע נתון. ברגעים מסוימים יש משקיעים שמוכנים למכור את המניות בזול, בגלל פחד. בחברות קטנות, עסקה קטנה שנוקבת במחיר נמוך יכולה להוביל לירידת השווי של כל המניות - וכך גם של החברה כולה.



· אז למה כתבו בעיתון ש-45 מיליארד שקל נעלמו?



45 מיליארד שקל הם שווי תיאורטי, שמתאר ירידה בשווי של כל החברות שנסחרות בתאריך אחד. זה מספר גדול ומפחיד, שעושה הרבה רושם. אין לו משמעות רבה, אבל זו דרך אפקטיווית להמחיש את המתרחש בשוק ההון.



· מה הסיפור של משבר הסאבפריים? הבנקים נתנו הלוואות לאנשים שלא יכולים להחזיר אותן?



ציבור רוכשי הבתים ונוטלי המשכנתאות בארה"ב נחלק באופן גס לשני סוגים. לווי הפריים הם הלווים הטובים, שנהנים מהכנסה קבועה וגבוהה ומחזיקים בנכסים נוספים, כמו תיקי ניירות ערך. לווי הסאבפריים (מתחת לפריים) הם לווים פחות טובים. משכורתם נמוכה, אין להם עבודה קבועה או נכסים נוספים, ולעתים יש להם עבר של פיגורים בתשלומי חוב שונים.



מי שנותן משכנתא ללווי סאבפריים יבקש מהם ריבית גבוהה יותר, כדי לפצות על הסיכון שבהלוואה. בעולם שמתמחר סיכונים נכון, הבנק המלווה ישתדל לממן רק חלק קטן ממחיר הבית. כך הוא מבטיח שבמקרה של עצירה בתשלומי המשכנתא הוא יוכל למכור את הבית במהירות בשוק ולהחזיר לעצמו את ההלוואה שנתן.



כל עוד מחירי הנדל"ן בארה"ב עלו הבנקים ראו מולם סיכון נמוך, שהרי מחירי הבתים יצרו ביטחון מספיק להלוואה. יצר החמדנות והתחרות הקשה מול בנקים אחרים הובילו את בנקי המשכנתאות לתת לנוטלי משכנתאות סאבפריים הלוואה ששיקפה עד 95% ממחיר הבתים. כעת, כשמחירי הבתים בארה"ב צונחים, הסיכון הגדול נחשף, והבנקים מוכרים את הבתים בהפסד ולא מצליחים להחזיר את ההלוואות שחילקו.



העניין במשבר אינו רק העובדה שהבנקים נתנו משכנתאות לאנשים עם בעיות החזר. חלק גדול מהמשבר נובע מכך שעל בסיס תשלומי המשכנתאות הבנקים הרכיבו פירמידה של מכשירים פיננסיים מורכבים, שאותם רכשו בנקים אחרים, בתי השקעות וגופים מוסדיים נוספים. כך הצליחה ארה"ב "לייצא" את משכנתאות הסאבפריים לגופים פיננסיים רבים מחוץ לארה"ב, כולל בישראל.




ברגע שהתברר כי הלווים אינם מסוגלים להחזיר את הכסף, הדבר השפיע לא רק על הבנקים שנתנו את המשכנתאות אלא על כל מי שהשקיע במכשירים אלה - כולל בנקים ישראליים. כשאומרים "סאבפריים" מדובר בארה"ב ולא בישראל. המערכת הפיננסית בעולם קושרת את כל הכלכלות יחד, ולכן המשבר מתגלגל גם לכאן. ואולם שורש הבעיה נמצא בארה"ב ולא כאן.



· אם מישהו לא יכול להחזיר משכנתא, אבל הנכס שלו שווה הרבה פחות בגלל המשבר - האם גם יתבעו אותו על החוב?



לא. בניגוד לישראל, שבה מי שלקח משכנתא יודע כי הבנק ירדוף אותו ואת הערבים שלו אם לא יחזיר את חובו, בארה"ב השיטה אחרת. הלקוח מוסר את הנכס לבנק, שמציע למכור אותו בשוק.



· אז בישראל הלווים לוקחים סיכון כפול?



הבנקים בישראל היו הרבה יותר זהירים במתן משכנתאות. בגלל ה"בום" במחירי הבתים בארה"ב, הבנקים האמריקאים חיפשו איך לדחוף עוד ועוד משכנתאות. לבסוף הם הגיעו גם לאנשים במעמד סוציו-אקונומי נמוך, שזכו לשם נינג'ות (NINJA): ראשי תיבות של No income, no job, no assets . כאן אנשים כאלה פשוט לא היו מקבלים הלוואה.



· בעצם מדובר בבן אדם שאין לו כלום. אז מה, מישהו עבד עליו?



הלווה לא הפסיד כל-כך הרבה, משום שההון העצמי שהוא השקיע בבית היה נמוך מלכתחילה. אמנם לקחו לו את הבית, אבל גם לפני שהוא קיבל את המשכנתא לא היה לו בית, כך שמצבו לא הורע באופן משמעותי. הון עצמי הוא שכבת הגנה במשכנתאות, כמו השתתפות עצמית בביטוח רכב. הוא גורם לנוטל המשכנתא להיות זהיר ולא להיכנס להתחייבות אם אין לו אפשרות לעמוד בה.



אחד הסימנים הברורים לבועה שהתפתחה בארה"ב צץ כאשר אנשים קנו בתים בלי שביקשו מהם להשקיע הון עצמי. כאילו שאמרו להם: "קחו הלוואה, קנו בית, שלמו לנו ריבית, ואחר כך כבר נסתדר איכשהו". אפשר לראות בזה את שיטת ה"יהיה בסדר" בגרסה האמריקאית. אבל בעולם הכלכלי אין ארוחות חינם, וכעת החשבון מוגש לבנקי המשכנתאות ולכל המשקיעים שחשבו שהם מתוחכמים.




· למה נתנו לנינג'ות האלה משכנתא?



בגלל החמדנות. הבנקים רוצים להרוויח כסף, וככל שהלווה מסוכן יותר גם הריבית שאפשר לדרוש ממנו גבוהה יותר. המבנה הפיננסי בארה"ב איפשר לסחור במשכנתא: לאחר שהיא ניתנה מישהו אחר קנה אותה, ארז אותה עם הלוואות נוספות, מכר אותה הלאה למשקיע אחר, וגזר לעצמו רווח מיידי.



המערכת הפיננסית חשבה שהיא יודעת לתמחר את הסיכון של ההלואות האלה, אבל כעת מתברר שהיא לא יודעת. למעשה, נוצרה פירמידה של מכשירים פיננסיים שנבנו אחד על-גבי השני, ובבסיסה של הפירמידה ניצבו המשכנתאות המסוכנות. כאשר מחירי הבתים בארה"ב החלו לרדת, תהליך שהחל כבר לפני שנה וחצי, הבסיס של הפירמידה קרס - ואתו קרסה הפירמידה כולה.



הקשר הישראלי



· איך בנק הפועלים קשור למשבר הזה? הוא השקיע בבנקים האלה?



בנק הפועלים קנה מכשירים פיננסיים מסוגים שונים שקשורים למשבר הזה. אחד מהם הוא איגרות חוב שמגובות בתיק משכנתאות, שנפגע גם הוא מהמשבר. מכשיר שני הוא איגרות חוב לזמן קצר, שמחירן ירד בחדות בגלל בעיית הנזילות שהתעוררה עקב משבר הסאבפריים.



· יש בנקים נוספים בישראל שנפגעו באופן קשה מהמשבר בארה"ב?



כרגע לא ידוע על כאלה. גם אם בנקים ישראליים אחרים השקיעו במכשירים פיננסיים שנשענו על שוק המשכנתאות בארה"ב, זה נעשה בהיקפים קטנים מאוד, שכמעט שאינם משפיעים עליהם.



· למה כל הבנקים בעולם השקיעו במשהו שהבסיס שלו כה רעוע?



למה ב-2000 כולם רצו לקנות מניות תקשורת ואינטרנט? כי הם ראו שאחרים מרוויחים וגם הם רצו. שוק המשכנתאות תחרותי מאוד, ובמקרים רבים הסיכון הוכיח את עצמו. הבנקים צריכים לייצר למשקיעים תשואות, ולכן נוצר שוק שמחפש מכשירי השקעה שיש בהם יותר תשואה. ככל שיש יותר סיכון - התשואה גבוהה יותר.



החמדנות גורמת לעיוורון. משום מה הניחו כולם שמחירי הדירות לא יירדו, וכשהם ירדו - הכל קרס. אם אתם לא עוקבים אחר ההתפתחויות האלה, ייתכן שנראה לכם כאילו הכל קורה בבת אחת, אבל היו בשנים האחרונות לא מעט אזהרות על מחירי הבתים המופרזים בארה"ב.



כשהכל עולה - מי רוצה לשמוע אזהרות? הרי גם ב-2000 כולם חשבו שמניות הטכנולוגיה יכולות רק לעלות.



· למה הבורסה בישראל יורדת?



אנחנו חלק מכלכלה גלובלית ופתוחה. ישראל אינה משק סגור, וכאשר מתפוצצת בועה פיננסית, ובמיוחד בועה כל-כך גדולה, יש לכך השלכות רחבות יותר. אנשים זוכרים שהקריסה של מניות הטכנולוגיה ב-2000 גרמה למיתון עולמי שנמשך קרוב לשנתיים. מדדי המניות במקומות רבים בעולם נפלו אז בעשרות אחוזים, 50% ואפילו יותר. כרגע קשה מאוד לדעת אם המשבר הנוכחי יוביל למיתון עולמי דומה, אבל הסיכוי לכך קיים, ולכן החשש כה גדול וראינו נפילות מהירות וחדות בבורסות.



· איך אפשר לשמור על ערך הכסף?



השאלה היא לאיזו מטרה מיועד הכסף ולמתי. אם המטרה היא רק מניעת שחיקת הכסף באינפלציה, הדרך הפשוטה היא להשקיע אותו באיגרות חוב צמודות מדד של ממשלת ישראל. איגרות כאלה נקראות גליל או צמוד ממשלתי. מי שבוחר באפיק השקעה כזה יקבל ריבית נמוכה, אבל לפחות יוכל לישון בשקט ולדעת שהכסף שלו במקום בטוח.



זמן הדולר?



· האם כדאי עכשיו לקנות דולרים?



גם אם כרגע נראה שהדולר נמצא ברמה מאוד נמוכה, איש לא יודע היכן הוא יהיה בעוד שנה. חשוב להבין שמטבעות הם לא דבר מוחלט, אלא נסחרים בזוגות: דולר מול יורו, דולר מול ין, יורו מול ליש"ט ושקל מול דולר. לכן שוק המטבעות מושפע מהיחסים שבין הכלכלות ומשיעורי האינפלציה והריבית בכל אחת מהמדינות. נראה שנגידי הבנקים המרכזיים בארה"ב ובישראל נחושים לחלץ את הדולר מנקודת השפל שבה היה בשבוע שעבר, והשבוע ראינו את ההשפעה של התערבותם - התחזקות שער הדולר.



· אני מעוניין לקנות דירה ויש לי את רוב הכסף הנחוץ לכך. האם צפויות ירידות בנדל"ן גם בישראל? כמה זמן כדאי לי להמתין?



בוא נשאל זאת אחרת: נניח שאתה רוצה לקנות טלוויזיה ויש לך את הכסף. האם גם אז תשאל: "לחכות שמחירי הטלוויזיות יירדו?" איש אינו יודע אם מחירי הנדל"ן יירדו או יעלו, ואיפה ומתי זה יקרה. הם יכולים לעלות בחיפה ולרדת בתל אביב או להפך. אם אתה רוצה לקנות את הדירה כדי לגור בה, עדיף שתתייחס אליה כאל מוצר צריכה ולא כאל השקעה. אם אתה מעדיף להתייחס אליה כאל השקעה, תצטרך לבדוק מה התשואה השנתית שהיא מספקת ומה גובהה ביחס לאלטרנטיבות השקעה אחרות.



· אני עומד לקחת משכנתא של 1.5 מיליון שקל, ומתלבט אם להצמיד אותה למדד או לדולר. מה ההמלצה שלכם?



בעיקרון, כדי להפחית סיכון, עדיף לבחור בסיס הצמדה שתואם את המטבע שבו אתה מרוויח את משכורתך, אחרת אתה חושף את עצמך לסיכון. כאשר מדד המחירים עולה, יש סיכוי שתקבל תוספת יוקר שתפצה לפחות חלקית על עליית המדד. אם תצמיד לדולר, והדולר יקפוץ, תשלומי המשכנתא יגדלו בלי שיגדל השכר שלך. האם אתה מעוניין לחשוף את עצמך לסיכון שכזה?



· למה שיהיה איכפת לי שהדולר נחלש כל-כך? אני בעצם מרוויח, כי אני משלם שכר דירה נמוך יותר.



במקרה שלך באמת הרווחת, אבל שוכרים רבים כבר עברו לשכר דירה בשקלים ולהם זה לא משנה. כן, אתה יכול ליהנות, אבל צריך לזכור שכמו שהדולר ירד מ-5 שקלים ל-3.4, הוא גם יכול לעלות.



· תוך כמה זמן תגיע ההאטה במשק לעובדים הפשוטים?



יש מקומות שבהם היא כבר הגיעה אליהם. בחברות הברוקרים וניהול ההשקעות הגאות נעצרה ובמקומות רבים הפסיקו לקלוט עובדים חדשים. אם המצב יימשך, בחודשים הקרובים כולנו נרגיש את זה. השאלה שאין עליה תשובה כרגע היא אם מדובר רק בהאטה זמנית, או שהיא תימשך יותר משנה. קשה מאוד להשיב על כך, משום שהמצב במשק תלוי גם בהתפתחויות הכלכליות בכל העולם.



נגמרו הירידות?



· האם זה הזמן להיכנס לבורסה?



אין לכך תשובה מנצחת. הדבר היחיד שאפשר לומר הוא שכיום זה הרבה יותר כדאי מאשר לפני שלושה חודשים. וורן באפט אומר שצריך לקנות כשכולם פסימים ולמכור כשכולם אופטימים. בוול סטריט אומרים שצריך לקנות כשהדם זורם ברחובות. בשבוע שעבר באמת נראה כאילו הדם החל לזרום, אבל יכול להיות שהקזות הדם לא הסתיימו.



באפט ממליץ להיכנס לבורסה במנות - להשקיע בה קצת כסף בכל חודש. כך מקטינים את הסיכון לקניית מניות בסכום משמעותי רגע לפני הקריסה. בכל מקרה, גם שיטת השקעה כזו מתאימה רק למי שמבין את המשמעות של השקעה במניות, ועושה זאת מתוך ראייה לטווח ארוך ולשנים ארוכות.



בכל מקרה, חשוב לזכור שיש עכשיו בשווקים אי ודאות וחשש גדול. ייתכן שבעוד חודש המחירים יהיו נמוכים אפילו יותר, אבל אי-אפשר לדעת את זה. הבורסה יודעת לפעמים גם לעלות במהירות, ומי שמחכה לקנות בתחתית עלול לפספס הזדמנויות. בעבור מי שמעוניין בהשקעה בבורסה עם אופק של כמה שנים, ומבין את הסיכונים שבהשקעה כזו, נראה שכדאי לו לעשות זאת כיום.



· יש מומחים שאומרים כי זהו זמן טוב להשקעה במניות של מוצרי צריכה כמו מזון, מכשירי גילוח או נייר טואלט. הרי גם כשיש מיתון אנשים לא מפסיקים לצרוך מוצרים בסיסיים.



במקרה הזה, כללי אצבע יכולים לאכזב. הכל תלוי במחירים ובפוטנציאל. השאלה אם המניות האלה יקרות או זולות לא תלויה בשאלה אם במיתון אנשים מתגלחים באותה תדירות כמו בימי גאות.



· מניות הפיננסים נפלו וחזרו לרמת המחירים שבה היו לפני ארבע שנים. האם זה אומר שמי שהשקיע בהן לפני ארבע שנים ולא מכר הפסיד?



בעיקרון כן, אם כי יש חברות שחילקו דיווידנדים.



· אם כך, גם המנכ"לים שקיבלו בונוסים ומשכורות עתק החזירו אותם? הם הפסידו כמו שהמשקיעים איבדו את הרווח בארבע השנים האחרונות?



כאן התשובה שלילית.



המשבר והחסכונות שלנו



· למה המשבר משפיע אפילו על קרן ההשתלמות שלי?



קרנות הפנסיה, קרנות ההשתלמות וקופות הגמל משקיעות בנכסים פיננסיים בישראל וגם במניות ואיגרות חוב שנסחרות בחו"ל. כששוקי המניות בחו"ל ובישראל יורדים, הדבר משפיע גם על קרנות ההשתלמות בישראל.



· מדובר בחסכונות של כל אחד מאתנו. איך אפשר להימנע מהפסדים גדולים?



אפשר לבחור במסלול השקעה מסוכן פחות גם בקרן השתלמות. ישנן קרנות שכלל אינן משקיעות במניות. מי שרואה את קרן ההשתלמות שלו כהשקעה לטווח ארוך לא צריך להיות מוטרד כל-כך מהירידות שמתרחשות עכשיו.



· איזה קרן פנסיה השיגה את התשואה הכי טובה השנה?



למה זה חשוב? האם בריצת מרתון חשוב לך מי ניצח בין הקילומטר ה-10 ל-11? זו טעות להסתכל על קרן פנסיה במונחים של תשואה חודשית או אפילו שנתית. בנוסף, ביצועי העבר לא מעידים על ההמשך. רשות ניירות ערך האמריקאית מחייבת את כל קרנות הפנסיה וקרנות הנאמנות לכתוב בכל הודעת פרסומת: "ביצועי העבר לא מבטיחים ביצועי עתיד".



· אז איך להחליט באיזו קרן לשים את כספי הפנסיה?



אין על כך תשובה טובה. צריך להסתכל על מכלול של פרמטרים כמו ביצועי העבר, מי מנהל את הכסף, המסורת של בית ההשקעות, ההיסטוריה והוותק שלו.



· ותק? לבית ההשקעות בר סטרנס, שקרס עכשיו, יש ותק של 85 שנה.



נכון. הניסיון של החודשים האחרונים מראה שוותק וניסיון לא נותנים חסינות לאיש. גם בית השקעות ותיק ומנוסה יכול ליפול, ובנק אירופי גדול כמו סוסייטה ז'נרל יכול להפסיד 7 מיליארד דולר בגלל טעויות של סוחר צעיר שמערכות הבקרה עליו התרופפו. האם זה אומר שמעכשיו כולנו נוציא את הכסף מהבנקים ונחזור להפקיד אותו מתחת לבלטה? כנראה שלא.



ולגבי בר סטרנס, חשוב לזכור כי מי שנפלו הם הבעלים שלו - בעלי המניות - ולא הגופים שהפקידו בו את כספם.