ריבוי בעלים על קרקע זה סיוט: "לך תמצא שלושה יהודים שמחזיקים באותה דעה"

"הסתבר שלכל אחד מהבעלים יש שלושה ילדים - עורכי דין, רואי חשבון, כלכלנים - שלכל אחד דעה משלו. אחד רוצה את הכסף ביד, שני עסקת קומבינציה ושלישי רוצה קומבינציה ומזומן. כל אחד בא ממנטליות שונה וחי בבועה של עצמו.



"אף אחד מהיורשים לא התגורר בישראל. כשהם הגיעו לביקורים ליוויתי אותם, ערכתי להם סיורים באתרים שלנו שעברו 'פוליש' לקראת הביקור, הצגתי בפניהם פרזנטציות ואירחתי אותם. כל אחד הגיע בזמנו החופשי. במשך כחצי שנה הקדשתי זמן רב לכל אחד מהם - אבל הם לא הצליחו לקבל החלטה. מה אנחנו חברת תיירות?", תוהה אמסלם.



יותר מארבע שנים חלפו מאז שאמסלם יצר קשר עם בעלי הקרקע בהרצליה, אבל המגרשים עדיין לא נמכרו ולא פותחו. "כיום, כשאני שומע שיש יותר משני יורשים, אני אומר 'תודה רבה' - והולך. אכנס לעסקה כזו רק אם יש נציגות שקיבלה ייפוי כוח וביכולתה להוביל משא ומתן", מדגיש אמסלם.



"מגדל בבל בכיכר המדינה"



אמסלם, בדומה ליזמים רבים, נוקט משנה זהירות בכל הנוגע לקרקעות המוחזקות בידי בעלים רבים, לעתים עשרות ואף מאות - תושבים מקומיים, תושבי חו"ל, כאלה שאינם מודעים כלל כי בבעלותם קרקע ובעלים שמתו וחלקם במגרש עבר בירושה. המשימה הניצבת בפני יזם המעוניין לפתח קרקע מרובת בעלים היא מציאת שביל הזהב בין הדעות והרצונות של כל אחד מהבעלים.



"לך תמצא שלושה יהודים שמחזיקים באותה דעה, קל וחומר 200 בעלים של מגרש ששווה עשרות מיליוני דולרים", אומרים יזמים. עם זאת, במקרים רבים הפוטנציאל הגלום בעסקה כזו מדרבן את היזמים לחזר אחר בעלי קרקעות במשך זמן רב, לעתים שנים.



מצב של ריבוי בעלים בקרקע הוא תוצר של שלושה תהליכים עיקריים. הראשון, מגרש שנרכש לפני עשרות רבות של שנים בידי רוכש יחיד, שבחלוף השנים מת והוריש את הנכס לכמה יורשים. אפשרות נוספת היא שמדובר בקרקע אשר נרכשה לפני שנים רבות, במקרים רבים לפני קום המדינה, ולא הוגדרה במדויק, לא נרשמה באופן מסודר או שעם השנים בוצעו בה שינויים - ביוזמת הבעלים או בהוראת הרשויות. אפשרות שלישית היא שמדובר ברכישות שביצעו קהילות יהודיות בתפוצות בתחילת המאה הקודמת, במטרה לגאול את הקרקע ולא כצעד עסקי.



ריבוי הבעלים בקרקע מקשה לא רק על היזם אלא גם על בעלי הקרקעות. אלה נאלצים להישמע לתכתיבים של רשות מקומית, בית משפט, נאמנים או מנהלים שנכנסים לתמונה. זהו גם המקרה של מגרש המשתרע על פני 27 דונם בכיכר המדינה בתל אביב, שבו מחזיקים כיום כ-150 בעלים פרטיים, תאגידים ובעלי מניות.



את הקרקע בכיכר המדינה רכשו במקור כ-20 איש בשנות ה-40. במשך שנים מנסים בעלי המגרש לפתח את הקרקע שקיבלו בירושה, או שרכשו מהיורשים. לאחר ניסיונות של עיריית תל אביב להפקיע את הקרקע מבעליה בשנות ה-80 - פעולה שנדחתה במשרד הפנים ובבג"ץ - ביצעה העירייה ב-2000 שינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר) ודרשה מהבעלים לעבור לחלקות במושע (נכס המוגדר כיחידה אחת ומוחזק בידי כמה בעלים).



"ריבוי בעלים זה סיוט", אומר יו"ר דירקטוריון בעלי הקרקע ואחד מבעלי המגרש בכיכר המדינה, דני גולדשמיד. "המושע מחייבת אותי להיות שותף עם עוד 150 בעלי קרקע - כך שבמקום בניין עצמאי הפכנו למגדל בבל משותף. אם עד עכשיו יכולתי להתייעץ לבדי עם אדריכל, יועץ קרקע, קבלן, לצבוע את הבית שלי בוורוד, למכור את הקרקע או את הדירה - כיום אני מחויב להחלטות במשותף".



ב-1997 הוקמה חברת ועד בעלי המגרשים בכיכר המדינה, שכוללת 95% מבעלי הקרקע ושמה לה למטרה ליזום ולפתח את המתחם. כיום, 10 שנים לאחר ההתאגדות ו-70 שנה אחרי רכישת הקרקע - הדחפורים עדיין לא הגיעו למקום. המכשול העיקרי שמעכב כיום את פיתוח המתחם, לדברי גולדשמיד, הוא ה-5% מהבעלים שלא הצטרפו להתאגדות.



"ייתכן מצב שבעלים של 50 מ"ר מתוך 27 הדונם במתחם יקום על צד שמאל, ויעכב את הפרויקט בגלל חלום בלהות שחלם בלילה", מפרט גולדשמיד. "גברת אחת שהיינו עמה בקשר כמה פעמים ב-10 השנים האחרונות פתאום מוחה על כך שבחרנו באברהם יסקי, חתן פרס ישראל, לאדריכל הפרויקט... סבא שלי קנה את הקרקע בשנות ה-40. מאז ועד היום שילמנו מסים לא מוצדקים וסבלנו תהפוכות שנבעו מרצונו של כל ראש עיר לתכנן את הכיכר". להערכת גולדשמיד, תוך שנה יתחילו העבודות במקום.



כל אחד רוצה משהו אחר



מתחם הגוש הגדול בתל אביב (כ-1,800 דונם בין דרך נמיר לים), כ-2,500 דונם באזור הדיונות בראשון לציון, כיכר המדינה (27 דונם) וחלק משכונת בית הכרם בירושלים (יותר מ-100 דונם) - כל אלה דוגמאות למגרשים שנרכשו לפני עשרות שנים ופיתוחם לא הסתיים או שלא אושר, בעיקר בשל ריבוי הבעלים.



מתחם הגוש הגדול בתל אביב - שפיתוחו החל אמנם לפני יותר מעשור - למשל, נתון עד היום למחלוקות קנייניות, תכנוניות ומשפטיות, בעיקר מכיוון שכ-1,400 בעלים פרטיים מחזיקים בו. בשנות ה-80 מינה בית המשפט לבעלי הקרקעות מנהלים שייצגו את עניינם מול המדינה, בהם עו"ד אברהם (אייבי) נאמן ופרופ' יובל לוי.



"קשה להגיע לאחדות דעים", מסבירה עו"ד גלית רוזובסקי, ראש מחלקת מקרקעין במשרד ברנע ושות' ומנהלת האופרציה של הגוש הגדול. "צריך לאסוף את כל בעלי הקרקע - עבודה מורכבת, מייאשת ומתישה כשלעצמה - ולאחר מכן להגיע להסכמות עם כולם. אחד רוצה יחידת דיור קטנה, שני מורחבת, שלישי קוטג'. הדרך רצופה מהמורות ומכשולים וקיימות המון סיטואציות שמעכבות את הפרויקט".



"תהליך ההבשלה של רכישת המגרש היה ארוך מאוד וכלל התקשרות סיזיפית ומייגעת עם עשרות גורמים במקביל", אומר קבלן שרכש קרקע בגוש הגדול והקים עליה 75 יחידות דיור. "על אף שזה אזור ביקוש מטורף והשגנו תשואות יפות על הפרויקט, קיבלנו החלטה אסטרטגית לא לעשות עסקות יותר במקום.



"אתה חושב שהגעת לשלב החתימה, פתאום צצים שני צדדים, כשלכל אחד מהם יורשים וסוללת עורכי דין - ואף אחד לא מסתדר עם השני. אם עסקה נורמלית נמשכת לכל היותר חצי שנה - זו ארכה שנה וחצי", מספר הקבלן.



עסקה שהסתבכה כך היתה מכירת במגרש המתפרש על שטח של 4 דונם ובו 25 אלף מ"ר לבנייה ברחוב יפו בירושלים. על המגרש היו 18 בעלים שהחליטו למוכרו במסגרת הליך פירוק שיתוף. המגרש אכן נמכר בדצמבר 2004 תמורת כ-2.2 מיליון דולר לחברת שערי העיר בירושלים. עם זאת, זמן קצר לאחר ביצוע העסקה, עתרו שניים מבעלי המגרש בטענה כי היה ניתן למוכרו במחיר גבוה יותר. לאחר אין סוף ערעורים, שהוגשו לכל הערכאות המשפטיות, במארס השנה קיבל בית המשפט המחוזי את עתירת שני הבעלים - והעסקה נגנזה. כעת, ארבע שנים לאחר מכן, המגרש מוצע שוב למכירה.



עז בשווי 1.5 מיליון דולר



מקרה פשוט יחסית, שתלוי ועומד בבית המשפט העליון, יכול להבהיר את התמונה. מדובר בתביעה שהגישו יזמים נגד 16 דיירי בניין ישן בתל אביב, שכולם, למעט אחד, יורשים ובני יורשים של הבעלים המקוריים. היזמים ראו בבניין נכס להשקעה והעריכו כי בשל מיקומו המרכזי והתב"ע במקום יניב להם רווחים נאים.



"הם תפסו את אחד הבעלים, הדומיננטי ביותר, ואמרו לו: 'תחתום על עסקת המכירה, אחריך יגיעו כל היתר'", מספר עו"ד המטפל בנכס. היזמים החתימו 80% מהבעלים - אך נתקעו עם דיירת אחת, באה בימים, שהחליטה כי בערוב ימיה לא מתאים לה הרעש והלכלוך שייצור פיתוח הבניין. עם זאת, הקשישה הסכימה כי העסקה תצא לפועל לאחר שתלך לעולמה. היזמים המשיכו להחתים את הבעלים על עסקת המכירה, ואז הדיירת מתה.



היזמים ראו בכך אור ירוק לפיתוח הבניין. אבל הדיירים הבינו כי כעת, כשהדיירת "הבעייתית" הלכה לעולמה, באפשרותם לקבל בעבור הנכס סכום גבוה בהרבה - ונסוגו מהעסקה.



"מדובר ב'עז' לא צפויה שקמה בעסקה ומשליכה על שווי הבניין", מסביר עורך הדין. "אילו הקשישה היתה חיה עוד חודש אחד בלבד היזמים היו מצליחים להשלים את החתמת הבעלים. המוות הזה השפיע מאוד על שווי הבניין ועל כיבוד ההסכם. עכשיו, כשהדיירת הזקנה איננה, שווי הבניין עלה ב-1.5 מיליון דולר. היה שווה ליזמים להמר על ההסכם - אבל הדיירים היו חכמים יותר".



"חיזור גורלי"



"בעלי הקרקע לא ממהרים לחתום על מסמכים למכירת המגרש", אומרת עו"ד רונית שבירו המתמחה במקרקעין. "במקרים רבים אומרים לנו 'תשיגו 90% מהחתימות, ורק אז נדבר. הכי בעייתיים הם הבעלים הקטנים, שבדרך כלל ממתינים ומנסים לסחוט. כולם חתמו ונשאר רק הקטן הזה שאומר 'אני לא מוכן למכור, אלא אם תשלמו לי פי 2'. אדם כזה יכול לפעמים לתקוע תהליכי פירוק במשך שנתיים-שלוש - לכן לפעמים משתלם לתת לו פי 1.5".



שבירו משמשת יועצת משפטית של חברת הנדל"ן רמי שבירו, שרכשה לפני כמה שנים קרקע בפתח תקוה במחיר הנמוך בכ-15% משוויה הריאלי. מדובר בארבעה מגרשים המיועדים להקמת ארבעה בניינים הכוללים כ-100 יחידות דיור, שנמצאים כיום בשלבי הקמה.



"ריבוי בעלים זה לרוב דבר לא חיובי", מוסיפה שבירו. "אבל המוטו שלנו הוא שניתן להפוך כל דבר לחיובי, ומקום שיזמים לא נכנסים אליו - אנחנו נכסים". לגישתה, הדרך הנכונה היא לחתום על עסקה עם אחד הבעלים, ואז לגרור את היתר. "בשיטה זו אנחנו מצליחים להוציא לפועל עסקות במחירים טובים.



"שיטה נוספת", ממשיכה שבירו, "היא לשכנע את אחד הדיירים ללכת לפירוק שיתוף - ואז קונים ממנו את השטח וממשיכים באותו אופן עם יתר הבעלים. בדרך כלל, כשיש תביעת פירוק אנשים לא נלחמים - הם רוצים את הכסף. זה מהווה גורם לחץ".



"ריבוי בעלים תמיד מוריד את שווי הנכס", מוסיף עו"ד עופר טויסטר ממשרד יגנס, טויסטר, בירן ושות', "די בקטין שקיבל בירושה אחוז קטן בנכס או בטראבל-מייקר המחזיק בכמה עשרות מ"ר במגרש גדול, כדי לעכב עסקה ואף להרחיק את היזמים. ריבוי הבעלים מרתיע ומחייב עבודה תובענית. מדובר בחיזור אינסופי, לפעמים גורלי - מה שמשפיע במרבית המקרים גם על המחיר.



"השאלה היא בכמה? החיזור אמנם יוצר לחץ מצד הביקוש, היזם, אבל אם ניצבת בפני אחד הבעלים הזדמנות למכור את חלקו במגרש במחיר טוב - הוא עשוי להחמיצה אם לא ינצל אותה במועד".



"מאדמת טרשים לשכונה משגשגת"



"האפשרות של פירוק שיתוף היא הנפוצה ביותר, והיא מאפשרת לכל אחד מהבעלים, גם לזה שמחזיק בשבריר אחוז בנכס, לדרוש פירוק בין הבעלים", מסביר עו"ד אורן ולירו ממשרד עוה"ד ולירו בירושלים. ולירו ייצג בעלי זכויות ואף מונה ככונס נכסים מטעם בית המשפט למכירת זכויות של בעלים במגרשים בשכונת רמת בית הכרם בירושלים.



מדובר בשטח של יותר מ-100 דונם שהוחזק בידי מאות בעלים. "במקור רכשו את הקרקעות כמה עשרות אנשים, אבל השנים עשו את שלהן - והמתחם שנהפך לאטרקטיווי הוחזק בידי מאות רוכשים", אומר ולירו.



באמצע שנות ה-90 יזמה עיריית ירושלים תוכנית איחוד וחלוקה, שתכליתה היתה יצירת מגרשים חדשים עם זכויות בנייה משמעותיות. כמה מהבעלים במגרשים החדשים יזמו הליך של פירוק שיתוף במקרקעין, שבסופו של דבר הוביל למכירת הקרקעות או לפיתוחן באמצעות עסקות קומבינציה. "אם עד המפנה היתה במקום אדמת טרשים - הרי שכיום מתפתחת במקום שכונה צעירה המאכלסת מאות משפחות", מסכם ולירו בנימה אופטימית.



קרקע פורייה לעבירות



>> מגרש המוחזק בידי בעלים רבים מהווה קרקע פורייה לעבירות זיוף וסחטנות. "ידועים מקרים רבים שבהם עבריינים זייפו שטרי מכר ומכרו קרקעות לא שלהם", אומר עו"ד וכונס הנכסים קובי אמסטר. "עבריינים מתחקים אחר נכסים שהמכנה המשותף שלהם הוא שבעליהם נעדרים, או שלא ידוע להם שזכו בחלקת קרקע. במקרים רבים רק היורשים מגלים כי חלקת האדמה, שסבם היה אחד מבעליה - פשוט נמכרה".



הפעילות העבריינית מתאפשרת בעיקר בשל הקושי הטמון באיתור הבעלים, שבמקרים רבים הם יורשים של בעל הנכס המקורי שאינם מתגוררים בישראל. בית המשפט מחייב איתור ויידוע של כל הבעלים אודות ביצוע שינוי בעלות בנכס, אם באמצעות מעקב אחר מסי רכוש, רישום אוכלוסין ואף התחקות אחריהם באמצעות חוקרים פרטיים בחו"ל - אבל לא תמיד הדבר מתאפשר.



"באחד הנכסים שטיפלתי הגענו להסכם עם 16 מהבעלים ופתאום אחד מהם נפטר", מספר אמסטר. "מכיוון שייפוי הכוח לא היה תקין נאלצנו להתחקות אחר יורשי הנכס בכפרים נידחים בברזיל בסיוע הקונסול הישראלי, שבמקרה החליט לסייר בכפרים היהודיים באזור.



"במקרים רבים שבהם נתקלנו כמה מהבעלים כלל לא היו רשומים בטאבו, ואם מדובר בשם נפוץ כ'משה כהן' ואין מספר תעודת זהות - צריך לאתר את משה כהן האמיתי. אחרת זהו כר נוח לכניסת רמאים, שלא מהססים לזייף תעודת זהות", מתריע אמסטר.