איליק רוז'נסקי: "כשהגלים מתחזקים החזקים מתגלים - ההערכה כלפי חברות יציבות כמו דלק נדל"ן תגבר"

אלא שמתוך עיון בתוצאותיה הכספיות של דלק נדל"ן, אמנם עולה כי השווי ההוגן של מספר נכסים של החברה הנכדה דלק גלובל ריאל אסטייט (DGRE), המרכזת את פעילותה של דלק נדל"ן בתחום הנדל"ן המניב באירופה וקנדה - בהם בנייני משרדים באנגליה, גרמניה ושווייץ וכן שטחי מסחר בשווייץ - ירד ברבעון הרביעי, לעומת הרבעון השלישי בעשרות אלפי ליש"ט. בסיכום הכולל של שנת 2007, סיימה דלק נדל"ן עם גידול של כ-64% בהון העצמי, לעומת 2006, לכ-4.1 מיליארד שקל - המהווה כ-14.5% מסך המאזן של החברה.



הדו"חות מצביעים על גידול בהיקף הפעילות



גידול בהיקף הנכסים, תרומה של חברת רודשף (כ-2.1 מיליארד שקל) שנרכשה בשנה שעברה, המפעילה 29 תחנות שירותי דרך ברחבי בריטניה, וכן שערוך נכסים בעקבות יישום תקני החשבונאות הבינלאומיים (ה-IFRS), הקפיצו את ההכנסות של דלק נדל"ן ב-2007 כמעט פי 3 לעומת 2006 לכ-4.3 מיליארד שקל. כאשר ההכנסות מהשכרת נדל"ן להשקעה הסתכמו בכ-995.7 מיליון שקל - כמעט פי 3, לעומת 2006.



עלייה בשיעור חד במדד המחירים לצרכן, המגדילה את ההוצאות ריבית בגין איגרות החוב וכן גידול בהוצאות מימון הקשורות במכשירים פיננסיים המשמשים בעיקר לקיבוע ריבית על ההלוואות נון ריקורס (שהבטוחה היחידה בהן הנה הנכס עצמו) בעקבות יישום תקני החשבונאות הבינלאומיים, הקפיצו את הוצאות המימון של דלק נדל"ן כמעט פי 4 ב-2007, לעומת 2006, לכמיליארד שקל.



הרווח הנקי של דלק נדל"ן ירד ב-2007 בכ-22%, לעומת 2006, לכ-609 מיליון שקל, אך השוואה בין השנים לא מדויקת, בגלל השערוכים הגדולים יותר שבוצעו בשנה שעברה, לקראת הנפקתה של חברה הנכדה דלק גלובל בלונדון.



ערך ההשקעות בנכסים פיננסיים זמינים למכירה של דלק נדל"ן, ירד ב-2007 בכ-19.3%, לעומת 2006, לכ-578 מיליון שקל. זאת בין היתר בגלל ירידת ערך ההשקעה במניות של החברות דרבן ומבני תעשייה, שבשליטת אליעזר פישמן.



געגועים לתחילת שנה שעברה



רוז'נסקי, סביר להניח, מתגעגע למארס הקודם, כשהחברה פירסמה תוצאות שיא לשנת 2006, המניה נסחרה סביב רמות שיא וההייפ סביב החברה היה בשיאו. רוז'נסקי עצמו דורג כשיאן השכר, עם עלות שכר של כ-25 מיליון שקל, והאופטימיות שהוא שידר ערב ההנפקה של החברה הנכדה דלק גלובל בבורסת AIM בלונדון הרקיעה שחקים.

אלא שמאז פרסום הדו"חות לשנת 2006, דלק נדל"ן עברה תקופה סוערת ורוויית אירועים לא פשוטים עבורה ועבור בעלי מניותיה. ראשית, רוז'נסקי כנראה כיוון גבוה מדי, וההנפקה של דלק גלובל לא עמדה בציפיות המשקיעים ולא בציפיות הנהלת דלק נדל"ן. נכסי החברה טרם ההנפקה הוערכו לפי שווי של כ-1.1 מיליארד דולר, בעוד שההנפקה עצמה נסגרה לפי שווי חברה של כ-850 מיליון דולר. זאת, כאשר דלק בלרון, חברה האם של דלק גלובל רכשה כ-6 מיליון מניות החברה, ובסופו של דבר סכום הגיוס צומצם לכ-110 מיליון ליש"ט. מאז ההנפקה בתחילת אפריל, צנחה מניית דלק גלובל בכ-60%, והיא נסחרת כיום לפי מחיר של 81 פני.



פרשה נוספת, שמעיבה על דלק נדל"ן, היא מה שהיתה אמורה להיות עסקת הנדל"ן הגדולה ביותר שבוצעה אי-פעם על ידי ישראלים בחו"ל, אשר עליה התמודדו 60 חברות מכל העולם, קבוצת דלק נדל"ן ביחד עם קבוצת בלנהיים של יגאל אהובי, גברו על כולם, וחתמו בסוף יולי האחרון על הסכם לרכישת 90 נכסים מידי חברת ילמולי השווייצית, תמורת כ-12.3 מיליארד שקל. רוז'נסקי היה אז על גג העולם, וכינס מסיבת עיתונאים ביום 31 ביולי מוקדם בבוקר, כשהוא בעצמו מגיע ישר משדה התעופה, כמנצח הגדול.



אלא שרוז'נסקי ושותפיו ויועציו כנראה לא ערכו נכונה את כל בדיקות הכדאיות הכלכלית של העסקה, ומספר חודשים לאחר מכן העסקה בוטלה, לאחר שילמולי לא הסכימה להעניק הנחה מספקת על המחיר המקורי, אותה דרשו השותפים הישראלים, בעקבות השינויים המקרו-כלכליים שנוצרו לטענתם בשווקים בעקבות משבר האשראי הגלובלי. כיום הסוגיה נמצאת בזירה המשפטית, אך בניגוד להערכות והשמועות השונות, מציינת דלק נדל"ן בדו"חותיה כי על פי חוות דעת של משרדי עו"ד מובילים בשווייץ, החברה לא תצטרך לבצע הפרשות כלשהן, מעבר למה שדווח - בהיקף של כ-2.8 מיליון ליש"ט.



רוז’נסקי מנסה להסיבר את המצב



"שוק ההון הישראלי העניש השנה את מניית דלק נדל"ן בצורה הרבה יותר חריפה וכואבת מאשר את יתר החברות בסדר גודל כמו שלנו. מניית דלק נדל"ן מהווה כיום הזדמנות כלכלית אמיתית. לדעתי, עבור המשקיעים בעלי אורך רוח, זה הזמן לרוץ ולרכוש את מניית החברה", כך סיפר רוז'נסקי ל-TheMarker לפני 4 חודשים עם פרסום התוצאות של דלק נדל"ן לתשעת החודשים הראשונים של 2007.



אלא שמי שהקשיב לדבריו של רוז'ינסקי, ו"רץ להשקיע במניית דלק נדל"ן", מגלה כיום כי לא בטוח שזאת היתה החלטה מושכלת למדי, שכן מאז מניית החברה צנחה בכ-46.5%, ואבדה למשקיעיה "על הנייר" כ-1.17 מיליארד שקל. רוז'נסקי ידוע כאחד שלוקח דברים ללב, וסביר להניח שהירידה המתמשכת במחיר המניה לא מוסיפה לו לשעות שינה המעטות שלו גם ככה, גם אם הוא לא מוכן הפעם לדבר ישירות על המניה, אלא מסתפק בהבטחה כי עתידה של דלק נדל"ן יהיה "ורוד" גם בעתיד.



איך עוברים ימים כאלה סוערים? איך דואגים להעביר מסר מרגיע למשקיעי החברה?



רוז'נסקי: זה לא סוד שהמשקיעים שלנו חווים בתקופה האחרונה תנודות חדות במחירי מניית דלק נדל"ן. עם זאת, אני חייב לציין, שאילו דלק נדל"ן היתה חברה פרטית ומניותיה לא היו נסחרות בבורסה, ספק אם אני - כמנכ"ל החברה - הייתי חש בסערה בעוצמה כה רבה. אני יכול לומר בלב שלם , כי למעט הירידות החדות מהן סבלו מניות ענף הנדל"ן המניב, לרבות מניותיהן של דלק נדל"ן ודלק גלובל- הרי שתחושתי ביומיום היא שהחברה ממשיכה לפעול כרגיל, לבחון במלוא המרץ עסקות גדולות בכל מדינות היעד שלה, בסכומי השקעה גדולים מאד, והתואמים את האסטרטגיה שלה".
מה המשקיעים בשווקים מגלים שגורם להם להדיר את רגליהם ממניית דלק נדל"ן?



רוז'נסקי: זוהי דרכם של שווקים. הם מתנהגים כגלים עולים ויורדים, אך בסופו של דבר הם מתכנסים לרמות מחירים הגיוניות. ההיסטוריה הוכיחה את נכונותו של המשפט - 'כשהגלים מתחזקים, החזקים מתגלים' ואני מקווה שהמשפט הזה ימשיך להיות נכון. ככל שהגלים הללו יותר תדירים, וככל שהתנודתיות יותר חדה, כך, לדעתי, תגבר ההערכה כלפי חברות עם איתנות פיננסית גבוהה, תיק נכסים מגוון, שוכרים איכותיים ועם תזרימי מזומנים יציבים לטווחים ארוכים, כמו דלק נדל"ן.
האם אתם עורכים מפגשים עם האנליסטים בשוק ההון בימים אלו?



רוז'נסקי: מי שמכיר אותי יודע היטב, שבכל הזדמנות של מפגש עם משקיעים ואנליסטים אני מקפיד להרחיב על האסטרטגיה העסקית של דלק נדל"ן, המדברת על כך שהחברה מתמחה ברכישת נכסים מניבים, הממוקמים במיקומים מרכזיים בעולם (Prime locations) במדינות המתאפיינות ביציבות כלכלית, המושכרים לשוכרים איכותיים מהליגה הראשונה של הגורמים העסקיים והציבוריים בעולם,ושרכישתם ממומנת בהלוואות ללא זכות חזרה (Non-recourse) הנושאות ריביות קבועות לטווחים ארוכים.



כאשר עליי לציין,שככל שחולף הזמן, אני למד שהדבקות ביישום האסטרטגיה שלנו היא אחד האלמנטים החשובים ביותר שמסייע לנו להמשיך ולפתח את החברה ולנסות ולהצעידה לשיאים חדשים, כאשר לנגד עינינו יצירת ערך לבעלי המניות. הוכחנו זאת בעבר,ונוכיח זאת גם בעתיד.



אולי בשוק חוששים מרמות המינוף הגבוהות של דלק נדל"ן העשויות להוות לרועץ במידה ומשבר האשראי יימשך?



רוז'נסקי: שוק ההון הביע לא פעם את חששו מרמות המינוף שבהן פועלות חברות נדל"ן מניב.עם זאת, יש לזכור, כי כל ההלוואות שלנו הינן הלוואות נון ריקורס, שרמת החשיפה שלנו אליהן במקרה של חדלות פרעון, היא אפסית, וכי בזכות ההלוואות הללו מייצרת דלק נדל"ן תשואה ממוצעת של כ-13% לערך על ההון העצמי המושקע ברכישת הנכסים שלה".



"אני אישית מתחייב להמשיך ולהשקיע גם השנה את מרב מאמציי לפיתוחה של החברה, לחיזוק חוסנה הפיננסי, ליצירת ערך עבור בעלי המניות ולהבטיח את תזרימי המזומנים שישרתו את חובנו. אני משוכנע, כי החברות הבנות שלנו, מגוון האחזקות והפעילויות שלנו, המותג המוביל שלנו, תיק הנכסים האיכותי שלנו והמשך יישום האסטרטגיה שלנו - יאפשרו לי להשיג מטרות אלה. אני מאמין מאד, כי בטווח הארוך כל יתרונותיה היחסיים של דלק נדל"ן ועסקיה ישתקפו גם במחיר מניית החברה בבורסה, שכן בסופו של יום, שוקי ההון הינם משוכללים, והכלכלה תמיד מנצחת - גם בעולם שבו תאוות הבצע והפחד מתחלפות האחת עם השנייה במהירות מסחררת", מסיים רוז'נסקי את דבריו.



"כל יום, כשאני קם בבוקר, אני נהנה וטוב לי. האהבה שלי ליצירת דברים חדשים, שמלווה אותי עוד מימי הקיבוץ, נמשכת גם כיום, כשאני השכיר העשיר בארץ", כך סיפר רוז'נסקי ל-TheMarker ביום ההודעה על עסקת ילמולי. אלא שאת שנת 2007 הוא מסיים עם עלות שכר "צנועה" של כ-16.1 מיליון שקל(כ- 3 מליון שקל משכורת והשאר תשלום מבוסס מניות), ומאבד את הכתר של שיאן השכר. ספק אם הדבר יעודד את רוז'נסקי, אך כתר זה יועבר השנה ככל הנראה למנהל אחר של קבוצת דלק - אייל לפידות, מנכ"ל חברת דלק ישראל - הנהנה מעלות שכר כוללת של כ-36.2 מיליון שקל.



איך ההרגשה לאבד את הבכורה?



רוז'נסקי מחייך ועונה: "בכיף ואהבה".



הפעילות של דלק גלובל מתקדמת אך המניה מקרטעת



דלק גלובל פירסמה את תוצאותיה לשנת 2007 בסוף השבוע האחרון, והציגה גידול של כ-16.5%, בשווי הנכסי הנקי של תיק הנכסים של החברה, לעומת שנה שעברה בעת ההנפקה, ל-605.4 מיליון ליש"ט. הרווח הנקי של החברה אמנם ירד ב-2007 בכ-40%, לעומת 2006, לכ-70.7 מיליון ליש"ט, אך השוואה זו אינה מדויקת, שכן בשנה שעברה בוצעו שערוכים גדולים יותר של נכסיה לקראת ההנפקה.



"מאוד מאכזב לראות את ביצועיי מניית דלק גלובל, אשר מאז ההנפקה נפלה בכ-60%. עם זאת אנחנו לא חסינים בפני המציאות הנוכחית הקודרת של השווקים והסנטימנט השלילי האופף את מניות סקטור הנדל"ן. מה שכן, מניית דלק גלובל נסחרת כיום משמעותית מתחת לשוויה הכלכלי האמיתי, ואנו נעשה את כל המאמצים הנדרשים בכדי להוכיח לשוק ההון כי הוא טעה בתמחורה, שכן החברה המשיכה במהלך השנה האחרונה בפעילותה השוטפת - תוך כדי רכישת נכסים נוספים ברחבי אירופה בתמורה כוללת של למעלה ממיליארד ליש"ט ושמירה על שוכרים איכותיים.



בנוסף, החברה נהנית מקופת מזומנים של כ-83 מיליון ליש"ט, אשר ינוצלו בתקופה הקרובה לרכישת נכסים אטרקטיוויים ברגע שיימצאו כאלה, כך ציין הווארד סטאנטון, יו"ר דלק גלובל לאחר פרסום התוצאות של החברה לשנת 2007. סטאנטון הוסיף, כי החברה ביחד עם דלק נדל"ן, ממשיכים בביצוע התהליכים הנדרשים בכדי לרשום את מניית דלק גלובל, בבורסה הראשית של לונדון, כדי להעלות את סחירותה, וציין כי המהלך יושלם ברגע שהמצב בשווקים יירגע.