כצמן וסגל מסיימים שנה חזקה של גזית גלוב עם עלות שכר של כ-17 מיליון שקל כל אחד

גזית גלוב רשמה ב-2007 גידול של כ-18% בהכנסות מהשכרה לעומת 2006 לכ-3.6 מיליארד שקל. גידול במצבת הנכסים נרשם בעקבות רכישת נכסים חדשים בניכוי נכסים שנמכרו, תחילת הנבה של נכסים שפיתוחם הושלם, עלייה בשכר דירה ממוצע למ"ר של הנכסים. תרומה נוספת הגיעה מכיוונה של חברת להכנסות - בעקבות מכירות בניינים, קרקעות וביצוע רכישה, פיתוח וניהול של נכסים מניבים בארה"ב, קנדה, ישראל, סקנדינוויה, גרמניה ובולגריה.



גזית גלוב מחזיקה ומנהלת 465 נכסים - בהם 411 מרכזים מסחריים, 21 מרכזים מסחריים בפיתוח, 13 בתי דיור מוגן (הכוללים כ-1,315 יחידות דיור), 2 בתי דיור מוגן בפיתוח, 7 מבני משרדים רפואיים ו-2 חניונים רב קומתיים. בנוסף מחזיקה החברה 11 נכסים אחרים, בשטח כולל של 4.7 מיליון מ"ר ובשווי של 44.4 מיליארד שקל. נכסים אלו מניבים לחברה דמי שכירות שנתיים בהיקף של כ-3.8 מיליארד שקל. ההשקעות של גזית גלוב ברכישה ופיתוח נכסים הסתכמה ב-2007 בכ-7.3 מיליארד שקל.



ההכנסות של החברה מהשכרה בניכוי ההוצאות מהפעלת הנכסים (NOI) גדלו ב-2007 ב-20%, לעומת 2006, והסתכמו בכ-2.4. מבחינת ההתפלגות הגיאוגרפית של ההכנסות מהשכרה ב-2007, לעומת 2006 , שיעור ההכנסות בקנדה ירד ב-1% ועמד על 43%, בארה"ב ירד ב-2% ועמד על 31%, באירופה גם עלה שיעור זה בכ-1% ועמד על 21% ובישראל נרשמה עלייה מרמה של 3% ל-5%.



הרווח הגולמי של גזית גלוב עלה ב-2007 בכ-21% - לעומת 2006 - לכ-2.44 מיליארד שקל. ה-FFO של החברה, המייצג את הרווח הנקי בתוספת דיווידנדים מהשקעות בניירות ערך, בתוספת פחת והפחתות ובניכוי הוצאות והכנסות חד פעמיות - עלה ב- 2007 ב-34% ל-305 מיליון שקל.



בעקבות יישום תקני החשבונאות הבינלאומיים (ה-IFRS) לראשונה - השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה הסתכם ב-2007 בכ-1.86 מיליארד שקל, לעומת כ- 2.7 מיליארד שקל ב-2006.



כמו כן בעקבות יישום ה-IFRS, גזית גלוב אינה מפרסמת מספרי השוואה רבעוניים, אלא רק את התוצאות של 2007. ה-NOI של החברה ברבעון הרביעי הסתכם בכ-636 מיליון שקל והרווח הנקי בכ-76 מיליון שקל.



בעקבות יישום תקני החשבונאות הבינלאומיים, החליטו כצמן וסגל לוותר על חלק מהבונוס השנתי שלהם בהיקף של כ-44.6 מיליון שקל ו-17.8 מיליון שקל, בהתאמה. כך שלא יילקחו בחשבון רווחים או הפסדים משערוך נדל"ן להשקעה שלא מומש באותה שנה. כצמן סיים את 2007 עם עלות שכר של כ- 17.3 מיליון שקל - כאשר מתוך סכום זה כ-3 מיליון שקל השכר והיתר בונוס. לסגל - אשר סיים לכהן כמנכ"ל החברה. אותו החליף מיקי בר חיים, לשעבר ראש חטיבה המסחרית בבנק לאומי, שעלות שכרו ב-2007 הסתכמה בכ-17 מיליון. מתוך סכום זה 4 מיליון מוגדרים כשכר והיתר בונוס.



תזרים המזומנים מפעילות שוטפת של גזית גלוב גדל ב-2007 בכ-15%, לעומת 2006, והסתכם בכ-793 מיליון שקל. ההון העצמי של החברה עלה בכ-30%, לעומת 2006, לכ-5.7 מיליארד שקל. הרווח הנקי של החברה ב-2007 שמר על יציבות ברמת 983 מיליון שקל. החברה שמרה בשנה שעברה על מינוף דומה לזה שבשנת 2006, כשיחס החוב להון עצמי עמד נכון לסוף 2007 על כ-55.8%,לעומת כ-53.9% ב-2006.



ההיסטוריה חוזרת והחזקים ישרדו



אמנם החברה לא קיימה מסיבת עיתונאים, אך כצמן ניצל את הבמה ופרסם מכתב פנייה לבעלי המניות. "תהיתי איך לסכם שנת שיא שבה גזית גלוב הרוויחה כ-983 מיליון שקל, השיגה תשואה על ההון בשיעור של 24% והגדילה את תזרים המזומנים שלה ב-15%. תהיתי גם איך לצד שנה כל כך טובה בפעילות - שווי השוק של החברה ירד ב-2007 בכ-26%".



לדעתו של כצמן - הסיבה לסתירה בין הפעילות לשווי של גזית גלוב נעוצה בראייה מוטעית של מרכיביו ויסודותיו של משבר הסאבפריים (מתן משכנתאות ללווים בעייתיים). סיבה נוספת היא ששוק ההון התייחס לנדל"ן כולו - על ענפיו השונים - כאל מקשה אחת מבלי לעשות את ההבחנות הנדרשות בין הענפים השונים.



"אין ספק שעודפי היצע הכסף ועלויות המחירים הבלתי סבירות בשנים אחרונות הביאו לכך שחלק מעסקי הנדל"ן איבדו את הקשר עם המציאות. במיוחד הטשטשה ההבחנה בין שני צדדים של משוואה. בצד אחד עומדים הנדל"ן למגורים, הנדל"ן המניב ונדל"ן מוסדי. נדל"ן זה הינו ברמה גבוהה המתאפיין במיקומים הטובים ביותר, בחסמי כניסה גבוהים ובדיירים מעולים. בצידה השני של המשוואה ניציב נדל"ן באזורים פחות טובים, עם חסמי כניסה נמוכים".



כצמן מוסיף ומציין כי ההבחנה הזאת היטשטשה והטירוף שאחז בשווקים - הריצה אחר כל בדל של תשואה והישגים מיידיים - בלבלו את הכול. הם גרמו לויתור על עקרונות יסוד בניהול השקעות ועל זהירות עסקית מינימלית. לפי כצמן, נראה שבלהט הרדיפה אחר רווחים קלים - שכחו רבים שתי עובדות: האחת - שצריך לשלם ריבית, והשנייה - שבסוף היום הלוואות צריך לפרוע.



כמו כן, מציין כצמן כי ההיסטוריה חוזרת על עצמה - ומה שקורה בשנת 2008 כבר קרה בארה"ב בשינויים קלים בסוף שנות ה-80'. זאת, כאשר בנקים למשכנתאות קרסו כמו מגדלי קלפים עקב מדיניות הלוואות פרועה ובלתי אחראית.