סיבה לדאגה לתשובה ועופר? סימנים ראשונים להאטה בשוק הנדל"ן לדיור במנהטן עקב הפיטורים בוול סטריט

מכירות דירות באזור מנהטן רשמו ירידה בינואר ובפברואר לעומת החודשים המקבילים בשנה הקודמת, ומספר הנכסים שהוצעו למכירה רשם את הזינוק החד ביותר לפחות מאז שנת 2000, לפי נתוני חברת הייעוץ והשמאות מילר סמואל. לפי נתוני החברה, נפל מספר העסקות בשוק ב-6.4% בחודשיים הראשונים של השנה ל-3,250, ומספר הבתים שהועמדו למכירה נפל ב-15% בחודשיים הראשונים של השנה לעומת התקופה המקבילה בשנת 2007, ל-6,225 בתים. סוכנות הנדל"ן בלמרק (Bellmarc) דיווחה על נפילה חדה אף יותר של 20% במספר העסקות שבוצעו דרכה בחודשים ינואר ופברואר.



הירידה במכירות בשוק הנדל"ן העירוני היקר ביותר בארה"ב עלולה להחריף השנה על רקע הקיצוצים בוול סטריט, העריך נשיא מילר סמואל, מילר סמואל. חברות במגזר הפיננסים בארה"ב רשמו עד כה מחיקות של יותר מ-200 מיליארד דולר בגין הפסדים על השקעות בשוק המשכנתאות, ופיטרו 34 אלף עובדים במהלך תשעה החודשים האחרונים, לא כולל הפיטורים הצפויים בבנק ההשקעות בר סטרנס בעקבות רכישתו על ידי ג'יי.פי מורגן צ'ייס.



"מדובר במקור גדול מאוד לדאגה משום שלמרות שמספר המשרות שנחתכו הוא נמוך יחסית לסך המשרות במגזר, ההשפעה ברמת ההכנסות תהיה גדולה", אמרה הכלכלנית הראשית של אתר Economy.com של מודי'ס, מריסה די נטלי. "הבונוסים והמשכורות של וול סטריט תמכו במיוחד בשוק הנדל"ן של מנהטן", הוסיפה די נטלי, אשר צופה כי פיטורים צפויים של 25 אלף עובדים נוספים בוול סטריט, עלולים לאיים על המשך עליות מחירי הנדל"ן בשנתיים הקרובות.



עם זאת, מחירי הנדל"ן במנהטן ממשיכים לעלות, לעת עתה, והמחיר החציוני של דירות במנהטן עלה בקרוב ל-14% בחודשיים הראשונים של השנה, ל-850 אלף דולר, ציין גרגורי היים, הכלכלן הראשי של חברת הנדל"ן טרה הולדינגס - שבבעלותה סוכנויות הנדל"ן בראון האריס סטיבנס ו-הלסטד פרופרטי. "רמת חוסר הוודאות בשוק היא חסרת תקדים, לפחות למשך התקופה שבה אני עוקב אחרי השוק", אמר היים.



מחירי הדירות במנהטן יותר משולשו במהלך 10 השנים האחרונות, והפעם האחרונה בה נרשמה ירידה רבעונית במחירים (לעומת הרבעון המקביל) היתה בתחילת שנת 2002, לאחר אירועי ה-11 בספטמבר. הירידה השנתית האחרונה במחירים נרשמה בשנת 1995, לאחר שהבנק הפדרלי העלה את הריבית בארה"ב שבע פעמים בתוך שנה.



עם זאת, למרות סימני ההאטה בשוק הנדל"ן במנהטן, שוק דירות היוקרה ממשיך להיות לוהט. רוכשי דירות שהנמצאות בעשירון העליון במונחי מחירים, או מעל 2.8 מיליון דולר, שילמו 28% יותר עבור דירות שרכשו ברבעון הרביעי של 2007 לעומת הרבעון המקביל בשנה הקודמת, לפי מילר סמואל.



אף כי שוק הדיור בארה"ב שקע בשנה החולפת במיתון העמוק ביותר זה עשרות שנים, המשיך שוק הנדל"ן במנהטן לשבור שיאים - הודות לעסקות שביצעו עשירי התפוח הגדול. כך למשל, דו"חות שפירסמו ארבע סוכנויות תיווך הנדל"ן הגדולות בעיר בינואר, הראו כי שוק הנדל"ן במנהטן רשם שיא ברבעון הרביעי של 2007, בזכות פרויקטים יוקרתיים כמו פלאזה של תשובה ו-15 סנטרל פארק ווסט של עופר.



המחיר הממוצע של דירה במנהטן, ברבעון הרביעי של 2007, היה 1.4 מיליון דולר - עלייה של 17.6% לעומת התקופה המקבילה ב-2006, לפי נתוני סוכנות הנדל"ן פרודנשל דאגלס אלימן. הזינוק במחיר הממוצע נבע מגידול במספר דירות היוקרה שמחירן גבוה מ-10 מיליון דולר אשר נמכרו ברבעון.



מדדים נוספים הצביעו על העובדה כי שוק הנדל"ן במנהטן נמצא בפריחה: מספר הדירות שנמכרו עלה ברבעון הרביעי ב-3.2%, לעומת הרבעון המקביל ב-2006; הדירות נמכרו בקצב מהיר יותר לעומת השנה הקודמת. בה בעת, התכווץ מלאי הדירות למכירה ב-13.5%.



מספר הדירות שנמכרו תמורת מחיר של יותר מ-10 מיליון דולר קפץ פי שלושה בשנת 2007, לפי נתוני שתי סוכנויות נדל"ן אחרות - בראון האריס סטיבנס והאלסטד פרופרטי.



חלק גדול מהעסקות היה של דירות בבניינים בסנטרל פארק ווסט 15 ובפלאזה. 94 מתוך 1,342 הדירות שנמכרו במנהטן במהלך הרבעון הרביעי, נמצאות בשני בניינים אלה.