מתברר שלא חסרים מהמרים. לדברי עו"ד מירי דונין, המייצגת מאות בעלי קרקע במתחם (שהתוכנית הרלוונטית לגביו היא תא/3700), בשנתיים האחרונות התבצעו עשרות עסקות מקרקעין בשטח.
מדובר בחטיבת קרקע בהיקף 1,900 דונם, שבשבוע שעבר הודיעה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז תל אביב על הפקדת תוכנית לגביה הכוללת כ-11 אלף דירות ועוד שטחי תעסוקה נרחבים.
הודעה בדבר הפקדת התוכנית אמנם אינה כוללת לוחות זמנים לבניית הדירות, אך היא מהווה ציון דרך בתוכנית התכנונית ומקרבת את היום בו ניתן יהיה לבנות בפועל דירות בשטח, ולפיכך נוגעת באופן ישיר לבעלי הקרקעות ואולי חשוב מכך - למחירי הקרקעות.
מכרה זהב או חולות זהב?
אז מתי, בכל זאת, תתגשם התוכנית ונתחיל לראות בתים צצים בין החולות? דונין מעריכה שבין 5 ל-10 שנים. אנשי נדל"ן אחרים פסימיים בהרבה, ומדברים על 10 שנים כמינימום, ומזכירים את סבך הבעלויות על הקרקעות הללו, שעל מנת לפתור אותו, יזדקקו להרבה יותר זמן ממה שידרוש אישור התוכניות. הזמן הוא לב לבו של הסחר הספקולטיווי בקרקעות, והפרשי הזמנים בין ההערכות הם אלה שיקבעו אם מדובר בעסקה מוצלחת, או בנפילה.
סחר במקרקעין הנמצאים עדיין בשלבי תכנון, או מקרקעין שאפילו לא הגיעו לשלב הזה, אינו דבר חדש. למעשה, מימיה הראשונים של המדינה (ואף לפני כן), עמדו על המדף חלקות מקרקעין שבעליהן ומשווקיהן הבטיחו כי יעשירו בעשרות מונים את בעליהן ביום מן הימים. רבים שהאמינו בערכן של הקרקעות רכשו מקרקעין באזורים שונים בארץ, ובגדלים שונים, וכך נוצרו בעלויות רבות בחטיבות קרקע שונות. ירושות של בעלי קרקעות שהועברו לממשיכיהם הגדילו עוד יותר את מספר הבעלים של הקרקעות. כמו בהשקעות רבות, גם כאן תוכלו למצוא בעלי קרקע שגילו יום אחד שבידיהם מכרה זהב, ואחרים שנתקעו עם חולות זהב.
מחירו של דונם בצפון מערב תל אביב הוא כ-600 אלף דולר, מחיר שגבוה במקצת ממחיר קרקע לשתי יחידות דיור ברמת אביב החדשה (בבנייה רוויה, ניתן לבנות עד 20 יחידות דיור לדונם). קצת צפונית משם, ממערב לכביש החוף, מדרום לאזור התעשייה של הרצליה ומצפון לכביש 5, אזור הנקרא חוף התכלת, נסחר דונם אדמה ב-400-500 אלף דולר. לשם השוואה, דונם בהרצליה פיתוח, באותה רמת קרבה לים, נסחר סביב 3 מיליון דולר, כך שהפוטנציאל הכלכלי של הקרקע על הנייר גדול.
בניגוד לשוק הנדל"ן הסטנדרטי, במקרה הזה מרכיב הציפיות עומד במרכז העסקה. דונין: "בשוק הנדל"ן מציינים תמיד את המיקום כדבר החשוב ביותר, ואכן הקרקע בצפון מערב תל אביב היתה ותהיה תמיד מצוינת. אלא שקרקע זו שייכת לשוק של ציפיות. מי שקונה היום מקרקעין מסתכל לטווח ארוך ומוכן להמתין".
מובן שאף אחד לא מוכן להמתין לנצח, ולכל אחד יש ציפייה לגבי הזמן שבו תושבח הקרקע. והנה, למרות חוסר הוודאות לגבי הקרקע, עו"ד דונין מספרת כי היא מקבלת כל הזמן הצעות לרכוש קרקעות במתחם: "בהחלט ניתן להגיד כי הביקוש עולה על ההיצע".
זינוק מחירים בבת ים
צפון מערב תל אביב אינו המקום היחיד שלגביו מתנהל סחר בקרקעות עתידיות. לדברי המתווך עוז עזר מ"קסטל נכסים" בבת ים, הביקוש לקרקעות פנויות הנמצאות בהליכי תכנון הוא גדול. בבת ים אושרה באחרונה תוכנית בנייה (בי410) הכוללת מעל 3,500 יחידות דיור על קו החוף של העיר בחלקה הדרומי. לפי עזר, הצפי של אנשי הנדל"ן בעיר הוא כי הבנייה במקום תתחיל בעוד כשנתיים-שלוש, וזאת לאור האישור שנתן משרד הפנים לתוכנית לפני כשלושה חודשים: "לפני שנתיים עלה דונם אדמה במקום 180 אלף דולר, לפני שנה המחיר היה כבר כ-230 אלף דולר וכיום תג המחיר נע כבר סביב 300 אלף דולר".
לדברי עזר, יש לו כיום לקוחות שמוכנים לשלם סכומים שכאלה: "אבל אין לי מי שמוכן למכור להם את הקרקע".
כל עוד הסחר בקרקעות הללו נערך בין יודעי דבר וספקולנטים שמהמרים בכספם, הדבר אינו צריך להטריד את היתר. הבעיה היא שלא פעם מחלחל הסחר הזה גם לאנשים מן היישוב, שלא בדיוק ערוכים להשקעה ארוכת טווח של עשר שנים ויותר, וסבורים שרכשו קרקע במחירי מציאה.
"צריך להתייחס לקרקעות האלה כמו לקופת גמל, דהיינו משהו שאתה שם עליו את הכסף היום, אך הוא יניב עוד הרבה מאוד שנים. למרות שאני מתעסק בזה הרבה שנים, אני מוצא בכל הנושא בעיקר מינוסים. סימן השאלה הגדול ביותר הוא מתי תאושר התוכנית. הקרקע בצפון מערב תל אביב אמנם הופקדה בשבוע שעבר, אבל להערכתי ההתנגדויות ושאר הליכים יגרמו לכך שהיא תאושר בעוד שש או שבע שנים. בנוסף צריך לזכור שתהליכי איחוד וחלוקה מחדש הופכים אותך בעל כורחך לשותף של עוד אנשים רבים, שלא לדבר על הפקעת קרקע לצורכי ציבור שנכון לעכשיו לא ברור מה היקפה", מספר מתווך תל אביבי.
לפי אותו מתווך, מי שיבקש לקנות קרקע במקומות מסוג זה יגלה שהבנקים אינם ששים לשתף פעולה ולהעמיד מימון לצורך הרכישה: "הבנקים אינם מוכנים שהקרקע תעמוד כבטוחה להלוואה מכיוון שהם לא מוכנים להיכנס בעצמם להרפתקה הזו. הבנק מבקש משהו שהוא יוכל לממש במקרה שהלווה ייקלע לקשיים, וקרקע מסוג זה אינה ניתנת למימוש באופן מיידי".
הבעלים בהרצליה נוקטים יוזמה
לפני כשנה זינק ערכן של קרקעות סמוכות הנמצאות בשטחה המוניציפלי של הרצליה בעקבות הודעה של גורמי התכנון, על התקדמות בתוכנית התכנונית של קרקע שלא חלה לגביה עד לאותו זמן שום תוכנית. מדובר במתחם חוף התכלת, אחת מעתודות הקרקע הגדולות ביותר של הרצליה. מעל ל-500 גורמים שונים מרכיבים את רשימת הבעלים של 2,200 הדונם הנמצאים בין כביש 5 בדרום לאזור התעשייה של הרצליה בצפון וממערב לכביש החוף.
במשך שנים רבות פנו בעלי הקרקע לעיריית הרצליה בבקשה כי זו תתכנן תוכנית למקרקעין על מנת שהם יוכלו לממש את הקרקעות שבידיהם. משהבינו בעלי הקרקע כי עיריית הרצליה אינה מעוניינת לפתח את הקרקע, הם התאגדו תחת גוף שנקרא "עמותת חוף התכלת", וזו החלה לתכנן באופן עצמאי תוכנית מתאר מקומית לקרקע, שהוגשה לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה של תל אביב. "הלחץ שהיה על העירייה לאחר הגשת התוכנית המפורטת היה גדול", מספר עו"ד אבי נאמן, שהיה אחראי על ביצוע התכנון ועל הגשת התוכנית לוועדה המחוזית.
באמצע 2006 החליטה עיריית הרצליה כי היא תתחיל לתכנן תוכנית מתאר מקומית לשטח, ובפברואר 2007 אישר משרד הפנים לעירייה לקדם תוכנית תכנונית לשטח. האישור שנתן משרד הפנים לעירייה הקפיץ לדברי נאמן את מחירי הקרקע: "עלותו של דונם היתה 300-400 אלף דולר, ומאז אותה החלטה של משרד הפנים המחיר רק המשיך לעלות, כשהביקוש לקרקע כמובן עלה".
יחד עם זאת טוען עו"ד נאמן כי מדובר בעסקות מסוכנות: "מסתובבים כיום בשוק הרבה מאוד ספקולנטים שמציעים קרקעות במתחם חוף התכלת למכירה. אני מציע להיזהר מאוד בעסקה כזו. אני אומר לכל מי שניגש אלי ומבקש לקנות קרקע במתחם שלא יעשה כן, מכיוון שפרטים רבים אינם ידועים לגבי עתיד הקרקע, ובין היתר צפיפות המגורים ואחוזי ההפקעה לצורכי ציבור".
מסים והיטלים בעסקה על שטח שעובר הליכי תכנון
>> עו"ד זיו שרון ממשרד עורכי הדין אלתר ושות' המתמחה בתחום המיסוי מציין כי מי שמבקש לרכוש כיום קרקע בשטח שעובר הליכי תכנון, ישלם במעמד הקנייה מס רכישה בסך של 5% ממחיר המקרקעין; לכך יש לצרף שכר טרחת עורך דין וכן תשלום למתווך (אם העסקה בוצעה באמצעות מתווך).
כאשר הקרקע תימכר בעתיד, בעל הקרקע יהיה חייב ב-20% מס על השבח של הקרקע. השבח מחושב (באופן גס) בדרך הבאה: מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה, פחות כל העלויות הנלוות במידה שהיו (בדרך כלל, תשלום לעורכי דין ולמתווכים, מס רכישה והיטל השבחה).
בנסיבות העניין, אין ספק כי יוטלו גם היטלי השבחה על הקרקע החל בשלב שבו תאושר התוכנית - בהנחה שמאז הרכישה לא היו תוכניות בניין עיר משביחות פרט לתוכנית שבהכנה.
שרון מציין כי בעל קרקע המבקש למכור כיום את הקרקע שברשותו, צריך לדעת כי בעת המכירה יחול עליו מס שבח בטווח של 12%-45%, וזאת בהתאם לשנה שבה נרכשה הקרקע.
שרון מוסיף כי קרקע שנרכשת לצורכי השקעה אינה מחויבת במע"מ, אך אם יראו פעילות מסחרית בקרקע היא עשויה להתחייב במע"מ.
השקעה בקרעות פנויות היא אפיק מסוכן; "ניתן להרוויח מאות אחוזים אך מצד שני אפשר להתרסק בגדול"
גיא ליברמן
4.4.2008 / 10:38