מבט מהיר בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מחזק את דבריו של ניר. המספרים מצביעים על עלייה זעומה של 700 תושבים שנוספו לעיר בחמש השנים האחרונות. "לוד ממוקמת באזור גיאוגרפי מצוין, ליד שדה התעופה ומרכזי תעסוקה עצומים, קרובה לתל אביב, קרובה למושבים, אפילו אפשר להקים בה בתי מלון, קרוב לשדה התעופה, כפי שקורה בעולם כולו - אבל הפוטנציאל הגדול של העיר לא מתממש", מסביר עורך מחירון הדירות לוי יצחק.
רבים רואים בבעיית הפשיעה החמורה עמה מתמודדת העיר סיבה מרכזית לרתיעה של הציבור הרחב לעבור ולגור בה. אחרים תולים זאת בהרכבה המעורב של האוכלוסייה. ברמלה השכנה, שבה הרכב האוכלוסייה דומה, הצליחו אמנם בשנים האחרונות להוריד את היקפי הפשיעה אך התדמית של העיר עדיין אינה חיובית. גם שם העלייה במספר התושבים בחמש השנים האחרונות (2,000 בלבד) רחוקה מלהרשים.
"רמלה ולוד הן השכן המסכן של מרכז הארץ", אומרת ד"ר רינה דגני העומדת בראש מכון גיאוקרטוגרפיה. לדבריה, הרכב האוכלוסייה הוא הגורם מספר אחת להיקפי הביקושים הנמוכים: "כשאומרים רמלה ולוד ישר חושבים על יהודים שחיים יחד עם ערבים. מי שמבקש להגר מעירו, נרתע מהרכב כזה של אוכלוסייה, ולכן אנחנו רואים שאנשים העדיפו את מודיעין ואת שוהם ועכשיו את באר יעקב".
כשבוחנים את רמות המחירים בשתי הערים, מבינים היטב מהי השפעתה של תדמית שלילית. בעוד שמחירי הדירות בלוד נותרו כשהיו, ברמלה נרשמה עליה מתונה של עד 5% בממוצע במהלך השנה החולפת, אלא שלנוכח ההשקעה הכספית של העירייה בטיפוח העיר ובחיזוקה, קשה להגיד שמדובר בהצלחה.
"לוד לא נהנתה מעליית מחירים בשנה החולפת, בניגוד למרבית האזורים בישראל, לרבות היישובים הסמוכים. ההיצע גבוה מהביקוש, ורבים מתושבי העיר מעדיפים לעבור לגור בשוהם, רחובות, ראשון לציון ומודיעין. כתוצאה מכך, ממוצע זמן השהייה של דירה למכירה בשוק עד למכירתה הינו כשנה, כשלרוב בעל הדירה נשבר ומוריד את המחיר המבוקש", מציין לוי יצחק. "למעלה משנה עומדת למכירה דירת 4 חדרים במגדלי הדקל במרכז לוד, בבניין מושקע ומודרני. לפני כשנה ביקש עליה הבעלים מעט יותר מ-500 אלף שקל. כיום מבקשים עליה כ-360 אלף שקל".
הפער בין המחיר המבוקש בהתחלה למחיר כיום הוא אמנם עצום, אך זו המציאות בעיר. מחיר ממוצע לדירת 3 חדרים יד שנייה עומד כיום על כ-280 אלף שקל. מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים הוא כ-470 אלף שקל, ומחיר ממוצע בלוד לדירת 5 חדרים הוא 515 אלף שקל. המחירים ברמלה גבוהים מהמחירים בלוד ב-10% בממוצע.
השכונה המבוקשת ביותר בלוד היא גני יער, הנמצאת במזרח העיר ונהנית ממשק תחבורתי מצוין הודות לכביש 40 המחבר את השכונה במהירות לכביש ירושלים-תל אביב ולכביש 6.
ברמלה השכונות המבוקשות הן קרית מנחם שצמודה לכביש 44 ממנו ניתן לצאת במהירות לכיוון צריפין וכביש ירושלים תל אביב, וכן שכונת מצליח שבדרום העיר. בנוסף להן מבוקשת גם שכונת רמת דן הנמצאת בחלק המערבי של רמלה, סמוך לבאר יעקב.
המחירים הנמוכים ברמלה ובעיקר בלוד מרתיעים את היזמים והקבלנים, וכתוצאה מכך כמעט שאין בשתי הערים הללו פרויקטים חדשים למגורים.
מכרזים ריקים
אינדיקציה נוספת לקרירות של היזמים כלפי שתי הערים ניתן למצוא במכרזים שמוציא מינהל מקרקעי ישראל פעם אחר פעם בקרקעות הנמצאות בשטחי הערים. אלה אינם זוכים לפניות רבות, מה שמוביל למכרזים נוספים ולאי פיתוח. במכרז המינהל בשכונת נוה שלום (שכונה המזוהה עם ערביי לוד) שפורסם באחרונה, לא ניתנה אפילו הצעה אחת ל-70 המגרשים לבנייה צמודת קרקע. אין זה המכרז היחידי בחמש השנים האחרונות שנכשל בעיר.
"יזמים בפירוש מפחדים להיכנס לעיר בגלל שקשה לראות פה רווחים", מספר זכיין אנגלו סכסון באזור, רונן שטרית, בעצמו יזם נדל"ן: "עלות הבנייה בעיר דומה לעלות הבנייה בתל אביב, למעט הפרשים קטנים במפרטים, ולמרות שכאן הקרקע זולה באופן משמעותי ואפילו קיצוני, לא תראה פה יזמים גדולים".
לדברי שטרית, עלות בניית דירה (כולל הוצאות פיתוח), עומדת כיום בלוד על 54 אלף שקל, ועל אף שמדובר במחיר נמוך במיוחד הוא עדיין לא מספיק אטרקטיווי: "אולי כשהמחיר יעמוד על 36 אלף שקל ומטה זה יהיה אטרקטיווי. מספיק שנציין כי ב-2004-2006 הוצאו היתרים לבניית 120 דירות בלוד. ברמלה המצב טוב במעט ועומד על 162 היתרים. לצורך השוואה, בפרק זמן זה הוצאו בראשון לציון 1,824 היתרים, וברחובות 1,506".
קנייה אאוט, שכירות אין
אלא שלא הכל שלילי. מחירי הדירות הנמוכים הביאו להאצה בשוק השכירויות. שוק זה פורח בשתי הערים, ובמיוחד בלוד בה מחירי השכירויות לא מפסיקים (בינתיים) לעלות. רונן שטרית מספר על יזם שרכש בשמונת החודשים האחרונים 20 דירות בלוד: "המחיר הנמוך של הדירות מצד אחד והמיקום הגיאוגרפי מצד שני עושים את שלהם. יש כיום בעיר הרבה מאוד אנשים שמרוויחים יפה מהשכרת דירות".
חיפוש בלוח הדירות המקוון yad2 מגלה עשרות דירות להשכרה בשתי הערים. דירת 3 חדרים בלוד מוצעת להשכרה ב-1,760 שקל בממוצע, ואילו דירת 4 חדרים ב-2,340 שקלים בממוצע. ברמלה דירת 3 חדרים מוצעת להשכרה ב-2,000 שקל בממוצע, ואילו דירת 4 חדרים מוצעת להשכרה ב-2,220 שקל. זכיין "רימקס נתיב" ברמלה, שמואל בן מרדכי, מספר כי "רמלה נהפכה ליעד אטרקטיווי למשקיעים, וזאת מכיוון שניתן להשיג בה תשואות יפות של 8%-10%. בשכונות המטופחות יותר כמעט שאין דירות להשכרה, והקונים שם הם בעיקר למטרת מגורים. אבל בשאר העיר מתפנות יותר ויותר דירות להשכרה".
תחרות בבאר יעקב
בעיה נוספת של לוד ורמלה הן המתחרות הצעירות שקמות עליהן מדי כמה שנים. אם בעשור האחרון נאלצו לוד ורמלה להתמודד מול האטרקטיוויות של מודיעין ושוהם, בשנתיים האחרונות נוספה לאזור מתמודדת חדשה בדמות באר יעקב שמושכת אליה אוכלוסייה גדולה, ובכך ממשיכה "לייבש" את רמלה ולוד.
בדומה לשתיהן, גם באר יעקב זכתה לתדמית שלילית במשך שנים רבות. שמה היה במשך שנים רבות שם נרדף למוסד לחולי רוח שפעל בקרבה, ולדיור ישן עם נוף המורכב מדירות שיכון ישנות; גם הרכב האוכלוסייה שכלל עולים רבים מאתיופיה הרתיע תושבים מבחוץ להתיישב בה, למרות קרבתה לראשון לציון.
אלא שבשנתיים האחרונות באר יעקב התגלתה מחדש. די לראות את רשימת החברות הקבלניות שבונות כיום במקום על מנת להבין עד כמה המקום מחוזר. לא פחות מעשר חברות בנייה פועלות בקרבה, ובמושב תלמי מנשה הנמצא בשטחי המועצה המקומית באר יעקב. האזור עובר מתיחת פנים, ורמות המחירים בו גבוהות בהרבה מרמלה ולוד.
"במשך שנים רבות באר יעקב היתה מעין כלה מרוחקת. לא ידעו אם לחזר אחריה או לא. אבל בשנה וחצי האחרונות הכל השתנה. המקום עובר מתיחת פנים וזוכה לביקושים מרשימים וכעת ברור כי באר יעקב נהפכה ללהיט נדל"ני", מציין שטרית. לדבריו, רוב המגיעים למקום הם זוגות צעירים מראשון לציון ומנס ציונה, בהן רמות המחירים גבוהות בהרבה.
גם משאר ערי המרכז מגיעים לבאר יעקב, אם כי במספרים נמוכים יותר: "רמות המחירים בראשון לציון גבוהות בכ-200 אלף שקל לעומת בבאר יעקב. לזוג צעיר שרוצה מגורים במחיר טוב ועדיין להישאר קרוב למשפחה - זו בחירה מצוינת".
אלא שהביקושים מביאים כבר עכשיו לעליית מחירים: סמנכ"ל השיווק בחברת אלמוג כ.ד.א.י, הבונה בבאר יעקב פרויקט בן מאות יחידות דיור, מציין כי בשנה האחרונה נרשמה במקום עליית מחירים שקלית של 7%-9%. "אם בתחילת השיווק של הפרויקט דירת 4 חדרים בשטח של 116 מ"ר ומרפסת בשטח של 9 מ"ר נמכרה במחיר של 860 אלף שקל, כיום אותה הדירה נמכרת במחיר של 940 אלף שקל. מיני פנטהאוז בשטח של 132 מ"ר עם מרפסת בשטח של 21 מ"ר נמכר בתחילת השיווק במחיר של מיליון שקל; כיום הוא יימכר במחיר של 1.17 מיליון שקל, מספר אמסלם.
ב-2006, כשהתחיל השיווק של הדירות החדשות, הן נמכרו סביב 700 אלף שקל, כשאנשי נדל"ן מקומיים העריכו כי רמות המחירים של דירות חדשות יגיעו בתוך כמה שנים לרמה של כ-830 אלף שקל (לפי מונחיים דולריים של אותה תקופה). כפי שאנחנו רואים כיום, הם טעו: מחיריהן של דירות 4 חדרים נעים בין 850 אלף שקל ל-950 אלף שקל.
המתווכת שמחה מרציאנו מסוכנות אנגלו סכסון מציינת כי הפרויקטים החדשים אף מביאים לעליית מחירים בדירות הישנות בבאר יעקב: "בשכונת הרצל ניתן היה לקנות לפני כשנה דירת 3 חדרים ממוצעת ב-300 אלף שקל, וכיום המחיר הממוצע הוא 380 אלף. גם שכונת רמב"ם עלתה, מ-280 אלף שקל בממוצע ל-340 אלף שקל בממוצע, אך צריך לזכור כי שם מדברים גם על פינוי בינוי ולכן אנשים מבקשים לקנות שם דירות. אבל את הקפיצה הגדולה ביותר ניתן לראות ברחוב שאנס, שם נבנו לפני כשלוש שנים שלושה בניינים. לפני שנה מכרנו שם דירת יד שנייה ב-500 אלף שקל, וכיום דירה דומה נמכרת ב-650 אלף שקל".
רמות מחירים דומות נרשמות במושב תלמי מנשה הנמצא בין באר יעקב לרמלה, שם בונות כמה חברות ובהן שיכון עובדים וקבוצת חנן מור. האחרונה, שבונה במקום תשעה בניינים וסך הכל 301 דירות, מדווחת על מכירת 100 דירות מאז מארס 2007 - מספר גבוה לכל הדעות. דירת 4 חדרים בשטח של 116 מ"ר נמכרת במחיר של 850 אלף שקל, דירת 5 חדרים נמכרת ב-980 אלף שקל ואילו דירות פנטהאוזים ולופט באזור נמכרות ב-1.3-1.5 מיליון שקל.
"המועצה המקומית באר יעקב היא עתודת קרקע חשובה מאוד כיום במטרופולין גוש דן. במשך שנים מספר היה נראה כי המטרופולין ינוע צפונה לכיוון חדרה, אבל כעת נראה כי התנועה היא דווקא דרומה לכיוון באר יעקב וכמובן נס ציונה ורחובות. כל עוד רמות הביקושים בצפון המטרופולין ייעצרו בנתניה, כפי שקורה עכשיו, באר יעקב תמשיך ליהנות מביקושים גדולים", מציינת ד"ר דגני.
הערים רמלה ולוד מעולם לא היו פנינות נדל"ן אך כיום הן עומדות בפני שורה של אתגרים
גיא ליברמן
4.4.2008 / 12:23