אחי הביא את הדירה - הבנקים נתנו את הכסף

איך נעשתה הרכישה?



"מצאתי את הדירה דרך אחי, איתי, שקונה דירות ובניינים במצב קשה ומשביח אותם באמצעות שיפוץ. המצב של הדירה בפתח תקוה היה קטסטרופלי. הדירה היתה ישנה מאוד, והיה צורך לשפץ אותה מהיסוד - כולל החלפת הצנרת. אני הצטרפתי לאחי כמשקיע די פאסיווי, מתוך אמונה שלי בו. לא הייתי מעורב בתהליך חיפוש הדירה, בתכנון ובשיפוץ שלה.



"אני סומך על אחי בעיניים עצומות. הוא אמין, ישר ומקצועי. אם לא הוא, לא הייתי נכנס לעסקה הזו".



מה היו הציפיות שלך מההשקעה?



"למכור את הדירה למשקיע ברווח אחרי השבחה. זו דירה במיקום טוב, אבל מכיוון שהיא ישנה, אי אפשר לקבל עליה תשואה גבוהה מדמי שכירות. מצד שני, הרבה משקיעים לא אוהבים דירות מהסוג הזה כי הם לא רוצים להתעסק בשיפוצים ואנחנו עושים את העבודה הזו בשבילם: משפצים ומוצאים את השוכרים - והקונה מקבל בית מסודר עם צ'קים לשנה של השוכרים. אני קונה בשביל רווח הון על העסקה, ומוכר למשקיע שקונה אותה כנכס מניב".



מה צריך להביא בחשבון כשקונים דירה שמיועדת להשבחה ומכירה?



"למשקיעים מסוימים חשוב לנצל היטב את השטח. הם רוצים, לדוגמה, דירת 2.5 חדרים גדולה שאפשר להפוך אותה לדירת ארבעה חדרים. הם מחפשים גם תשואה גבוהה מדמי שכירות, ואת זה אפשר להשיג כשהדירה משופצת מן היסוד, מאובזרת ונמצאת במיקום טוב".



האם ההנחות שהיו לך בהתחלה התקיימו?



"כן. הרווחנו מהמכירה".



מה השתנה לטובה או לרעה מאז שקנית?



"המחירים בפתח תקוה עלו, וזה תרם לרווח".



איך מימנת את הרכישה?



"באמצעות הלוואה מסחרית של 160 אלף שקל, שנועדה לכיסוי המקדמה על הדירה, הוצאות הרכישה והשיפוץ, ומשכנתא בסכום של 420 אלף שקל. קל לי לקבל משכנתא מכיוון שאני עובד במשטרה. למעשה, הרכישה מומנה באמצעות הבנקים, ללא הון עצמי. לכן, התשואה על ההון העצמי גבוהה מאוד".



מה היתה העלות השנתית של הנכס?



"ההחזר החודשי של המשכנתא וההלוואה, שמסתכמים ב-5,700 שקל בחודש. את הסכום הזה שילמתי רק במשך ארבעה חודשים כי את הדירה קניתי בינואר, אבל היא נמסרה לי רק באוגוסט. סך כל ההחזרים הגיע ל-22,800 שקל".



מה למדת ומה הלקחים מהעסקה שעשית? מה היית עושה אחרת?



"למדתי שצריך לעשות עוד עסקות. בהתחלה הייתי טיפוס שפחד להיכנס להשקעות. את הכסף השגתי בעמל רב - ולא רציתי להפסיד אותו".



האם אתה מתכנן עסקות נוספות?



"כן, אני בוחן עסקה לרכישת קוטג' ברחוב הרב קוק בהרצליה".



אתה מתכוון להפוך את הנדל"ן לעיסוק קבוע?



"באיזשהו שלב אחי ניסה לשכנע אותי לעזוב את העבודה שלי, אבל אני משרת באותה יחידה כבר 15 שנה, מאז שהייתי חייל סדיר. אני אוהב אותה, וקשה לי לעזוב. אני יודע שאין לי מה לפחד בחוץ, אבל בכל זאת זו כרית ביטחון - ותמיד יש לי אופציה להיכנס לעסקות מהצד".



למה היקף העסקות שאתה מבצע לא גדול יותר?



"אי אפשר להיכנס לשתי עסקות ביחד, בגלל המימון. יש לי משכנתא לדירת המגורים שלי והדירה להשקעה היא משכנתא שנייה. משכנתא שלישית כבר אי אפשר לקחת. צריך למכור את הנכס ולהכניס כסף לבנק לפני שמבצעים עסקה נוספת".



מהם הסיכונים בעסקות שאתה מבצע?



"אני לא רואה סיכונים של ממש. במקרה הכי גרוע - שהוא לא סביר מבחינתי - לא נרוויח כסף, אבל בוודאי שלא נפסיד כסף. ההפסד היחיד שיכול להיות הוא שנפסיד את הזמן. באופי שלי, אני חושש מסיכונים, אבל מכיוון שאני מאמין באחי, אני מצפה להשקעות נוספות.



"משקיעים אחרים מסתכנים גם בבחירת השותפים: אפשר להיכנס להשקעה עם האיש הלא נכון במחיר ובמקום הלא נכונים".



מה אתה ממליץ למי שרוצה להשקיע בנדל"ן?



"להיצמד לאדם אמין שאפשר לסמוך עליו - כי זה שוק קשה. למישהו טרי הייתי מציע לבדוק היטב, ללמוד ממישהו שנמצא בתחום ומבין אותו. תמיד אפשר לעשות את זה לבד, אבל אז הסיכונים גבוהים יותר".



raz.smolsky@themarker.com



-



שם: עדי כץ



גיל: 33



מקצוע: איש קבע במשמר הגבול



מצב משפחתי: נשוי + ילדה



הנכס: דירת ארבעה חדרים, בשטח 90 מ"ר, בקומה שלישית ואחרונה



מיקום: רחוב בלפור בפתח תקוה



תאריך קנייה: ינואר 2007



תאריך מחירה: ינואר 2008



מחיר רכישה: 450 אלף שקל + 30 אלף שקל הוצאות עסקה



שיפוץ: 100 אלף שקל



סך הכול השקעה בדירה: 580 אלף שקל



מחיר מכירה: 700 אלף שקל



היקף המימון: %100 בהלוואות ומשכנתא



עליית ערך: 120 אלף שקל



רווח על ההשקעה: %20 לפני מס