במגדלים המבוקשים באזור הבורסה המחירים כמעט והכפילו עצמם בשנים האחרונות. הבעיה הזו מאפיינת את כלל שוק המשרדים בתל אביב ובמיוחד את מתחם הבורסה ברמת גן, שם היצע מגדלי המשרדים אינו גדול, והביקושים, לעומת זאת גבוהים.
"במתחם הבורסה אנחנו מוצאים ביקוש לשטחי משרד בהיקף של 100 אלף מ"ר בשנה ובצד ההיצע אנחנו רואים כי יש מחסור של 400 אלף מ"ר", אומר בלומנטל. "ב-2009 אנחנו צופים שהמחסור יעלה לרמה של 450 אלף מ"ר. מכאן שעד 2010 צפויה עליית מחירים במשרדים במתחם".
שמאי המקרקעין ירון ספקטור מציין כי הבניינים באזור הבורסה מחולקים לשלושה סוגים: היקרים ביותר הם הבניינים המוגנים של קהילת היהלומנים. "אלה בניינים מאובטחים שבהם ניתן לסחור ביהלומים בחופשיות יחסית. הם מיועדים לחברי הבורסה בלבד, ולרוב מקובל לקנות ולא לשכור את המשרדים בהם. רמות מחירי הקנייה נעות סביב 6,500 דולר למ"ר", הוא מסביר.
הסוג השני הם בניינים ישנים ונמוכים שפזורים במתחם, וזולים יחסית. מחירי השכירות בהם נעים סביב ה-50 שקל, או 14 דולר, למ"ר. הסוג השלישי של הם מגדלי המשרדים, שהמוצלחים שבהם הם בית גיבור ספורט, שאפ והראל (רוגובין תדהר). האטרקטיוויות של הבניינים נובעת, בין היתר, מקרבתם לתחנת הרכבת ארלוזורוב. מחירי השכירויות בהן נעים בין 90 ל-120 שקל למ"ר (25-34 דולר), ומחירי הרכישה נעים סביב 14 אלף שקל למ"ר.
"בשנתיים האחרונות דמי השכירות בבניינים הטובים עלו ביותר מ-80%. משרדים שהושכרו ב-2006 הושכרו ברמות של עד 50 שקל למ"ר", אומר ספקטור. "בשנתיים הקרובות המחירים ימשיכו לזחול כלפי מעלה, אבל לא נראה הכפלות שלהם. למעשה, המחירים חזרו לרמה של 1998, לפני משבר ההיי-טק. אני לא רואה בזה בועה אלא תיקון של המשבר בהיי-טק וההיצע הגדול שהיה. בשנות המשבר לא היתה בנייה חדשה ואת התוצאות אנחנו מרגישים היום בצורת מחסור".
מעט מדי, מאוחר מדי
וכיצד היזמים נענים לביקושים במתחם? בצורה צנועה למדי. השנה תושלם תוספת בנייה של 17 קומות בבניין הראל (רוגובין תדהר), בנוסף ל-16 הקומות הקיימות. הרוב המכריע של השטחים החדשים הושכרו או נמכרו.
הבניין נוסף שמוצע להשכרה בימים אלה ועתיד להתאכלס בעוד כשנה הוא מגדל ששון חוגי, הממוקם בסמיכות למגדל משה אביב. בלומנטל, שמשווק את המגדל במשותף עם עמוס גלזר מרשת אנגלו סכסון, מציין כי הבניין יישאר בבעלות מלאה של ששון חוגי, כלומר השטחים שבו מוצעים להשכרה בלבד. מדובר בבניין בן 21 קומות המכיל שטחים בהיקף של 20 אלף מ"ר.
זה פחות או יותר מסכם את ניסיונם (או כשלונם, ליתר דיוק), של היזמים, לענות לביקושים הגואים - מעט מידי ומאוחר מידי.
מה יקרה ב-2010 ואילך? אנשי הנדל"ן זהירים מאוד. ראשית, קשה לדעת להיכן יגרור בדיוק המשבר האמריקאי את השוק הישראלי והאם אנו צפויים לנפילות כמו אלה שפקדו את שוק המשרדים לפני שבע שנים. שנית, קיימות יוזמות שונות והרחבות מגדלים נוספות באזור תל אביב, שאף הן עשויות להשפיע על היצע השטחים ולהוריד מחירים.
בבורסה בר"ג חסרים משרדים - דמי השכירות במגדלים המבוקשים כמעט והוכפלו
רז סמולסקי
7.4.2008 / 22:26