דיון בעניין התקיים באחרונה, לקראת הפקדת התוכנית, לפיה העירייה תקבע כי באזורי מגורים לא יותרו שימושים שאינם למגורים. המשרדים הקיימים כיום בהיתרים לשימושים חורגים בשכונות יוכלו להמשיך ולפעול לתקופה שלא תעלה על שבע שנים, אך כלל זה לא יחול על מבנים לשימור מלא.
בין היתר, בכוונת העירייה ליישם את התוכנית באמצעות שינוי מתחמי הבינוי - צמצום אזורי מגורים על חשבון הקמת משרדים ושטחי מסחר במרכז העיר. בעניין זה כבר החלה העירייה לפעול בהנחיית יזמים ליצירת תמהיל שימושים - בניית בניינים מעורבים שיכללו לא רק יחידות דיור, אלא גם קומות מסחר, משרדים ויחידות מגורים.
במקביל, החלה העירייה לצמצם את היקפי השטחים למשרדים בשכונות מגורים. "בשכונת רחביה וטלביה יש כיום 10,000 מ"ר של משרדים ומה שצריך לעשות זה להעבירם למרכז העיר, כדי לחזק אותו, בדיוק כפי שקרה בתל אביב ורמת גן בעשור האחרון", אומר מנכ"ל הרשות לפיתוח ירושלים, אסף ויטמן. "יש אלפי דירות בפריפריה של השכונות המשמשות למשרדים, במהלך שאנו מתכננים נצליח לחזק כלכלית את המרכז ונגרום לפינוי של דירות בשכונות מבוקשות".
התוכנית היא חלק מתוכנית כוללת של העירייה לפיתוח והרחבת זכויות הבנייה למגורים. תוכנית זו מדברת על הצורך להוסיף עוד 600 יחידות דיור ברחביה וטלביה, תוך שמירת אופי השכונה בקביעת גבהים מרביים של עד שש קומות.
ומה עם תשתיות ותחבורה נוחה?
אין מדובר בהמצאה ירושלמית. לפני עשור ויותר קידמה עיריית תל אביב תוכנית דומה לפינוי שטחי משרדים מתוך דירות מגורים. במקביל, המע"ר (מרכז עסקים ראשי) הירושלמי, שמרכזו נמצא במשולש הרחובות קינג ג'ורג'-בן יהודה ויפו, המשיך לסבול ממחסור חמור של השכרה ורכישת שטחי מסחר ומשרדים, בעוד שמשרדים נפתחו בהיקפים של אלפי מ"ר בשכונות שמסביב.
מדוע הדבר כדאי? בשנתיים האחרונות נמכרו כ-25% מהמשרדים הממוקמים בבנייני מגורים במרכז ירושלים במחירים של כ-7,000 שקל למ"ר בממוצע. לעומתם, בדיקה שערך השמאי גיורא אנגלהרט העלתה כי נכסים במבנים למשרדים נמכרו ב-12-14 אלף שקל למ"ר, עלייה שקלית של 30%-50% תוך שנתיים. "מדובר ברמת מחירים גבוהה מאוד, הרבה מעבר למה שהכרנו בעבר", מציין אנגלהרט.
בבניין המשרדים בית אורגיל שברחוב הלל נמכר בחצי השנה האחרונה משרד בשטח של 79 מ"ר בקומה השישית ב-1.1 מיליון שקל, כ-14 אלף שקל למ"ר. באותו בניין נמכר משרד של 37 מ"ר לפי תחשיב של 13,600 שקל למ"ר. ברחוב בן יהודה נמכר משרד של 224 מ"ר ב-2.27 מיליון שקל, בתחשיב של 12,400 אלף שקל למ"ר. לשם השוואה, בבניין משרדים ברחוב הרב קוק, היוקרתי ביותר במרכז העיר, נמכר לפני כשנה משרד בתחשיב של כ-9,000 שקל למ"ר.
אם למחירי השכירות הנמוכים שמשולמים לבעלי הדירות נוסיף את החיסכון בצורך לשלם דמי ניהול, נבין שלבעלי עסקים יש כדאיות רבה לפתוח משרדים בדירות. להערכת שמאי המקרקעין קובי ביר, השכרת משרדים במבני מגורים נאמדת כיום ב-11-13 דולר למ"ר, לעומת 17-20 דולר למ"ר בבניין משרדים במרכז העיר, כשבשכונות המצב דומה. על אף שבעל בית בשכונות מרוויח 6.5% תשואה בהשכרת הנכס למשרדים, הסכום יתקזז לבסוף בתשלום מס שבח ומס הכנסה.
כיצד יפונו המשרדים ממבני המגורים? ההערכות הן כי העירייה תפעל בשתי דרכים: דרישה לתשלום היטלי השבחה בגין השימוש החורג; ובתקופת הביניים תטיל העירייה ארנונה עסקית על אותם נכסים. כמו כן, העירייה אף תוכל להגביל את המשרדים בנושאי רישוי חנייה.
ואולם, יש החוששים שעיריית ירושלים, שפועלת כדי לחזק את מרכז העיר, דווקא תגרום להחלשתו. "גם כיום מתחילה העירייה בטעות הבאה, כאשר היא מתכננת מאות אלפי מ"ר לבנייה של משרדים בכניסה לעיר בסמוך לבנייני האומה וגשר קלטראווה", קובל עו"ד איתן פרנס, מנכ"ל התנועה להעצמת ירושלים, תנועה ציבורית של ההסתדרות ציונית העולמית העוסקת בנושא חיזוק ירושלים. "ברור שכאשר ייבנו בנייני משרדים במקום הדבר יגרום לזליגה נוספת של משרדים ממרכז העיר", הוא אומר.
אחרים סבורים שמרכז העיר אינו ערוך לקלוט את התחבורה שתגיע למשרדים החדשים, ושהעירייה אינה נוקפת אצבע בנושא. "במרכז יש מצוקת חנייה אדירה שהעירייה עצמה גרמה לכך, ולכן משרדים לא יגיעו למקום", כך לדברי עו"ד גדעון קורן ממשרד עוה"ד בן צבי-קורן. "לעודד זה לא רק להעביר את המשרדים, אלא יצירת תשתיות ראויות ותחבורה נוחה. אם זה לא יקרה - אף אחד לא יגיע".
מהנדס עיריית ירושלים, שלמה אשכול, אמר בתגובה: "להערכתנו התוכנית תצא לפועל בעוד כשנתיים, ברגע שנקבל חלופות ויאושרו לנו תוכניות בנייה מטעם הדיור הממשלתי. הדיור הממשלתי מחזיק בכ-150 אלף מ"ר בקרית הלאום שבכניסה לעיר, ועוד 45 אלף מ"ר בסמוך לרשות השידור. ברגע שנקבל אישור לפחות לכ-60 אלף מ"ר נוכל להתחיל לפעול. אז גם נחליט אם להפעיל חברות ניהול. חידשנו את הדיונים לפני כחודשיים וכרגע אנו בשלב של הגדרת לוחות זמנים".
עיריית ירושלים רוצה להוציא את המשרדים משכונות המגורים
רנית נחום-הלוי
8.4.2008 / 8:55