"מרבית חברות הנדל"ן הישראליות פועלות במינוף פיננסי גבוה ועל כן חשיפתן למשבר האשראי בארה"ב גבוהה יותר", כותבים במעלות S&P. עם זאת, חלק ניכר מהחברות שמדרגת מעלות גיוונו את פעילותן לכמה שווקים, כולל לשווקים המתעוררים. במעלות מעריכים כי השווקים המתעוררים - כמו רוסיה, כמה ממדינות המזרח הרחוק ומרבית מדינות מרכז ומזרח אירופה - חשופים במידה פחותה למשבר הנוכחי, בהשוואה למדינות מפותחות כמו ארה"ב, בריטניה וצרפת.
לנוכח התפתחויות אלה בוחנים בימים אלה במעלות את מידת חשיפתן של חברות הנדל"ן שמדרגת החברה למשבר הנוכחי ואת ההשפעות האפשריות על הדירוג ועל תחזית הדירוג. במעלות מוסיפים כי חברות הנדל"ן המדורגות, שצפויות להיפגע יותר מאחרות, הן החברות הנזקקות למימון בטווח קצר - בתקופה הקרובה חברות אלה יידרשו לפרוע הלוואות רבות לטווח קצר, מה שייאלץ אותן לגייס מימון מחדש. נטילת הלוואות בריבית משתנה והאפשרות לשינוי תנאי ההלוואה על ידי הגוף המממן - מגבירות את הסיכון בעבור חברות הנדל"ן המדורגות.
חשיפה אינה אחידה ברחבי העולם
עוד כותבים במעלות כי רמת החשיפה להשלכות המשבר אינה אחידה ברחבי העולם. החשיפה הגבוהה ביותר היא בארה"ב - בקליפורניה, פלורידה, לאס וגאס ונוואדה - וכן ובכמה ממדינות מערב אירופה, שבהן מורגשת פגיעה מהותית בתחום הנדל"ן למגורים. חשיפה נמוכה יותר למשבר, אך עדיין גבוהה, להערכת מעלות מצויה באזורים אחרים בארה"ב, כמו ניו יורק, שיקאגו, דאלאס, סיאטל ופורטלנד.
רמת חשיפה בינונית-נמוכה למשבר, סבורים במעלות, קיימת במרבית מדינות מרכז-מזרח אירופה, הנהנות מצמיחה מואצת של הנדל"ן אך תלויות ביצוא לארה"ב, וכן בכמה ממדינות מזרח הרחוק, כמו סין והודו, אשר הנדל"ן למגורים בהן נהנה מרוח גבית חיובית מכיוונם של תהליכי העיור והתפתחות מעמד הביניים; עם זאת גם מדינות אלה תלויות ביצוא מוצרים ושירותים לארה"ב. את המשק הישראלי משייכים ברמת חשיפה בינונית-נמוכה למשבר, מכיוון שהיקף האשראי הבינלאומי לנדל"ן הישראלי זניח יחסית ובשל החוסן הכלכלי שמפגין המשק גם בתקופת ההאטה הנוכחית; עם זאת, גם משק זה חשוף לכמה סיכונים בכלכלת ארה"ב.
ברוסיה, אומרים כלכלני מעלות, החשיפה למשבר האשראי הגלובלי בשלב זה נמוכה יותר בהשוואה לאזורים רבים אחרים. הסיבה - הצמיחה המואצת בשילוב מנועי צמיחה עצמיים ואינדיקטורים מקרו-כלכליים חזקים, שמקבלים תמיכה חזקה מענף האנרגיה ואוצרות טבע ייחודיים. כמו כן, ברוסיה ובכמה ממדינות מרכז-מזרח אירופה שוקי המימון והמשכנתאות לא מספיק מפותחים עדיין, כך שהם חשופים פחות להקשחת תנאי המימון.
חברת מירלנד, המרכזת את פעילות הנדל"ן של קבוצת פישמן ברוסיה ונסחרת בלונדון, יכולה להמחיש את חשיפתה הנמוכה יחסית של רוסיה למשבר. איגרות החוב של מירלנד נסחרות בתל אביב לפי תשואה של כ-6.9% - דבר המשקף את הבעת האמון של המשקיעים.
מעלות S&P: הכי פגיעות מהמשבר - חברות נדל"ן הנזקקות למימון בטווח קצר בארה"ב ובמערב אירופה
מיכאל רוכוורגר
11.4.2008 / 9:03