המראת המחירים ברחוב הירקון והפופולריות שלו בקרב בעלי הון מחו"ל, נראית אולי פרי של השנים האחרונות, אבל למעשה מדובר בעשרות שנים, שבהן רחוב הירקון "מופקע" לטובת תושבי החוץ. בתקופה קדומה יותר, החל בשנות ה-60, עוד לא חשבו בישראל שתושבי החוץ ירכשו כאן נכסים, וסברו שיש להנעים את זמנם בביקוריהם בארץ.
החשיבה הזו באה לידי ביטוי ברצועת המלונות שממוקמת בצדו המערבי של הרחוב, שמנכסת חלק גדול מהנוף לים לטובת אורחי המלונות, על חשבון תושבי תל אביב. חומת המלונות הפריעה לאורך השנים לפיתוח שוק נדל"ן במקום, ועד תחילת שנות ה-90, שוק הנדל"ן ברחוב הירקון והרחובות הסמוכים לו נמצא בתהליך של דעיכה. המבנים הוותיקים הלכו והתפוררו, האוכלוסייה במקום הזדקנה ונחלשה ובמשך שנים, מוקד הבילויים העירוני עבר לרחוב דיזנגוף, והרחוב היה מוכר כמוקד לפעילות בארים זולים וזנות.
בשנות ה-90 הרחוב הלך והתנקה מהפעילות המפוקפקת שבו, ובמקביל הלכו יתרונותיו הבסיסיים של הרחוב, שבמרכזם קירבה ונוף לים, ונגלו לעיני יזמים. בתחילת העשור הקודם החלו ליזום פרויקטים למגורים ברחוב ובקירבתו, במיוחד בחלקו הדרומי.
הפרויקט הבולט של אותה תקופה, שנותר בולט גם כיום, הוא מגדל האופרה בן 25 הקומות של אלפרד אקירוב, שהקמתו הושלמה ב-93'. המגדל רשם אז מחירי שיא של 6,000-8,000 דולר למ"ר. כך, למשל, ב-94' נמכרה בפרויקט הזה דירת 6 חדרים, 200 מ"ר, ב-1.63 מיליון דולר, כלומר יותר מ-8,000 דולר למ"ר.
לא הרחק משם, ברחוב הרברט סמואל 46, הוקם פרויקט תאומי הים, וברחוב הרברט סמואל 36 הוקם פרויקט פנינת הים. שני הפרויקטים הללו, צנועים ממגדל האופרה, הוקמו על ידי חברת אורנים של מנחם אורן ובאמצע שנות ה-90 הגיעו מחירי הדירות בפרויקטים הללו לרמות של 5,000 דולר למ"ר. בפנינת הים נרשמה ב-2005 עסקה במחיר של 7,300 דולר למ"ר.
צפונה משם, ליד מלון דן, הקימה משפחת פדרמן עם שותפים את פרויקט קינג דיוויד בן 22 קומות, שסטף ורטהיימר רכש בו בתחילת השנה דירה ב-3.5 מיליון דולר: כ-15 אלף דולר למ"ר. מדובר בעסקה שנחשבת ליקרה מאוד גם ברחוב הירקון.
פרויקט בולט נוסף משנות ה-90 הוא פרויקט מגדלות (מגדל ישרוטל), בן 29 קומות, שכולל ברובו דירות נופש. ב-2005 נרכשה בקומה ה-24 בפרויקט הזה דירת 280 מ"ר ב-1.85 מיליון דולר (6,600 דולר למ"ר).
בשנתיים האחרונות לא נרשמו בפרויקטים הללו הרבה עסקות, ומה שבוצע נעשה לפי ערכים ממוצעים של 8,000 דולר למ"ר, כשהדירות שמשקיפות לים בקומות הגבוהות מגיעות לרמות של 12 אלף דולר למ"ר ויותר.
עסקות סבוכות
המחירים העולים שיכנעו את היזמים להיכנס גם לעסקות סבוכות, יקרות ומסוכנות יותר בחלקים הצפוניים יותר של רחוב הירקון, שבהן רכשו כמה מבנים סמוכים להריסה, איחדו את המגרשים והקימו, או מתכננים להקים עליהם, פרויקטים. בסוף 2006 נמכרו שני מגרשים כאלה ליזמים תמורת 5,000-6,000 דולר למ"ר (לזכויות הקרקע).
במסגרת עסקה שבוצעה ב-2003, רכשה חברת קרבונה של היזם הירושלמי גרגורי מוצקין, מגרש ברחוב הירקון 96, עם מבנה לשימור ולידו מבנה להריסה, תמורת כ-6.5 מיליון דולר. לפני שנה רכשה קרן השקעות הנדל"ן קרן פייר 2 והקבלנים האחים שגראווי את הפרויקט, שממוקם מול מלון דן, תמורת 17.5 מיליון דולר. הבעלים החדשים משפצים ומשדרגים את הבניין לשימור, ולצדו יוקם בניין מפואר בן שמונה קומות.
הפרויקט כולל זכויות בנייה ל-5,770 מ"ר שטחים מעל מפלס הכניסה ו-4,000 מ"ר מתחת למפלס הכניסה. בשוק הנדל"ן העריכו כי עלות הרכישה משקפת עלות של 3,600 דולר למ"ר זכויות בנייה, כולל תשלום בעבור היטלי פיתוח ובנייה. מדובר במחיר נמוך יחסית למקובל ברחוב הירקון, וזאת, ככל הנראה, עקב עלויות השימור הגבוהות, שיצטרכו להגיע מכיסי היזמים.
לפני שנה העריכו בקרן פייר, כי ממוצע המחירים בפרויקט יהיה 10,000 דולר למ"ר, וזאת על אף שמרוב דירות הפרויקט לא יראו את הים. אז העריכו, כי מחירי הפנטהאוזים ינועו בין 15 ל-20 אלף דולר למ"ר. השבוע העריך מנכ"ל הקרן, שלמה גרופמן, כי מחירי הדירות במקום ינועו בין 15 ל-25 אלף דולר למ"ר, כלומר עלייה של כ-50%, שגם בניכוי ירידת שער הדולר, נותרת מרשימה.
מוצקין וקרבונה ביצעו עסקה נוספת מסובכת במרכז רחוב הירקון, שעה שרכשו מבנים להריסה ברחוב הירקון 126 ו-128, ומבנה שנמצא מאחריהם ברחוב יהואש, ובאופן כזה הצליחו להגיע למגרש של 1.5 דונמים, עליו הקימו פרויקט יוקרתי, שכולל שני מבנים, שאחד מהם משקיף לים. במבנה הקדמי, הצופה לים, נמכרה ב-2006 דירת 4 חדרים, 172 מ"ר, ב-1.52 מיליון דולר (8,800 דולר למ"ר). לפני שנה נמכרה במקום דירת 4 חדרים ב-960 אלף דולר (9,600 דולר למ"ר). ההערכה היא, שכיום מחיר הדירה הזו היה חוצה בקלות את רף ה-10,000 דולר למ"ר, לא רק בגלל נפילת שער הדולר, אלא עקב הביקושים הגדולים וההיצע הקטן של נכסים ברמה גבוהה.
העסקות הסבוכות שביצעה קרבונה הן עדות לאמונת היזמים כי מהסבך הזה יצאו רווחים. הדוגמה הבולטת ביותר לעסקה מסוג זה בוצעה לפני כשנה על ידי קבוצת אנשי עסקים בראשות עופר היבלום, שמתמחה בארגון קבוצות רכישה. במקרה זה אירגן היבלום יזמים לרכישת חמישה מגרשים שגובלים בנמל תל אביב. המגרשים, בני חצי דונם כל אחד, נמצאים בין הרחובות כ"ג יורדי הסירה ושער ציון, והיזמים רוצים להקים עליהם מבנה של 8-12 קומות ו-60 דירות. על כל אחד מהמגרשים שולמו 2.5 מיליון דולר, ובסך הכל 12.5 מיליון דולר.
הקשיים של היזמים לא הסתיימו עם רכישת המגרשים. המתחם נמצא פחות מ-300 מטר מקו החוף, מה שיאלץ אותם לפנות למועצה הארצית לתכנון ולבנייה לקבלת אישורים לתוכניותיהם. עוד קודם לכן, הם צריכים להכין תוכנית שתהיה מקובלת גם על עיריית תל אביב. אין הרבה מקומות בישראל בהם יזמים מוכנים להתמודד עם אתגרים כל כך קשים ולשלם כמעט 210 אלף דולר על שטח ליחידת דיור, כשלא ברור מתי יוכלו לעלות פיסית על הקרקע. אבל כשהעסקה הזו בוצעה, לפני קצת פחות משנה, האופטימיות של היזמים הרקיעה שחקים.
כיום, ואין זה סוד, השתנה מצב הרוח ברוב שוקי היוקרה והמגה יוקרה. יזמים ומתווכים מספרים על האטה בולטת בשיווק דירות במגדלי היוקרה ובמגורי היוקרה. לדבריהם, השווקים הפונים לתושבי החוץ, במיוחד בירושלים ובמגדלי היוקרה התל אביביים, אינם ערים כמו לפני שנה. ברוב המקומות רמות המחירים הדולריות עלו במקצת, ואולם פה ושם ניתן לראות גם ירידות מחירים שקליות.
דווקא העסקה האחרונה, זו שבוצעה ליד פינת הירקון-ירמיהו, מאחורי נמל תל אביב, מעידה על המשך האופטימיות של היזמים. מדובר בקבוצת משקיעים ירושלמים, בראשות הקבלן פיני מזרחי, שרכשו בית להריסה שנמצא על מגרש של 240 מ"ר, בסכום כולל של 7.65 מיליון שקל (כ-2.15 מיליון דולר), כלומר לא הרבה מתחת למחיר ששילמה קבוצת היזמים לפני כשנה.
המחיר מגלם תחשיב של 6,100 דולר למ"ר זכויות בנייה, שנראה על פניו נמוך יחסית, ואולם השמאי ירון ספקטור מסביר: "המגרש כלוא מצפון ומדרום, ונשקף ממנו נוף חלקי מאוד לים, ולכן מדובר במחיר סביר שאינו משקף שום ירידת מחירים בקרקעות של רחוב הירקון".
אז האם המיתון פוסח על רחוב הירקון? אנשי נדל"ן הפועלים ברחוב לא מאמינים. "כל השוק היוקרתי נמצא עכשיו בהמתנה, ורחוב הירקון אינו שונה ממנו", אומר איש השיווק ארז גולדברג. "הסיפור לגבי קרקעות שונה: בעלי הקרקעות והמבנים להריסה עדיין לא הפנימו את המצב, וכתוצאה מזה מחירי המגרשים נותרו ברמה גבוהה, אבל רוב היזמים אינם מוכנים לשלם אותם, והשוק תקוע. העסקה הנוכחית היא עסקה קטנה, ולפיכך אי אפשר להקיש ממנה לגבי המצב בכללותו".
גם המתווך גדי שטרנזיס ממשרד התיווך גדיש, סבור ששוק הנדל"ן ברחוב הירקון פחות תוסס מזה של השנה שעברה. "מתחילת השנה, השוק כבר לא מה שהיה. המיליונרים מחו"ל כבר לא מגיעים בהמוניהם, רואים פחות התעניינות, פחות טלפונים, פחות מיילים לסוכנויות הנדל"ן וגם פחות עסקות".
עם זאת, ירידת מחירים לא צפויה בעתיד הקרוב. הדירות ברחוב נמכרות גם כך באיטיות, וליזמים יש מקום לתקוה שעם עוד קצת סבלנות, יופיע המולטי מיליונר התורן, שיוציא את הסכום הנדרש מהכיס.
"כל השוק היוקרתי נמצא עכשיו בהמתנה, ורחוב הירקון אינו שונה ממנו"
אריק מירובסקי
11.4.2008 / 11:50