הראל רוכשת מגדל עתידי בכ-60 מיליון דולר; ייבנה רק בעוד כ-3 שנים

חברת הביטוח הראל חתמה על הסכם לרכישת מגדל הרכבת ברחוב הרכבת בתל אביב מאלקטרה נדל"ן ב-55-60 מיליון דולר.



אלקטרה נדל"ן, שבניהול שלמה שרף, מחזיקה ב-33% מהזכויות במגדל ושאר הזכויות מוחזקות בידי חברת נעמן ניר, שבבעלות משה נעמן ועמוס ניר. בניית המגדל טרם החלה, ולפי תנאי ההסכם, המחיר ייקבע לפי התשואה שיניב המגדל. מחיר המכירה ישקף תשואות של 7.75%-8.25% בשנה. הפרמיה שהראל מוכנה לשלם עבור שוכרים איכותיים כמו בנקים או משרדי ממשלה היא 0.5% ממחיר המכירה עד 300 אלף דולר. המחירים והתשואות מגלמים צפייה למחירי שכירות ברמות של 26-30 דולר למ"ר.







הראל אינה נכנסת כשותפה יזמית, וכדי להפחית את רמות הסיכונים נקבעה התשואה כמנגנון הגנה. תנאי שהוכנס לחוזה קובע כי חוזי השכירויות צריכים להיות ארוכי טווח ולתקופות שלא יפחתו מחמש שנים. כדי להגן על עצמה מפני ירידה בשוק המשרדים או כשל אחר בשיווק, התנתה הראל את קיום העסקה בהשכרת 50% מהבניין על ידי אלקטרה. אם אלקטרה תגיע לרף ההשכרות המינימלי, הראל התחייבה לרכוש את כל הבניין, אך בעבור שטחי הבניין שייוותרו ללא שוכרים היא תשלם מחיר מינימום, שנקבע בחוזה ולא נחשף.



אלקטרה תהיה אחראית על בניית המגדל, שהשלמתו צפויה ב-2011, והשכרתו. הבניין ייבנה על כשלושה דונמים ויהיה בן 23 קומות, כולל קומת קרקע מסחרית. לפי תוכנית הבנייה המאושרת, קיימות זכויות בנייה של 13,750 מ"ר שטחי משרדים להשכרה וחמש קומות תת-קרקעיות לחניות. אמיר הסל, מנהל חטיבת ההשקעות של הראל ביטוח ופיננסים, מציין כי "מנגנוני ההגנה בעסקה מנטרלים את הסיכונים היזמיים שבבניית הבניין".



העסקה מלמדת על העניין הרב שמגלות חברות הביטוח בנכסים מסחריים. בשנים האחרונות הן רכשו עשרות נכסים ברחבי המדינה, והתחרות החריפה הביאה אותן לחפש נכסים מניבים שנמצאים בשלבי בנייה. הראל רכשה בעבר שני נכסי נדל"ן מניב בשלבי בנייה - קניון הגבעה בגבעת שמואל, אותו רכשה מגינדי השקעות תמורת 120 מיליון שקל; ומרכז מסחרי בנוי ומושכר, גמלא על הפארק ברעננה, עם זכויות לבניית בניין משרדים מעל הקניון.