כללי: העיר המפתיעה ביותר של התחזית לשנה הקרובה. בתחזית האחרונה שלנו צפינו, כי לאחר שנים של ירידות מחירים, לא יירשמו בעיר שינויי מחירים, ואכן כך היה עד לתחילת 2008. בחודשים האחרונים שוק הדירות בעיר רושם התאוששות, הביקושים גדלו ופה ושם יש גם עליות מחירים.
מה קרה? כמה גורמים. במשך העשור האחרון היתה באר שבע נתונה במשבר כלכלי חריף שפקד את הנגב כולו, וסבלה מבסיס כלכלי עירוני רעוע, אחוזי אבטלה גבוהים והגירה שלילית. בנוסף, שיווקי קרקעות בלתי מבוקרים של מינהל מקרקעי ישראל בסוף שנות ה-90 גרמו לבניית אלפי יחידות דיור בעיר מתחילת שנות האלפיים, שהביאה לעודפי היצע ניכרים.
המכות הללו הביאו לירידות מחירים של 30%-50% במחירי הדירות בעיר וגם מבצעי המענקים שהוכרזו בשנים האחרונות לא שינו את המצב.
ואולם בהדרגה הלכו עודפי ההיצע וקטנו, עד שכיום אי אפשר לדבר עוד על מאות דירות חדשות בלתי מכורות. בנוסף, הקמת עיר הבה"דים היא עובדה קיימת, שמשפיעה לטובה על שוק המגורים בעיר.
דוגמאות: דירות 4 חדרים חדישות בשכונת רמות, שנמכרו בפסח שעבר ברמות מחירים של 390-415 אלף שקל, קפצו במחיריהן ל-450-480 אלף שקל, עלייה של 15%-20%; דירות בשכונה החדשה השנייה בעיר, נוה זאב, שעלו לפני שנה 350-400 אלף שקל, עולות כיום 380-420 אלף שקל - עלייה של 5%-8%.
דירות 2 חדרים בשכונות ג' וד', האהובות על משקיעים, נמכרו בשנה שעברה בכ-120 אלף שקל בממוצע, ונותרו באותן רמות של מחירים גם כעת. ואולם מחירי השכירות בשכונות אלה עלו בצורה ניכרת בשנה האחרונה - מ-800 שקל ל-1,000-1,200 שקל לחודש. מדובר בתשואה שנתית גולמית של כ-10% לרוכשי הדירות הללו, וכבר עתה מתווכים מדווחים על משקיעים רבים שיורדים לחפש לעצמם דירות באזור, מה שעשוי ללחוץ לכיוון של עליית מחירים.
גם הקבלנים שבעי רצון מהמצב, ומדווחים על עליות מחירים של 5%-10% בדירות החדשות. אנשי נדל"ן מדווחים גם על עליות מחירים בשלושת יישובי הפרברים של העיר, עומר, להבים ומיתר.
באר שבע - מפתיעה לטובה
אריק מירובסקי
17.4.2008 / 10:40