רמת גן וגבעתיים - הקרבה לת"א משתלמת

כללי: שתי הערים, הצמודות לתל אביב ממזרח, רשמו בשנים האחרונות עליות מחירים בכל סוגי הנכסים, בדגש על דירות מרווחות וחדישות. דירות ישנות, ללא חניה וללא מעלית, זכו לביקושים נמוכים יותר.



הקרבה לתל אביב גורמת לכך שזרם הביקושים לגבעתיים ורמת גן גבוה לאורך זמן רב. למרות הביקושים, לא ניתן למצוא בשתי הערים פרויקטים חדשים רבים בבנייה מהטעם הפשוט שעתודות הקרקע של שתי הערים אזלו. בשנה החולפת נרשמו עליות מחירים ממוצעות בשתי הערים שנעו סביב 5%-10% ואף יותר מכך באזורי הביקוש הגבוה.







דוגמאות:



גבעתיים: גבעתיים סיימה למעשה את כל עתודות הקרקע שלה עם מכירת המסה הגדולה של הדירות באזור רחוב בן צבי וקניון גבעתיים (שטח 9 לשעבר). רמת המחיר באזור זה גבוהה במיוחד כשמחיר דירת 4 חדרים ממוצעת ברחוב נע סביב 1.8 מיליון שקל, לדירת 5 חדרים גם 2 מיליון שקל כנראה לא יספיקו. ברבי הקומות הישנים יותר ברחוב המחירים נמוכים בכ-10%.



בשכונות מבוקשות בעיר כמו בורוכוב וגבעת רמב"ם מחירו של חדר בדירת יד שנייה עומד בממוצע על כ-300-320 אלף שקל. דירות ישנות יותר בבניינים ללא מעלית נמכרות לפי מחיר חדר ממוצע של 250-270 אלף שקל. מדובר ברמות המחירים הגבוהות ביותר שנרשמו בעיר בשנים האחרונות, בעקבות עליית המחירים ההדרגתית בעיר.



רמת הביקוש הגבוהה והמחסור בפרויקטים חדשים גורמים ליזמים רבים לפזול לכיוונם של מגרשים שעליהם בתים ישנים בעיר. בכל שנה נרכשים כמה מגרשים כאלה והתוצאה היא שכיום ישנם בין 10 ל-15 בניינים חדשים בגבעתיים המוקמים כל אחד ברחוב שונה. בחלק מאותם פרויקטים מגיעים מחירי הדירות הגבוהות ודירות הפנטהאוז ל-4 מיליון שקל ואף יותר.



רמת גן: בעליהם של נכסים בשכונות תל גנים ורמת חן היוקרתיות מרוצים מרמות המחירים בשנה החולפת. צמוד קרקע להריסה על מגרש של חצי דונם בתל גנים עולה כ-3 מיליון שקל בממוצע, וקוטג' משופץ על רבע דונם ברמת חן, עולה כ-3.4 מיליון שקל בממוצע.



המשך הפיתוח בפארק הירקון ממשיך את מגמת הביקושים הגדולה לאזור, שנהנה מעליית מחירים בין 5%-10% בשנה החולפת. מחירי דירות קטנות וישנות של 2-3 חדרים יכולים לנוע בטווח של 330-360 אלף שקל לחדר באזור זה.



שכונת מרום נוה ממשיכה להיות מבוקשת, כאשר דירות חדשות ויד שנייה (מהפרויקטים האחרונים שנבנו) נמכרות במחיר 11-13 אלף שקל למ"ר. דירת 5 חדרים ממוצעת בשכונה נמכרת בכ-2 מיליון שקל, ודירת 4 חדרים חדשה נמכרת במחיר של כ-1.6 מיליון שקל.







שכונות נוה יהושע ורמת עמידר ברמת גן לא רשמו תזוזות משמעותיות במחיריהן בתקופה האחרונה. בשכונות אלה, המחיר המממוצע לחדר בדירת יד שנייה עומד על כ-170 אלף שקל.



האופנה החדשה ברמת גן היא מגדלי היוקרה, הנבנים בעיקר באזור ציר ז'בוטינסקי ובקרבת הבורסה ברמת גן. מחירי הבתים במגדלים אלה נעים סביב 14-17 אלף שקל למ"ר.



סייעו בהכנת התחזיות:



ברמה הארצית: רשתות התיווך רימקס, אנגלו סכסון, רשף נכסים למגורים; חברת נוה גד, חברת שיכון ובינוי, נוה שוסטר, חברת גינדי החזקות, לוי יצחק עורך מחירון הדירות, חברת אחים חסיד, קרן פייר, אמבסדור, אפרידר, לוח יד 2, יו"ר לשכת השמאים ארז כהן



ברמה המקומית: שוש ערער (אנגלו סכסון נתניה); אנגלו סכסון רמת גן; אנגלו סכסון תל אביב; השמאי קובי ביר, תיווך וולקאם הום (ירושלים); סוכנות מירי אופק (רמת השרון); דיור פלוס (רחובות ונס ציונה), רימקס לי-דר (רחובות), רימקס אמפייר (נס ציונה); תיווך ברק - יובל גבעון, תיווך ברק - יהודה אמיר, תיווך אקספרס, י.ח. דמרי, השמאי דורון ברינקר (באר שבע); השקעות מודיעין (מודיעין); תיווך כרמיאל, אחוזה ובית (כרמיאל); השמאי ערן וולקן, אנגלו סכסון חיפה, כרמל סנטר (חיפה); דקל שמאים (אשדוד)