רוצה להיות כמו תשובה

מהי אסטרטגיית ההשקעה?

המטרה של אורן היא לקנות דירה עם מנוף (הלוואה) גבוה ככל האפשר מהבנק. ככל שהמנוף גבוה יותר, כך נשאר יותר הון עצמי לרכוש דירות נוספות. כשערך הדירה עולה, אפשר להגדיל את המשכנתא בבנק, וכך לקבל כסף לכיס או לבצע השקעה נוספת.

מה יקרה אם מחירי הנדל"ן יירדו?

"לא אכפת לי אם מחיר הדירה עלה או ירד כל עוד התזרים ממנה חיובי. כלומר צריך לדאוג שההכנסות משכר הדירה יהיו גבוהות מהוצאות המימון של הנכס. בעיקרון, אני משקיע לטווח ארוך - כך שתנודות השוק משפיעות עליי פחות. אם דמי השכירות יורדים, אפשר להקטין את ההחזר החודשי של המשכנתא על ידי פריסתה על פני תקופה ארוכה יותר. אפשר, לדוגמה, לפרוס את המשכנתא על פני 20 שנה במקום על 10 שנים.

"בנוסף, ערך הדירה עולה כשמשפצים אותה - והשיפוצים נהפכו זולים מאוד בשנים האחרונות. חומרי הגלם ועלות העבודה ירדו. אריח של גרניט פורצלן בגודל 60X60 עלה לפני שש שנים 120 שקל - וכיום המחיר הוא 50 שקל למ"ר. שיפצתי את הדירה בצורה יסודית, כולל החלפת הצנרת, המטבח, השירותים והמקלחת. לא שיפצתי ברמת גימור גבוהה, כדי לא להוציא הרבה כסף, אבל הקפדתי ליצור בדירה אווירה שתמשוך אנשים לגור בה. לא פירקתי את המרצפות הקיימות, אלא הדבקתי מרצפות חדשות על הקיימות. התחושה בסופו של דבר היא אותה תחושה. המדד שלי הוא אני - כלומר אם אני הייתי מוכן לגור בדירה כזו".

מדוע בת ים?

"לפני שנה בת ים היתה בשפל וכל העיר היתה למכירה. ראש העיר הקודם לא השקיע בה, ואני מעריך שכמעט בכל בניין היתה לפחות דירה אחת למכירה. ניתן היה למצוא מציאות כמו דירת שני חדרים במרחק הליכה מהים - שהוא מאוד אטרקטיווי לנדל"ן - במחירים מצחיקים של 300-400 אלף שקל. "הרעיון היה לקנות כמה שיותר קרוב לתל אביב כי היא התחילה להיות יקרה והנחתי שאנשים יחפשו אלטרנטיבות זולות יותר למגורים. צפון בת ים קרובה מאוד לתל אביב".

מה הציפיות מההשקעה?

"אני לא מאמין במימוש נכסים. בשביל האזרח הקטן, הנכסים האלה הם פנסיה. במקום לממש את הנכס כשהמחיר שלו עולה - בעקבות השוק או אחרי שיפוץ - אפשר להשתמש בשינוי כדי לקבל יותר כסף מהבנק על ידי הגדלת המשכנתא. נוצר מנגנון שהדירה עובדת בשבילי, ואת הרווח שלי אני אשיג כשאצא לפנסיה - כשאסיים לשלם את המשכנתא והנכס יהיה שלי".

האם הציפיות שלך התממשו? "כן. הדירה עלתה 380 אלף שקל, לקחתי 70% משכנתא - סכום של 250 אלף שקל והשקעתי הון עצמי של 130 אלף שקל. ברגע ששווי הנכס עלה, ביקשתי מהבנק להגדיל את המשכנתא. הבנק העריך את הדירה ב-600 אלף שקל, ושוב נתן משכנתא בשיעור של 70%, כלומר 420 אלף שקל".

הסבר: הפער בין המשכנתא הראשונה, של 250 אלף שקל, והשנייה, של 420 אלף שקל, יצר לאורן עודף של 170 אלף שקל - כלומר כל ההון העצמי שהוא השקיע בצירוף עלות השיפוץ. מכיוון שגם התשלום החודשי של המשכנתא גדל, פרס אורן את המשכנתא על פני 22 שנה כאשר ההחזר החודשי הוא 2,400 שקל.

מדוע בעצם לא לקחת משכנתא של 90%?

"זה כבר דורש התערבות של גוף שלישי - גוף חוץ בנקאי - והאישורים לוקחים יותר זמן. בעיקרון, אני לא בעד צעד כזה, ואני חושב שמימון בנקאי של 70% מערך הדירה הוא מספיק. אם משתמשים במימון גבוה יותר, צריך יהיה לפרוש את המשכנתא על פני 40 שנה כדי לשמור על תזרים מזומנים חיובי".

מה השתנה לטובה או לרעה מאז שקנית את הדירה?

"בת ים השתנתה לטובה, ושווי הנכס עלה. בתור משקיע אני מצטער שלא עשיתי יותר מהלכים בשנה שעברה. בדיעבד, בכל מקום שהייתי זורק אבן הייתי פוגע בהצלחה".

מהו היחס בין העלות השנתית של הנכס (תשלום משכנתא חודשי, עלות תחזוקה שוטפת) להכנסות ממנו?

"הדירה מושכרת ב-2,600 שקל לחודש, וההחזר החודשי של המשכנתא הוא 2,400 שקל בחודש. אני מביא בחשבון שחודש מההכנסה השנתית הולך לשיפוצים ותיקונים. אם יש בעיות חמורות יותר בנכס, נזילה למשל, אפשר להפעיל את הביטוח של המשכנתא - שעלותו כ-500 שקל בשנה".

מהי אסטרטגיית המימוש?

"המימוש נעשה בנקודת הזמן שבה הנכס שווה יותר. אז מעריכים אותו מחדש מול הבנק ומגדילים את החוב. אין לי כוונה למכור את הדירה".

האם אתה מתכנן עסקות נוספות?

"כן. אני מתכוון לרכוש דירות נוספות ולמחזר את המשכנתאות עד גיל 45. בשלב הזה אנסה להחזיר את המשכנתאות באמצעות מכירה של נכס אחד, שהערך שלו הוא הגבוה ביותר. רצוי שזה יהיה הנכס הראשון שקניתי, כי בו קרן המשכנתא תהיה הכי נמוכה והוא החזיר את עצמו יותר מהאחרים. אם יהיה צורך, אמכור גם שתי דירות, אבל התמורה תכסה משכנתא של שלוש דירות אחרות".

מה למדת ומה הלקחים מהעסקה שעשית?

"שהייתי צריך לקנות יותר דירות באותה נקודת זמן. כשיש הזדמנות, צריך לנצל אותה באופן מקסימלי".

אילו סיכונים אתה רואה מולך?

"יכול להיות שבגיל 45 אני לא אוכל לממש נכסים כי זו תהיה תקופה של שפל בנדל"ן. אבל התוכנית טובה ואין בה לחצים כל עוד התזרים חיובי, אפשר להתגמש בעיתוי המימוש לפי התנאים בשוק".

האם אתה מתכנן לחיות מההשקעות ולעזוב את העבודה?

"אי אפשר לעזוב את העבודה, אבל התוכנית תאפשר לי לישון בשקט בפנסיה. אי אפשר להתעשר ממנה. אני חושב שזו הדרך הכי סולידית להשקיע את הכסף".

אילו המלצות יש לך למי שמתעניין בהשקעות בנדל"ן?

"אני יכול רק לצטט את יצחק תשובה. כששאלו אותו איך עשה את הכסף הוא ענה: 'היו לי ביצים לקחת סיכונים בעיתוי הנכון'.

שם: אורן (השם המלא שמור במערכת)

גיל: 32

מקצוע: איש מכירות בחברת היי-טק

מצב משפחתי: נשוי + 1

הנכס: דירת שני חדרים בשטח 45 מ"ר, ושלוש מרפסות בשטח כולל של 15 מ"ר. הדירה נרכשה במצב טכני ירוד בבניין ישן בן כמעט 60. מיקום: רחוב הלפר בבת ים.

מחיר רכישה: 380 אלף שקל

תאריך רכישה: אפריל 2007

עלות שיפוץ: 45 אלף שקל

שווי מוערך כיום: 600 אלף שקל, לפי הערכה "שמרנית" של שמאי מטעם הבנק.

רווח "על הנייר": 175 אלף שקל.

שכירות: 2,600 שקל בחודש

תשואת שכירות (ברוטו): 7.3% בשנה