לפני כארבע שנים נכנסו חברות הניהול והחלו לתפוס את המקום המסורתי של ועד הבית, או בתוארו החוקי: "נציגות הבית המשותף". הנוהג של חברת הניהול שיובא ארצה מחו"ל, תחילה לפרויקטים יוקרתיים ובהמשך לפרויקטים עממיים יותר, נמצא בראשית דרכו ועדיין רחוק מלהשביע רצון: חברות פושטות רגל, אחרות שבורחות עם הכסף תוך שהן משאירות חובות גדולים מאחוריהן, תביעות משפטיות, כפל תשלומים, הבטחות חסרות יסוד והצגת חוזה דרקוני וחד-צדדי - אלה רק חלק מהצרות שממתינות לדיירי המגדלים.
קחו למשל את שכונת גני אביב בלוד: 5,000 יחידות דיור, כ-18 אלף תושבים המשלמים כ-140 שקל בממוצע לחודש, בעבור דירת שלושה חדרים שרכשו בכ-90 אלף דולר. מדובר באחד הפרויקטים הגדולים בישראל, ויזמי הפרויקט החתימו את הדיירים בחוזה הרכישה על התקשרות עם חברת הניהול למשך 10 שנים.
"רוב הדיירים לא היו מודעים לשורות הקטנות, וחוזה לעשר שנים זה הרבה מאוד זמן. מהר מאוד הבנו שנכנסנו למלכודת ולא יכולנו לעשות דבר", מתאר תושב המקום, זאב אוריאל.
דיירי הפרויקט בגני אביב נהגו לשלם 127-190 שקל (למגדלים הגבוהים), אך תושבי המקום מסבירים כי בדיעבד הסתבר שההסכם אינו קצוב, מה שאומר שבכל רגע נתון החברה יכולה להעלות את המחיר.
במסגרת התשלום הובטחו לתושבים שמירה היקפית עם רכב סיור במקום, ניקיון ותחזוקה שוטפת. בפועל, כך לטענת התושבים, חלק מהבניינים לא ראו צבע במשך תשע שנים, צואת יונים מעטרת את הקירות, הגינות לא מסודרות, מעליות נתקעות ובתי מנורות שבורים מהווים סכנת התחשמלות.
בשלב מסוים החליטה קבוצת דיירים, ובהם אוריאל, להוביל מהלך הינתקות חד-צדדי מהחברה. הוקמו קרוב ל-50 נציגויות בית בכל בניין, מה שהוביל לתגובה מיידית מצד חברת הניהול - הגשת תביעות נגד תושבים סרבנים בגין הפרת הסכם.
"ריבוי התביעות בשנים האחרונות (כ-100 תביעות) של חברת הניהול נגד דיירים וההפך, רק אומר דרשני", אומר אוריאל. "אנחנו חייבים חברת ניהול. ללא חברת ניהול כל השכונה תיהפך לסלאמס. אבל תנו לציבור להחליט מי זו תהיה, מה טוב בשבילו, מה גובה הסכום הנדרש ובהתאם לכך אילו שירותים יוענקו".
באחרונה התארגן ועד הבניין ברחוב ארבע עונות 11 והגיש תביעת נזיקין נגד חברת הניהול בסכום של כ-300 אלף שקל.
מנכ"ל חברת אורית אור, אבי עטיה, מסר בתגובה: "חברת הניהול מתחזקת את הבניינים ברמה טובה מאוד. בכל גני אביב אין בניין שלא נצבע במשך תשע שנים. את צואת היונים מנקה החברה הן בפעילותה השוטפת הן בעקבות תלונות המגיעות לחברה. החברה מעסיקה חברת גינון הפועלת על בסיס קבוע. כל המעליות עוברות ביקורות תקופתיות לפי חוק. בנוסף, החברה מעסיקה חברה המטפלת באופן שוטף בכל התלונות הקיימות. לא ידוע לחברה על כל סכנת התחשמלות, וכל תלונה בכל נושא מטופלת בהקדם האפשרי ובמקצועיות. לעניין התביעה, שמאי מטעם בית המשפט קבע כי הנזק הנטען, ככל שישנו, אינו 300 אלף שקל אלא 18 שקל בלבד.
"חברת הניהול אינה כופה על איש לחתום עמה על הסכם ניהול, וכל ההסכמים נחתמים עמה מרצון טוב וחופשי. חברת הניהול עושה כמיטב יכולתה להסביר לדיירים את מהות, היקף ואורך ההסכם על כל המשתמע ממנו. חלקם הלא קטן של הרוכשים יוצגו בעת הרכישה באמצעות עורכי דין, ומכאן כי טענתם תמוהה מעט.
"יש אפשרויות יציאה מההסכם מעבר למה שציינת, מה גם שההסכמים החדשים הנחתמים הינם לתקופה של שלוש שנים בלבד".
שוק של חלטוריסטים
גם בפרויקט צומת האלופים שבחדרה, פרויקט שנחשב עממי ונמכרות בו דירות שלושה חדרים בכ-90 אלף דולר, ניסה ועד הבית להשתמש בחברות ניהול, אך תושבי המקום נאלצו לסבול שתי פשיטות רגל וחובות כבדים. "כל חברה מציגה הרים וגבעות", מסביר ד"ר חן וקסמן, תושב חדרה, "צריך להבין, אתם קוראים לזה 'חברה', אבל לפעמים מדובר באדם אחד, חלטוריסט, שמצא דרך קלה לעשות כסף, וכל הכישרון שלו מסתכם בהעסקה של איזו מנקה. הוא זורק אותה כאן, ואחרי שעתיים חוזר, אוסף אותה ומשליך אותה בבניין אחר. ככה זה עובד".
"חשבנו שחברת ניהול תפתור לנו את הבעיה של איסוף כסף מהדיירים ופיתוח הבניין, אך בפועל, מאז ההתקשרות הראשונה שלנו לפני שלוש שנים, עברנו שלוש חברות ניהול, כששתיים מהן פשטו את הרגל".
בדיעבד הסתבר כי החברות לא שילמו את חובות הבניין והכניסו את הכסף לכיסם. "שתי חברות הניהול שלקחנו הראו בהתחלה רצינות, אך אחרי כמה חודשים קיבלנו הודעה מחברת המעליות שהחברות פשטו את הרגל והשאירו חובות. פנינו לבית משפט אך התקבל פסק דין לפיו חויבנו לשלם את החוב. החברה השלישית ברחה באיזה שלב. שנתיים לאחר כל זה, יצאנו בשן ועין. זה פשוט ג'ונגל בחוץ, השוק מלא בחלטוריסטים", מסכם וקסמן.
"היו לנו כמה חברות שניהלו את הבניין", ממשיכה ברוח זו אלונה (שם בדוי), תושבת מגדל יוקרה בבאר שבע. "אחת מהן מוכרת מאוד ברחבי העיר. החברה הבטיחה הבטחות, אבל בשורה התחתונה לא שמנו לב שהיא פשוט לא חתמה על המסמך. אז מה כל זה שווה?"
במקרה של אלונה התחייבו הדיירים להעביר את התשלום חצי שנה מראש. מדובר בבניין בן 17 קומות ובו 60 יחידות דיור, כאשר כל דייר נדרש לשלם 145 שקל בחודש. דא עקא, זמן קצר לאחר העברת הכספים, החברה נעלמה. "אני אומרת תמיד לדיירים לא לשלם לפני שרואים משהו, אפילו שהם מקבלים קבלות", ממשיכה אלונה, היום יו"ר הוועד בבניין.
"חלק מהצ'קים עברו לאנשים אחרים, כך שזמן קצר אחר כך חלק מהדיירים התחילו לקבל מכתבי הוצאה לפועל, צמוד למדד וקנסות. בסופו של דבר הם ברחו עם הכסף והשאירו לנו את החובות", מתארת אלונה.
שירות יעיל ויקר
חברות הניהול גובות כ-20% יותר מהסכום שנגבה עד עתה על ידי ועד הבית המסורתי, והן מכניסות לכיסן במקרה הגרוע כ-10,000 שקל לחודש (בבניינים בהם מינימום 17 קומות), ועד עשרות ואף מאות אלפי שקלים בפרויקטים גדולים יותר. במקרים רבים התשלום גבוה יותר ויכול להגיע ל-225-400 שקל לדירה.
את התשלום מבצעת חברת הניהול, שלא אחת היא חברה בת של הקבלן ויזם הפרויקט. הדבר נובע מרצון של הקבלן לשמור ולתחזק את הפרויקט שביצע ובתוך כך ליהנות מרווחי ניהול הדירות. כך למשל, בפרויקט אביב בצמרת בתל אביב, של קבוצת אביב אוסיף, גובים היזמים דמי ניהול של 2.5 דולרים למ"ר. הפרויקט מציע 2,000 מ"ר של שטחים ציבוריים, לובי ענק ומאויש, אטריום מזכוכית, ספא, חדרי סאונה ומלתחות, לאונג', חדר כושר ובריכת שחייה.
"בחברת אביב נוהגים להצמיד לפרויקטים בשנים הראשונות חברה בת על מנת להישאר עם היד על הדופק ולבצע בפועל 'הרצה' של הפרויקט בפיקוח מלא", כך לדברי ארז שקד סמנכ"ל השיווק של אביב בצמרת. "בתום התקופה, החברה תמליץ על חברת ניהול מנוסה ובעלת מוניטין בתחום המגורים".
"התשלום לחברת ניהול מייצר לא פעם אנטגוניזם אצל רוכשי הדירות", מסביר רן בן אברהם, סמנכ"ל שיווק בחברת צ.מ.ח המרמן אשר דוחה את הטענה לרווח שעושה הקבלן. "לא תמיד הרוכשים מבינים את חשיבות הנושא, ולא תמיד רואים כי בטווח הארוך מדובר בהשקעה כספית בערך הנכס שלהם. בניגוד לדעה הרווחת, הרווח של החברות היזמיות כחברות ניהול הוא מזערי ביחס לטרטור ולמשאבים הרבים שהן משקיעות".
במגדלי היוקרה המציעים מגוון גדול של פינוקים, לרוב השירות יעיל, כך שלא נשמע תלונות על אי החלפת מנורות, ומעליות שלא עובדות. עם זאת, בפרויקטים אלה התשלום לחברות הניהול גבוה, והנהלים נוקשים מאוד: כל רכישת דירה בפרויקט יוקרתי מחייבת ניהול תקנון בית קפדני.
לדברי עו"ד שרית רפאל ממשרד יגנס טויסטר בירן, "בין ההוראות ניתן למצוא איסור על שימוש בדירה שעשוי להפריע ולהוות מטרד, איסור על ביצוע שינויים חיצוניים בדירות, כמו איסורים על התקנת מזגנים שלא במסתור המיועד לכך, החלפה או שינוי צבע של תריסים ודלתות, התקנת צנרת חיצונית, תליית שלטים וכל דבר שעשוי לפגוע באחידות המראה החיצוני של הבניין. בפרויקטים מסוימים ניתן אף למצוא הוראות בדבר אופי הלבוש בשטחים הציבוריים".
אורי רוט, סמנכ"ל משותף בחברת מילרגו, מוסיף: "בקומפלקס של דירות יוקרה, שיטת הניהול השונה מבוססת על ההנחה שהדיירים קשורים עם גוף אחד בלבד המטפל בכל צרכיהם. במקרים כאלה, הדיירים אינם רשאים להשכיר את הדירות ללא אישור חברת הניהול, וזאת במטרה לשמור על רמה גבוהה של הפרויקט. הם חייבים לעבוד עם בעלי מקצוע לפי קריטריונים מאוד מסוימים בבניין, והשימוש במתקני הספא והבריכה מוגבל לשעות ספציפיות על מנת לשמור על השקט והסדר".
ממה להיזהר
לפעמים, קבלנים ויזמים מפקידים על ניהול הבניין חברות בנות בלתי ראויות. הם מחייבים את הדיירים בחוזה התקשרות עם החברה, ואלה מרגישים שהם מתעסקים עם חובבנים במקרה הטוב ואף עם גורמים פליליים במקרה הרע.
בפרויקט בגני אביב שבלוד, שהקים הקבלן דוד אפל, חברת הניהול היתה בתחילה בבעלותו של בני תבין, פעיל ליכוד שהורשע ב-93' בזיוף חשבוניות למען הליכוד ומואשם כעת לצד אפל במתן שוחד לראש העיר לוד לשעבר, בני רגב. אחר כך עברה הבעלות על החברה, בשמה החדש "אורית אור", לידיו של שלומי עוז, עבריין לשעבר שריצה עונש מאסר ופעיל ליכוד. כיום החברה לא מופעלת יותר על ידי עוז. לדברי המנכ"ל עטיה, "בני תבין ושלומי עוז אינם מוכרים כלל למנהלי החברה, שלא פגשו בהם מעולם, ואין להם כל קשר עימם או כל מידע עליהם לרבות מידע על עבר פלילי כזה או אחר".
בישראל פועלות כ-110 חברות ניהול המציעות אחזקה ושירותים לניהול הבניין. לדברי עורך מחירון הדירות, לוי יצחק, אם מדובר בחברת ניהול ברמה גבוהה המפעילה בעצמה את העובדים, בדרך כלל התוצאה תהיה משביעת רצון. לוי ממליץ שלא לקחת חברה חדשה, קיקיונית או לא מוכרת. "יש חברות ששוכרות עובדים זוטרים ברמה נמוכה במטרה לחסוך. לפעמים ה'גנן' הוא גם המנקה, ושניהם יחד גם מתקנים את המעלית כשהיא מקולקלת ומסיידים את הגג בקיץ", מזהיר לוי.
גם היועץ המשפטי של האגודה לתרבות הדיור, עו"ד סמי ישראל, מצייר תמונה בעייתית: "כדי להקים חברת ניהול יש צורך רק במנקה וגנן. שוכרים איזה חדר קטן בתור משרד, ולא צריך הון ותקציב. חשוב להיזהר ממתנות שהחברות נותנות בתחילת ההתקשרות ולא להסתנוור".
מי ינהל את המנהלים? חברות ניהול הבניינים גובות כ-20% יותר מוועד הבית - אך לעתים זו רק חלטורה
רנית נחום-הלוי
24.4.2008 / 9:54