"התברר כי היו לקונות גדולות בקשר בין הלקוחות לבין הבנקים, חברות הבנייה ומשרד השיכון והבינוי", אומר ח"כ סטס מסז'ניקוב (ישראל ביתנו), שיזם את הצעת החוק הפרטית יחד עם ח"כ רובי ריבלין (ליכוד). "לקחנו את המשולש הזה - חברות הבנייה, הבנקים ומשרד השיכון - ובדקנו את התפקוד של כל אחד מהגופים".
הפגנות של נפגעי חפציבה נגד הבנקים. תצלום: מוטי קמחי
אחת הבעיות החמורות שהתגלו עם קריסת חפציבה היתה הפקדת כספים בחשבונות בנק לא נכונים. לכל פרויקט מגורים שמלווה על ידי בנק נפתח חשבון ספציפי, שאליו מופקדות ההכנסות ממכירת הדירות. כנגד כספים אלה ממציא הבנק ערבות לרוכשים, שרשאים לממשה במידה שאינם מקבלים את הדירות".
לכל צ’ק יש כתובת
גם חפציבה מסרה ללקוחותיה מספר חשבון בנק שאליו הפקידו את התשלומים בעבור הדירות שרכשו. אלא שהחשבון שנמסר לרוכשים לא היה חשבון הבנק הספציפי של הפרויקט - כך שרוכשי הדירות נותרו בלא ערבויות, שהיו אמורות להגן עליהם ברגע האמת.
כחלק מהמגמה להטיל יותר אחריות על הבנקים, החוק החדש מבטיח כי הם יצטרכו לוודא כי לכל רוכש תהיה בטוחה. "הבנק לא יוכל להיות מנותק מהעסקות", מסבירה עו"ד מירה בורנשטיין, שותפה במשרד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות'. "אם הבנק מקבל כספים מהקונים, הוא צריך לדאוג שתינתן כנגדם ערבות".
אחד הסעיפים החשובים בחוק אמור לייצר מנגנון שיבטיח את הפקדת כספי הרוכשים בחשבון הנכון. הרוכשים לא ישלמו ישירות לקבלן - אלא באמצעות שוברי תשלום שינפיק הבנק המלווה.
מסז'ניקוב מסביר את המנגנון: "הבשורה הכי גדולה היא שאין יותר התחשבנות בין הרוכשים לקבלן על בסיס מזומן או צ'קים בנקאיים. מעתה הבנק ינפיק פנקס שוברי תשלום בעבור חברות הבנייה, רוכש דירה יקבל מהקבלן את פנקס השוברים ולכל שובר יש כתובת, חשבון בנק אחד, שאליו יופקד. כך נעקרת היכולת של הקבלן להעביר כספים לחשבונות אחרים".
סעיף קיצוני יותר שהופיע בהצעת החוק, שלא התקבל במלואו, היה להטיל אחריות אישית על מנהלים בבנקים ובחברות היזמיות. דובר על אחריות אזרחית ופלילית - כלומר בפעם הבאה שחברת נדל"ן תקרוס, חברות ישלמו קנסות ועל המנהלים יוטלו אף עונשי מאסר. בסופו של דבר הוסרה האחריות האישית מעל מנהלי הבנקים.
"על הבנקים לא הוטלה אחריות אישית כי השתכנענו שעל המנהלים הבכירים מוטלת כבר כיום אחריות אישית-פלילית. מנהל בנק, שעובר על החוק, חשוף לתביעות; ולגבי הפקידות בבנק, הבנו שאף אחד לא יהיה מוכן לעבוד בעבודה שנושאת עמה אחריות פלילית", מוסיף מסז'ניקוב. "המשטרה פתחה בחקירה בעניין חפציבה. אם יתברר כי הבנקים פעלו ברשלנות פושעת, ייפתחו נגדם ונגד מנהליהם הליכים פליליים".
עם זאת, החוק החדש חושף את חברות הבנייה ואת מנהליהן לעונשים פליליים ולקנסות כספיים גבוהים. חברה שלא תמסור ללקוחותיה את פנקס שוברי התשלום, שבאמצעותם הרוכש יכול לקבל ערבות מכר, תעבור עבירה מהותית שעלולה לגרור את מנהליה לבית הסוהר לתקופה של עד שנה. גובה הקנס - בין 50 ל-400 אלף שקל - תלוי בחומרת העבירה.
סנקציה נוספת, שנועדה לעודד קבלנים לפעול על פי אמות מידה נורמטיוויות, תפסול חברות עם היסטוריה בעייתית של עבירות כלפי רוכשים מלהשתתף במכרזים ציבוריים, כולל במכרזים לרכישת קרקעות ממינהל מקרקעי ישראל.
"חוק חפציבה" אמנם מציע פתרון לבעיית מימוש הערבות, אבל עשוי לייקר את הדירות. הבנקים, כדרכם, יעלו את גובה העמלה של הערבות והקבלנים, כדרכם, יגלגלו את העלות הנוספת אל הצרכנים.
ערבות עם שיניים
אמצעי הגנה נוסף שמעניק החוק החדש לצרכנים הוא קבלת ערבות כנגד כל עלויות הדירה. עד כה קיבלו הרוכשים ערבות רק כנגד מחיר הדירה. מעתה ביכולתם להוסיף עלויות נוספות, כמו שכר טרחה של עורך דין והוצאות רישום הדירה בטאבו.
"אחד הסעיפים החשובים בחוק נועד להקל את התנאים למימוש הערבות. המצב כיום הוא שהערבות בגין הדירה קשה למימוש - הערבויות ניתנות למימוש רק אם החברה נכנסת לפירוק או לכינוס נכסים, או שמוטל עיקול על הפרויקט והיזם לא יכול להשלימו. לפי החוק החדש, ניתן יהיה לממש את הערבות גם כאשר הקבלן לא מספק את הדירה תוך 8 חודשים מיום המסירה הנקוב בחוזה", מוסיפה בורנשטיין.
סעיף זה, שמהווה בשורה אמיתית בעבור רוכשי הדירות, יקל באופן משמעותי על מימוש הערבות. מנקודת מבטו של הקונה, זה נשמע הגון וטריוויאלי - הבעיה היא שהבנקים נחשפים לסיכון רב, כי הם אלה שיצטרכו לשלם את הערבויות האלה בכל מקרה של עיכוב במסירת הדירה.
"הקושי במימוש הערבויות נגזר מאלמנט הזמן. כשחברה קבלנית נכנסת לקשיים כספיים ולא יכולה להשלים את בניית הדירות, כל בנק שוקל שתי אפשרויות: לשלם את הערבויות או להמשיך בהקמת הפרויקט עד למסירת הדירות לרוכשים. במקרה של חפציבה, נוצרה הסתבכות נוספת מאחר שלרוכשים רבים לא היו ערבויות, והמנהל המיוחד רוצה לגבש הסדר כולל, שידאג גם להם. למעשה, אלה שמחזיקים ערבויות נושאים על גבם את אלה שלא. אילו לכל רוכשי הדירות היו ערבויות - כל פרויקט היה יכול להיפתר באופן פרטני מול הבנק המלווה שלו.
חששות בפינוי-בינוי
"רוכשים לא מוכנים להסתפק בערבויות של חוק המכר כי הם יודעים שקשה לממשן - וזה סיכון שאינם מוכנים לקבל על עצמם. הדבר בולט במיוחד בפרויקטים של פינוי-בינוי", מסבירה בורנשטיין.
במקרה של פינוי-בינוי, מתקשרים בעלי הדירות עם קבלן שיבנה דירות חדשות במקומן ולמעשה מסתכנים פעמיים: באיבוד הדירה הקיימת ובאי קבלת הדירה החדשה, במקרה שהקבלן לא יצליח להשלים את הבנייה.
"מאז פרשת חפציבה אני מגלה שאנשים פחות ופחות מוכנים להסתכן. כשאני מייצגת בעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי, אני דורשת מהיזמים שיוסיפו את התנאי שמקנה ללקוח אפשרות לממש את הערבות תוך פרק זמן נקוב. לטעמי, בלא תנאי זה פרויקטים של פינוי-בינוי לא יוכלו לצאת לפועל. אם בנקים לא יירתמו ולא יתנו את הסכמתם לתנאי זה, הדבר עלול להוות מכשול אמיתי".
מסז'ניקוב מדגיש את חשיבותו של סעיף נוסף בחוק החדש: "הגוף שהתרשל הכי הרבה, לדעתי, הוא המדינה. כחלק מהחוק החדש מונה ממונה מטעם משרד השיכון על כל הפרויקטים המוקמים במדינה. כל חברה חייבת לדווח לממונה על פתיחת הפרויקט וחייבת לפרסם לציבור תשקיף של כל הפרויקטים. אם יש חברה עם היסטוריה בעייתית - היא חייבת לפרסם את המידע לציבור. משרד השיכון נהפך לרגולטור בתחום הבנייה".
לבטח את הרישום בטאבו
מה לא נכלל בחוק החדש? מנכ"ל חברת סיטיבוק לביטוח טאבו, עלי קשדן, מספר על חוק לביטוח טאבו הקיים בארצות הברית: "חברת הביטוח מבטחת את הרישום בטאבו ואם יש בעיה - היא אחראית לשלם בגין התוצאות. כדי לעשות את זה החברה בודקת את הרישומים, הבעלות, ניכיון משעבודים של המקרקעין, אזהרות בטאבו וכל מידע רלוונטי נוסף".
רוכשי הדירות בישראל מתייעצים עם עורכי דין, שתפקידם לבדוק את המצב המשפטי של הנכס. אבל קשדן מדגיש כי ההבדל בין שתי השיטות הוא שחברות הביטוח נושאות באחריות כספית לתשלום הביטוח במקרה של תרמית; עורכי הדין, לעומתן, לא נדרשים לשלם בגין הכסף שאבד, אלא חשופים לתביעות של רשלנות.
"במקרה של חפציבה, בעלי החברה לא היו יכולים לרמות את כל הרוכשים כל הזמן. חברת הביטוח היתה בודקת אותו, מציפה בעיות ומזהירה את הרוכשים לגבי נקודות בעייתיות. בהחלט יכול להיות שחברת הביטוח לא היתה מבטחת רישומים בטאבו של חפציבה - וזה היה מדליק נורה אדומה בקרב הקונים", מסכם קשדן.
חוק חפציבה: מערכת החוק שכשלה והפקירה את רוכשי הדירות - תנסה עכשיו להגן עליהם
רז סמולסקי
24.4.2008 / 12:01